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标题: 关于绿城琨玉园的分析贴（仅代表个人观点意见，不喜勿喷！） [打印本页]

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-12-24 23:37
标题: 关于绿城琨玉园的分析贴（仅代表个人观点意见，不喜勿喷！）
1.【土地成本】土拍“面粉”价决定了面包的价格，乐清市中心区ZX-5b-3地块（乐清绿城琨玉园）经过114轮出价,最终由乐清青坤置业有限公司（乐清绿城琨玉园）拿下,配建保障房面积达9400㎡，第一轮溢价率直接达到了30.0%，然后竞配人才用房，综合楼面价合计约17500/平米. 刷新了乐清历史的新高近.
个人小结：上半年期房的热抢，以及开发商对土拍市场的狂热，有点非理性发展，历史上，这附近小区品质天花板，分别为置信·翡翠湾和绿城·玫瑰园以及德信·御宸府楼面价分别为12000，12100，以及10700，这块地拍到综合成本17500，也是特殊时期加之中心区核心地块的稀缺性，溢价率高了15%-20%.

2.【开发商】篇，这里声明一下，本人也是绿城的老粉，（本文将客观评价）黑粉勿扰！ 13年曾经在大学听讲师讲过一节课，就是关于绿城，和老板宋卫平的故事，08年，国家四万亿政策，导致杭州，上海等地地王频出，绿城老宋激进的拿地风格，都是封顶楼面价拿地，很多同行都说绿城拿地成本过高，难賺钱，老宋依旧很坚持的相信一个理念，酒香不怕巷子深，坚持把产品做好，一定能卖高价格的理念，当时每一个项目设计都由他亲自检验验收，甚至出现了类似86年海尔冰箱挽回品质形象的那种极度苛刻的验收细节.
  这里分享几个小故事，第一个当时在杭州绿城一个项目，同位置旁边是万科，卖2.1左右，绿城卖2.5-2.6，销量还是遥遥领先，为什么卖的好？因为老宋对品质的极度苛刻，甚至带着对品质的偏执，堪称地产界的乔布斯！小区道路大理石拼花不对，砸了重来，门厅规格不对，砸掉重来，泳池太滑小孩子不安全等无数个动辄百万成本的推倒重来，以及对设计师严格的标准：你设计的是给人住的么？都比你强等等金句，让当时旁边来操盘的万科的设计师看到的绿城的细节都是低着头由衷的赞叹，由于当时绿城产品优先的第一理念，吸了一大波绿粉，在浙江有无数的中产老板愿意买绿城，甚至给家人第二套，第三套，第四套还是愿意选择绿城，因为老宋在的绿城永远值得放心买，（后面还有个2008-2010，绿城激进的拿地风格差点导致破产的故事，由无数绿城业主给老宋捐钱甚至借钱的故事，大家可自行百度，挺感人的！）  但是从14年开始，绿城被融创和九龙仓收购后，公司的操盘方式和产品力发生了巨大的转变，不再是产品第一，盖的房子好就自然能卖出去，而是学起了碧桂园这种高周转模式，利用品牌賺钱，批量精装修，抓回款等一系列操作，所以这几年很多绿城粉都普遍反应绿城的品质下来了，不复当年了，就是因为公司的策略转变了.
个人小结：绿城已经不是当年的绿城了，现在的绿城已经沦为高周转复制模式了。但是绿城高端系列的产品还是值得瞩目，但是还能否回到当年那种细节控的高度，公司策略不改变已经是不可能了！
3.【产品篇】
1【外立面篇】这次绿城·琨玉，根据凤起潮鸣作为蓝本，对其外立面“至简、通透”的效果进行进一步的提升和迭代。淡蓝色的low-e玻璃、香槟色的金属线条、全封闭的阳台设计，完整的南向立面玻璃，琨玉的立面造型通过玻璃幕墙式的效果设计，大面积的超白玻璃和少量的铝板点缀，实现了琨玉“全面屏”的设计概念.  打破了市面上主流的石材干挂，铝板，真石漆的主旋律，用了高成本的玻璃幕墙，可以说是致敬了杭州的蓝色钱江（去年热极一时林生斌住的那个小区）以及温州的天花板（鹿城广场），立面无可挑剔！
2.园区景观设计，项目名琨玉，有个成语叫琨玉秋霜：比喻人的品格高尚，态度坚贞，最近几年来，开发商也越来越喜欢推崇中国风，海月清风四合院，建发君兰和著，已经这个项目，都和中式文化及符号密切相关
图中八景也是纯纯的中国风，叫配绿城所有中高端系的标志：泳池，都彰显了绿城的产品力. （缺点：目前没见到实景展示，期待后续）
3. 地理位置篇：项目处于乐清中心区核心位置，周边生活配套发展成熟，离中心公园，南虹广场，市政府等都很近，交通便捷，（这个项目的业主应该不会考虑学区问题），东面直面金溪，在乐清一般面水的房子很受欢迎，也属于一个闹中取静的项目了，整体还是很不错的！
  【缺点篇】1是地块偏小，地形中规中矩.
2原地块有石马村的三个殿和庙，讲究风水的人较难接受.3.玻璃幕墙系列产品，无法和周边项目很好的融合，（旁边为置信·翡翠湾，大理石立面米黄色，德信·御宸府真石漆灰色，运河花园土黄色，以及时代·锦悦园米白色）单体玻璃幕墙和周边环境格格不入. 如果这项目移到滨海新区总部经济园和万怡酒店旁，城市的界面和小区的档次一下子会提高很多. 4.小区东北首有污水泵站5.北面的s2线，以及西边大门紧靠安置房，能否满足乐清大部分土豪客户对于门面的要求（期待后续）
4.【户型篇】之前也看了198边厅的样板房，主卧尺寸相当好，同时搭配了一个南向的卫生间，也是比较了解和满足改善人群了，其它三个房间尺寸偏小，有两个只有书房9-10平米左右尺寸，不过土豪们不管是300还是500平，都是几个人住，其实差别不大，这里提一点！如果是家里孩子比较多的家庭还是慎重选择户型，尺寸和柜子收纳空间还是很重要滴！
这里提一点，看过展示区样板房，我很肯定的说买243平米，272平米，332平米是绝对不会踩坑，而且物有所值的，甭管价格，买买买，对于土豪们绝对物有所值！我之前文章写过，现在好的房产越来越保值，一些人通过社会关系买到保值升值可以自主的好房子，被割的“韭菜”都是想冒充有钱人的中产，
简单举个例子，今年车的芯片短缺，奔驰C260，都得卖个40+w，C级快卖到E级的价格你说是韭菜么？
琨玉园也是同样道理，楼主朋友想买靠河边好楼层的房源，700w都撑起来+车位和装修（千万级了）肯定想的是一步到位，可惜没有拿到满意房源，真的感慨乐清有钱人确实多！【销售力推198户型，但是个人觉得完全是智商税】夹在小区里面，风景全靠夹缝中，背靠石马安置房，还有三个不利因素，加装修和车位也近千万，商量后觉得属实不值，不能一时冲动光靠名气买房！等二期再试试吧

4.总结，由于疫情（大客户无法返乡）和楼市调控政策影响，最近其实各个房开都挺难的，琨玉首开142套取预售证，预计卖了三十套出头的样子，大面积除了低楼层之外基本还是售空，证明了土豪们的看法是一致的，最贵的就是最好的，还是盯着贵的买，保证不踩坑！小户型198.177小户型个人感觉还是比较难卖的，划不来！
随着近期杭州和温州土拍的回暖，国家政策的回调，如果今年还能迎来返乡潮，琨玉销量应该还是有保障的，毕竟市面上没有能打的竞品项目，但是后续河边的房源卖完了，里面的房子的小户型卖点不突出，价格又远高于市场，估计会比较挣扎

PS：纯手工码了这么多字，记得帮忙点个赞，搬砖去了，争取自己早日也能买一套

作者: 1123rr 时间: 2021-12-24 23:50
绿城看来卖的太差了，广告打飞起来

作者: chzzzs 时间: 2021-12-24 23:53
写得很好，中肯，质量非常高的贴子，楼哥进来学一下

作者: _Yuyi 时间: 2021-12-25 00:47
绿城上过4年班，然而买不起绿城的房子。哈哈

作者: yewan 时间: 2021-12-25 06:56
如果在滨海新区就是超级豪宅小区，可惜了

作者: 结构努力 时间: 2021-12-25 06:59
这个个锦玉园一样，属于贴牌绿城

作者: ruiruirui 时间: 2021-12-25 07:52
钱炯？

作者: 农村人来了 时间: 2021-12-25 08:59
地段太差了，进去都要绕一圈，走到一半果断打消念头了

作者: 管校长 时间: 2021-12-25 09:17
没有会所，没有泳池，没有风雨连廊，就剩个房子大，也好意思称自己为天花板，也就拿地成本高所以只好卖高价

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-12-25 10:24

_Yuyi 发表于 2021-12-25 00:47
绿城上过4年班，然而买不起绿城的房子。哈哈

还是很佩服绿城的人员的，respect！

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-12-25 10:28

yewan 发表于 2021-12-25 06:56
如果在滨海新区就是超级豪宅小区，可惜了

中心区这地理位置也是最好之一了，也有很多人不太喜欢滨海新区，可惜地块小了点

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-12-25 10:36

管校长发表于 2021-12-25 09:17
没有会所，没有泳池，没有风雨连廊，就剩个房子大，也好意思称自己为天花板，也就拿地成本高所以只好卖高价

没有会所？没有泳池？没有风雨连廊？去看看房吧，有钱人又不是人傻钱多，一分钱一分货，800-1000w的房子还是值，600w那些不值罢了

作者: 戳你咋了 时间: 2021-12-25 10:46

闲的蛋疼的蛋挞发表于 2021-12-25 10:28
中心区这地理位置也是最好之一了，也有很多人不太喜欢滨海新区，可惜地块小了点

这个位置算最好的位置之一？

作者: 你说 时间: 2021-12-25 10:47
写的好，清晰到位。好久没看到这么优质的帖子。。

作者: gggg66 时间: 2021-12-25 10:51

闲的蛋疼的蛋挞发表于 2021-12-25 10:36
没有会所？没有泳池？没有风雨连廊？去看看房吧，有钱人又不是人傻钱多，一分钱一分货，800-1000w的房子还是值，600w那些不值罢了

应该是没泳池

作者: 1123rr 时间: 2021-12-25 10:53

闲的蛋疼的蛋挞发表于 2021-12-25 10:36
没有会所？没有泳池？没有风雨连廊？去看看房吧，有钱人又不是人傻钱多，一分钱一分货，800-1000w的房子还是值，600w那些不值罢了

卖房哥辛苦了，这地段都能被你称好，厉害

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-12-25 11:37

1123rr 发表于 2021-12-25 10:53
卖房哥辛苦了，这地段都能被你称好，厉害

琨玉这项目没有和中介合作，也没有全民营销，怎么呢，真好

作者: 磊哥ZL 时间: 2021-12-25 11:39
楼主好专业！

作者: Daany 时间: 2021-12-25 11:42
写的好详细，本来还要纠结要不要买，现在果断不买177平的户型了，谢啦。。拿好现金，再挑挑

作者: 镜花水月007 时间: 2021-12-25 11:52
三个字概括:无脑吹。

作者: 没有非机动车道 时间: 2021-12-25 12:02
地段唯一好边上有河，其他没优点，乐清小城市，各个地方位置都差别不大。

作者: shazhudafei 时间: 2021-12-25 12:09
此绿城不是真绿城挂羊头的，自己查查公司股权就知道了，和锦玉园一帮人马，买的人做好心理准备，宣传过于浮夸，交房后有一定差距打5折吧，此开发商套路很多很深，

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-12-25 12:11

Daany 发表于 2021-12-25 11:42
写的好详细，本来还要纠结要不要买，现在果断不买177平的户型了，谢啦。。拿好现金，再挑挑

宁做鸡头，不做凤尾

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-12-25 12:17

没有非机动车道发表于 2021-12-25 12:02
地段唯一好边上有河，其他没优点，乐清小城市，各个地方位置都差别不大。

就是有大江大河大湖的项目才稀缺啊，也就富力，海德悦荣府以及靠近中央绿轴的中梁一期联排，包括旁边的翡翠湾大户型，都是价格很贵稀缺的资源，还有政府配套的中运河升级计划，这才是值钱的原因

作者: 夜袭的风 时间: 2021-12-25 12:19
楼主没有把15 栋放进去。仔细看看，琨玉真太密了，为了多赚钱，硬塞进去3幢楼

作者: 夜袭的风 时间: 2021-12-25 12:36
楼主是不是收好处费了？我看你写其他楼盘，都是贬大于褒，写绿城通篇褒奖，缺点一略而过，哈哈

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-12-25 12:44

夜袭的风发表于 2021-12-25 12:36
楼主是不是收好处费了？我看你写其他楼盘，都是贬大于褒，写绿城通篇褒奖，缺点一略而过，哈哈

哪有这么大面子被充值，只是自己的爱好分析而已，帮朋友买房子我也看上了，奈何兜兜里钱不够，不然我也想买，好的东西缺点本身就少，只剩下主要缺点就是贵，所以只能怪自己唉，首开房源确实位置好没什么好狡辩的，自己作为同行也确实感慨

作者: ccc123z 时间: 2021-12-25 13:07

农村人来了发表于 2021-12-25 08:59
地段太差了，进去都要绕一圈，走到一半果断打消念头了

你买的起吗

作者: 乐清加油 时间: 2021-12-25 13:12
位置真一般，去哪里都不是步行10分钟能到的

作者: 木偶哥 时间: 2021-12-25 13:28
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 夜袭的风 时间: 2021-12-25 13:39

木偶哥发表于 2021-12-25 13:28
15栋是人才房，
楼主不是没有放进去，也是对的，这栋楼全盘送

11栋和15 栋这间隔，有10 米吗？呵呵，要放上去让人看清

作者: 南方水泥 时间: 2021-12-25 14:32
老总一句话不合格砸了重做，苦的也只是分包商

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-12-25 15:04

南方水泥发表于 2021-12-25 14:32
老总一句话不合格砸了重做，苦的也只是分包商

是的，现在大部分开发商和工程总包迫于经济指标压力和谐賺钱第一，生产的都是商品， 2012-13年以前绿城的房子很多都是可以传世的佳品，老板和客户最核心的诉求是房子的艺术和品质，都回不去了

作者: tan582423376 时间: 2021-12-25 15:29
位置差一比

作者: 风格很高很好 时间: 2021-12-25 15:55
笑死了。位置太差了。保证买了亏光。海景房湖景房还能买买。买那里图个啥？3.5万？把人当成傻子吗？

作者: xxxxxx325612 时间: 2021-12-25 16:19
这价格比温州绿城都要贵了

作者: 我很黑 时间: 2021-12-25 16:46

作者: ccc123z 时间: 2021-12-25 18:46

结构努力发表于 2021-12-25 06:59
这个个锦玉园一样，属于贴牌绿城

现锦玉园什么价，你知吗。贴牌也涨飞了房价

作者: 成熟男人 时间: 2021-12-25 19:17
绿城今天温州拿地，站在高岗上了。
绿城留香园卖到交房，现房还有几十套，
现在在打折卖二万多，有钱人可以去看看

作者: 成熟男人 时间: 2021-12-25 19:18
今年今年今年乐清拿地太高了

作者: 农村人来了 时间: 2021-12-25 20:29

ccc123z 发表于 2021-12-25 13:07
你买的起吗

你个傻缺

作者: 农村人来了 时间: 2021-12-25 20:36

ccc123z 发表于 2021-12-25 13:07
你买的起吗

不是所有人跟你一样，穷光蛋一个

作者: gs123321 时间: 2021-12-25 20:43

南方水泥发表于 2021-12-25 14:32
老总一句话不合格砸了重做，苦的也只是分包商

不如金色

作者: ccc123z 时间: 2021-12-25 21:14

农村人来了发表于 2021-12-25 20:29
你个傻缺

看来有一个吹货

作者: 陈秀期 时间: 2021-12-25 21:19

作者: yqyangyu 时间: 2021-12-25 21:32
别逼逼了，广告打这里没人看。

作者: 李赢雷 时间: 2021-12-25 21:35

戳你咋了发表于 2021-12-25 10:46
这个位置算最好的位置之一？

庙拆了建的这里位置真一般

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-12-25 21:41

成熟男人发表于 2021-12-25 19:17
绿城今天温州拿地，站在高岗上了。
绿城留香园卖到交房，现房还有几十套，
现在在打折卖二万多，有钱人可以去看看

2年半前买留香园和凤起玉鸣价格是差不多的，只不过留香园被一些因素因素影响了，导致现在还有几十套现房价格在3.1-3.3左右，凤起早就到4.2-4.6了，留香园户型已130-140为主，和琨玉定位包括产品都不是一个档次的，鹿城广场这个才是玻璃幕墙系的产品，还是不一样的

作者: CC.. 时间: 2021-12-25 22:48
写的很好，辛苦了，可以多尝试着写写乐清其他盘，蛮好的，给一些迷茫的人有点方向

作者: Mia997 时间: 2021-12-25 23:07
功课好认真

作者: 清和王子 时间: 2021-12-25 23:25
房子看地段、看配套、看容积率。
这个盘地段一般，旁边有轻轨、有污水处理厂，
配套也一般，不是实小、七小的学区，综合体又不近，走路又太远，开车不方便
地盘面积小确建了这么多房子，和对岸的翡翠湾比起来容积率天差地别。

作者: 黑土～建明 时间: 2021-12-25 23:33

清和王子发表于 2021-12-25 23:25
房子看地段、看配套、看容积率。
这个盘地段一般，旁边有轻轨、有污水处理厂，
配套也一般，不是实小、七小的学区，综合体又不近，走路又太远，开车不方便
地盘面积小确建了这么多房子，和对岸的翡翠湾比起来容积率天差地别。

讲得中肯

作者: 啊小成 时间: 2021-12-25 23:34
琨玉庙建在庙之上

作者: 第柒章x 时间: 2021-12-25 23:34

李赢雷发表于 2021-12-25 21:35
庙拆了建的这里位置真一般

那几个是祠堂，不是庙

作者: 沃路553 时间: 2021-12-26 08:03
别扯远的，毕竟是假绿城，就说锦玉园，我们木饰面裂了一年都没来修，保修期一共两年，这种开发商也信，我服

作者: 樱花雨GS 时间: 2021-12-26 10:19
真够专业的，然而帖子和回复基本都在说好话，无利不起早

作者: yqlbfz 时间: 2021-12-26 10:19

我很黑发表于 2021-12-25 16:46

这些才是绿城正宗产品系列，果然乐清还是入不了绿城法眼

作者: 火神山 时间: 2021-12-26 20:02

闲的蛋疼的蛋挞发表于 2021-12-25 10:28
中心区这地理位置也是最好之一了，也有很多人不太喜欢滨海新区，可惜地块小了点

这地段叫最好的地段之一？旁边除了一条河，还有什么？

作者: xxxxxx325612 时间: 2021-12-26 22:12

第柒章x 发表于 2021-12-25 23:34
那几个是祠堂，不是庙

有个图上写的关帝庙

作者: 潇大侠 时间: 2021-12-27 09:46
没啥用，农村住住不香么，交通这么方便。社保交了读书随便读。反正都是摇号。让时间证明一切。

作者: 弗呷喃 时间: 2021-12-27 12:31
写的不错，算比较中肯的，能写这么一大段也是厉害的

作者: A左顾右盼 时间: 2021-12-27 12:56
吃瓜坐等楼上几个开发商销售诋毁相互之间互掐

作者: 告白铅球 时间: 2021-12-28 16:00
都这么渴望上班族接盘的嘛？？？应该传单往公司老总办公室里发呀。上班族两夫妻要是没个25万打底的年收入都不适合买房。

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-12-29 12:08

告白铅球发表于 2021-12-28 16:00
都这么渴望上班族接盘的嘛？？？应该传单往公司老总办公室里发呀。上班族两夫妻要是没个25万打底的年收入都不适合买房。

上班族是真买不起这项目的，两夫妻年入50w，抛去开支，也得20年以上了，定位就不是工薪阶层

作者: 夜袭的风 时间: 2021-12-29 12:24

闲的蛋疼的蛋挞发表于 2021-12-29 12:08
上班族是真买不起这项目的，两夫妻年入50w，抛去开支，也得20年以上了，定位就不是工薪阶层

不要整天吹定位，绿城已经烂尾

作者: ccc123z 时间: 2021-12-29 12:40

夜袭的风发表于 2021-12-29 12:24
不要整天吹定位，绿城已经烂尾

你跟绿城有仇吗，一天鬼川

作者: 骄者必败 时间: 2021-12-29 16:12

夜袭的风发表于 2021-12-29 12:24
不要整天吹定位，绿城已经烂尾

金溪销售你好！

作者: 书云 时间: 2021-12-29 16:48
绿城定位在上班族有点飘了，设计理念甩开一条街

作者: 六神花露水 时间: 2022-1-2 03:16
绿城中国早就被吃成国企了吧，老宋因此被闲置好多年，国企也就不走质量了。而且乐清这个盘甚至算不上绿城中国子公司。
不过就算这样依然是乐清最好的几个盘之一。

作者: 永远没有人理我 时间: 2022-3-7 20:52
别墅就是别墅商品房的大平层

作者: 永远没有人理我 时间: 2022-3-7 20:52
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