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标题: 很偏吗？聊聊“中庸之道”的乐辰名筑！欢迎讨论 [打印本页]
作者: 乐清楼哥 时间: 2022-5-17 15:07
标题: 很偏吗？聊聊“中庸之道”的乐辰名筑！欢迎讨论
本帖最后由 乐清楼哥 于 2022-5-17 15:15 编辑
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导读
最近楼哥在房管网上看到乐辰名筑的第三期价格已经进行了备案，借此机会我们也来聊聊乐辰名筑这个盘究竟如何。
下期预告：君兰和著
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乐辰名筑是一个合作开发的盘，其是由金茂，天阳和中南三个开发商共同开发
金茂：中国金茂控股集团有限公司（简称中国金茂，英文名称China Jinmao）是世界五百强企业之一中国中化控股有限责任公司有限公司旗下城市运营领域的平台企业 说起金茂那他最出名的当属，20世纪90年代开发建设上海浦东地标性建筑金茂大厦，作为一段时间里上海的地标性建筑之一，这也为金茂获得了认可度。（来源：百度百科）
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天阳：天阳地产 始于 2001 创立于杭州，砥砺前行二十载，形成了以房地产开发为“主体”，物业管理、商业开发运营为“两翼”，房地产代建等产业拓展的经营之路。公司秉承“立足长远，面向未来”的宗旨，热爱以赴、开拓创新，以浙江为原点，拓展长三角，迈向全国，立志成为对品质不懈追求的房地产行业领跑者。（来源：天阳地产官网）
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中南：中南置地是中南集团旗下的房地产旗舰品牌，在母集团多产业链融合联动的支持下，以健康住宅为主航道，以商业、文旅、酒店、养老、CBD、TOD等复合业态为辅航道，在城市的投资布局上，中南置地聚焦长三角、山东半岛、珠三角以及内地人口密集型核心城市（来源：中南置地官网）
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楼哥对多方合作的盘稍微会有“恻隐之心”，毕竟合作，很多东西都需要各方的妥协和让步，楼盘最终的呈现情况也会复杂一些。
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首先还是先看图，看看基础地块指标如何
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占地约46亩，中等大小地块。容积率2.2，建筑密度≤25%，绿地率≥30，建筑高度≤80米。
这个地块单从基础的硬指标上看。就是该给的都给了，无论容积率还是建筑密度还是绿地率和建筑高度，没什么值得诟病的地方。
2.2的容积率和25%的建筑密度就确定了这块地的居住体验不会差。
并不是说这块地有多顶尖，而是楼哥觉得，中心区和滨海新区的地块就应该达到这个水准，乐辰名筑的地块就像个“标准”，没达到的可以说一说，超过了的也可以说一说。
打个比方，比乐辰名筑好的比如之前我们提到过琨玉园，琨玉园其他指标都接近，但是琨玉园有35%的绿地率。那我们就能说说琨玉园对比之下优秀的地方。
再比如江景花苑，3.5的容积率。和乐辰名筑一比，我们也可以批判一番。
唯独乐辰名筑这样的“标准情况”我们没办法说。
然后我们结合整体的地块形状来看看
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总体是较为规则的，整体呈现的是一个类似梯形的形状，其东侧边较短一些，好在这样的宽度是可以接受的。形状上同样没什么大问题。
说实话，地块形状上，这个地块同样给楼哥的感觉，是可以作为"对比模板"的地形状，比这个地块长得更“夸张一点的”就可以入选楼哥的负面案例。比他长得好的就可以吹一波了。
无论是地块数据指标还是地块形状都是那种，你要是说他不好，那肯定不行。确实各方面都没什么可以指摘的。你说他好吧，他又没有哪一点能好到乐清所有楼盘里能排顶点的。
这个地块给楼哥什么感觉呢，就是一个“好孩子”，门门功课都拿了90分，或许别的有些地块你还能骂两句“你看你数学考了100分，语文怎么才80分！”而乐辰名筑你就没什么说法，骂两句吧，别人门门90分，这样都要骂，就会打消孩子积极性了，也没什么好骂的。夸两句吧，又怕孩子骄傲，毕竟也没有哪门功课真拿100的。优秀但是不拔尖，就是乐辰名筑给楼哥的感觉。
乐辰名筑地块指标上给楼哥憋得够呛！好的没有，坏的也没有，都没办法抓住点什么给大家“评头论足”一番。
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然后我们看看乐辰名筑的地理位置怎么样，这一方面也是很重要的，我们来看看乐辰名筑究竟偏不偏。
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周边道路：
乐辰名筑是一个三面临路的情况，其较为主要的是其东侧的宴海东路，宴海东路联通柳市乐清虹桥三地，也是未来乐清主要的道路之一。另外就是胜利路，联通中心区和滨海新区。除此之外，其西侧还有条东璟路，可以说道路方面，便利程度是没问题的，不过值得一说的是，东璟路是一条由北向南的单行道。这点可能需要注意。
教育资源：
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教育资源也可以数是乐辰名筑的强势项目了，这方面得益于其东侧学校实在是太集中了，乐清国际外国语，城东第二中学，乐清第二中学，育英学校小学部，实验小学滨海校区。而幼儿园在其楼下十几米就有乐清市中心幼儿园。西侧不远处还有乐清市机关幼儿园。其北侧还有东山小学，可以说周边的学校不仅选择多，质量也过硬。（学区以未来政府划分为准！）
医疗资源
中心区虽然是不大，但乐清市人民医院在那头，乐辰名筑在这头。距离还是有点的，直线距离在3公里左右（百度测距）。好在开车还算方便。不过乐清市妇幼保健院距离在2公里（百度测距）。总体有的选就是不错。
商业配套
这点有点尴尬，尴尬的不仅仅只有乐辰名筑，还有蝴蝶广场，原本乐辰名筑可以依托蝴蝶广场，走路距离也不算远，生活会方便不少，而现在蝴蝶广场怎么说呢。不尽如人意吧。造成乐辰名筑在商业配套方面也会遇到问题。乐辰名筑不管是前往南虹广场还是正大广场或者是江南里，都会需要开车或者开电瓶车，便利程度就有所下降。
所以看看这些常规方面你说乐辰名筑偏吗，楼哥印象里大致上，这个水平并不算偏，比如其道路，医疗，周边的居住氛围，都是能达到一个平均水平的，而教育方面算是较为优秀的。但是距离商业综合体会感觉远。但以上方面总结下来，平均水平还是有的。以周边的基础配套来说，乐辰名筑远远称不上“偏僻”。
那为什么乐辰名筑会觉得偏呢？
其他值得一提的
楼哥觉得乐辰名筑较大问题还是集中在周边的整体自然环境和“中央绿轴”上。
中央绿轴作为乐清市城市的绿轴景观，对周边自然环境的提升是显而易见的，但是具体到乐辰名筑，中央绿轴就会让乐辰名筑有点难受。
首先我们看一张图。看到这张图你是什么感觉呢？欢迎你在评论区留下自己的看法。
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而这张图给楼哥的第一感觉就是“荒凉”，真的有种时间倒退了20年的感觉。一个十字路口，三面是荒地的感觉，但其实东侧的这边并不是荒地，而是中央绿轴。
中央绿轴并不是传统意义上的公园，严谨的说就目前而言并不是。其内部的休闲景观并没有达到公园的精致程度。未来随着进一步的建设会越来越好。但是目前主要以季节性的作物景观为基础进行展示。
比如到油菜花季节了，可能是这样：
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但也到了较为普通的季节，可能就像楼哥上面发的图片一样，看起来会有点荒芜。
别的同样在六环路上的楼盘，比如山海万和与江景花苑，其实都没问题，因为他们的地段，侧面虽然是中央绿轴，但是对面都是在建设或者已经建设好了。
但是乐辰名筑很尴尬，其北侧建筑密度直线下降，存在大量的未开发的地块。整体看起来就非常的“一般”
并且乐辰名筑南侧是别的小区，如果乐辰名筑南侧能将这个地块填满，售楼处也放在南侧，售楼处和江河大境正对面，你还会觉得偏吗？至少感官上会好不少吧。
乐辰名筑其实和江景花苑以及君兰和著距离并不远，楼哥觉得乐辰名筑的“偏”更多是感官上的，而不是实际地理位置上的。
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当然往好了说，其北侧存在大量未开发的地块，未来就有更大的发展潜力！
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然后我们看看小区内环境有什么值得说道的地方
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乐辰名筑小区内总共9栋楼，近期第三期的价格已经进行了备案，预计第三期即将进行加推，三期也是最后一期，乐辰名筑所有的楼栋都要出来了，乐辰名筑户型大小在108-138㎡。层高均在三米。
乐辰名筑一期开售1，6，8，9号楼。二期开售2，5，7号楼，而三期则是最后一期，开售3号楼和4号楼。多说一句，乐辰名筑真的是个“实在人”。一般会跳过的4号楼，直接出现了。
乐辰名筑整体还是呈现一个行列式布局，行列式布局是指建筑按照一定朝向和合理间距成排布置的形式。这种形式采光、通风都比较好，便于规划道路和方便施工，是各地广泛采用的方式。缺点是处理不好容易造成空间单调、呆板的感觉。
而建筑布局方面具体到乐辰名筑，楼哥觉得有两方面需要特别注意，一好一坏。
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我们先来报喜，好的方面是其北侧的三栋楼，一排就一栋，并且错位安排，让整体的空间感达到一个非常舒适的程度。
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并且两栋之间的距离非常夸张，整体的内部相当于空出了极大的一块空间，这对内部环境的营造是有利的。
不过话分两头，这样的规划好处很明显，但是因此也会造成一点，就是大量的一层楼四户的情况，这造成乐辰名筑有不少的中间户。乐辰名筑目前开售的1.2.3.8.9号楼都是一层四户。这几栋楼存在中间户，这点需要注意。 说完了好的，我们就说说不好的一面。
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本身南侧楼应该是有采光优势的，但是其南侧紧邻景湾花园，低层多少失去了一些采光方面的优势，并且这还会对视野景观方面造成一些影响。另外我们上面也说了，这让乐辰名筑感官上觉得很“偏”。
总结一下就是，内部规划有特色，形成了大面积的景观空间，但因此也付出了代价，也就是一楼四户会有大量中间户的存在。并且其南侧紧邻其他楼盘，让其南侧失去了一些采光的优势和景观的宽广度。
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目前乐辰名筑第三期的价格已经放出来了，第三期也是最后一期，也就是所有楼栋的价格都出来了，我们来看看乐辰名筑整体的价格是怎么样的。
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可以看到，第三期的价格和前两期相比并没有出现什么特别的大的变化，比如三期的3号楼不论是位置还是建筑面积都和二期的2号楼是比较相近的，我们可以看到，最后的均价，基本都保持在同一个水平上。 而三期的4号楼和二期的7号楼也是同样的道理，综合起来看，第二期和第三期的价格没有什么区别。乐辰名筑还是在一个自己的节奏里。
原本楼哥以为，在琨玉园第三期加推出现了价格下降这个情况之后，后续加推的盘或许会采取同样的策略，但是乐辰名筑看起来完全没有这样的计划。
第三期整体加推的价格是和二期持平的。 那我们看看二期乐辰名筑目前是个什么样的情况。乐辰名筑二期于21年底11月份开盘，截止2022年5月15日。到现在半年的时间过去了，根据房管网上的信息，二期总共159套，非销售房产7套。目前待售90套，已售62套。整体的去化并不是很理想。 乐辰名筑二期，整体的销售还是集中在2号楼上。
7号楼和5号楼销售不是很理想，依次为参考，看来第三期预计销售情况较好的应该会出现在3号楼上，在二期2号楼没有选择到较好楼层的购房者可以选择3号楼。 但是以目前的行情来看，乐辰名筑第三期没有价格上的优势，在这样的行情下，楼哥预计销售方面可能还是会遭遇一定的麻烦。毕竟本次加推的两栋楼，和二期的几栋楼相比，整体的楼栋并没有什么本质的区别。
乐辰名筑接下去的整体情况用一句话来概括，大概是“任重而道远”！
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说说楼哥自己对乐辰名筑的看法吧，楼哥觉得乐辰名筑目前局面整体的情况，最大的还是乐辰名筑整体定位受到市场行情影响是较大的，另外认可度也存在一些瑕疵。
我们说说认可度的瑕疵先
本身金茂作为一个有央企背景的大型的开发商，开发商是没问题的，这次应该是金茂“首次入乐”，本身金茂品质等方面大家也都是比较期待的，另外金茂本身也有高端的产品线，也就是“金茂·府”。有一定的潜在购房者或许会期待金茂拿出一个，首次入乐的“标杆之作”。但是乐辰名筑似乎没有走这条路。那么奔着品牌而来的潜在购房者多少会有些失望。
当然楼哥觉得这一点上可以理解开发商，相信从前面的介绍中大家也能够理解，因为乐辰名筑无论这个地块也好，还是周边的条件也好，都是属于乐清较为平均的水平！就算拔高一点，说好听点，就是“优秀但是不拔尖”，真要说楼哥是觉得“撑”不起那种高端改善的。
相对的他的价格同样也是属于一个平均水准，备案均价楼哥计算大致在22000元/㎡。上面有琨玉园，君兰和著这样的压着。当然下面也有金钰华庭这样的价格不如乐辰名筑的。总体来说价格和楼盘整体情况还是匹配的。
这时候就要说到行情的问题了，可以看到乐辰名筑第一期去化都是不错的，主要是开盘的时候还是21年8月份，正好赶上了乐清楼市火爆行情的尾巴。可以看出整体市场对这么一款没有“大缺点”的产品还是认可的。乐辰名筑一期的去化整体还是不错的。
而第二期开盘的时候乐清楼市已经转冷，那么同样一款产品想要畅销就不仅仅要没有“大缺点了”，想要在略显“冷静”这样的市场脱颖而出，想要俘获购房者的心，你还需要拿出楼盘的“大优点”。但是乐辰名筑这方面有所缺乏，整个盘太过中庸。
楼哥总体觉得乐辰名筑是一个较为中庸的盘。大的方面，地块属性，周边环境，建造规格，包括价格。都是这样。你不能说乐辰名筑哪里有大问题，但是你也找不到特别亮眼的点。小的方面比如乐辰名筑层高3米，在他下面也有2.9米的，上面也有3.1米的。同样很中庸。楼哥甚至觉得乐辰名筑最大的特点就是没有特点。
一个中庸的楼盘，在好行情下就是“没缺点的优秀盘”，在坏行情下就是“没有优点的普通盘”。整体的口碑评价会随着整体市场的行情产生巨大的变化，那么现在行情大家也知道，就这样了，乐辰名筑接下去该怎么办呢？我们只能拭目以待了。
另外楼哥觉得乐辰名筑是受江河大境活动影响较剧烈的楼盘之一。本身两个楼盘就相对比较近，地理位置，周边环境基本相同，当然楼哥觉得乐辰名筑要优于江河大镜的，如果有朋友对此有别的看法也可以在评论区告诉楼哥。真的引起争论。楼哥也会专门出一篇，江河大境和乐辰名筑的对比。
回到主题，要知道江河大境的价格同样是备案价在22000元/㎡的价位。江河大境做优惠，作为接近且直观的对比楼盘，乐辰名筑自然受到较大的冲击。不少潜在购房者也都在想乐辰名筑会不会走降价这一步。
但是乐辰名筑现在第三期的价格出来算是“狠狠打脸了”，整体的售价还是维持在一个和二期相同的水准。降价应该没什么可能了，或许现在这些“对乐辰名筑感兴趣的购房者”可以好好的正式的考虑一下乐辰名筑了是不是值得下手了。毕竟乐辰名筑第三期也是最后一期了。所有的不确定的点也都“拨云见日”了。可以从各个方面去正式的去思考对比了。
好了，楼哥想说的也就这么多了，如果你还有什么想法，不如在评论里告诉楼哥。
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作者: 一闪一闪大猩猩 时间: 2022-5-17 15:25
真想卖就联系我，价格不愿意降，天天论坛发帖，不累吗
作者: lin256 时间: 2022-5-17 15:30
分析的很好 很到位
作者: 如此帅气的我 时间: 2022-5-17 15:39
有点东西
作者: 一世终苍老 时间: 2022-5-17 15:59
金茂适合搞未来社区，在这种项目上不要多花精力了
作者: 数数羊 时间: 2022-5-17 16:39
只要不写远洋，文章还是能看的
作者: 拽猪宝 时间: 2022-5-17 17:08
很到位的分
作者: 樱花雨GS 时间: 2022-5-17 19:03
才50亩的地搞3个开发商，出了问题又是踢皮球，每一栋都离国道很近，开窗体验很差，出门生活配套也很少
作者: 青梅佐以酒 时间: 2022-5-18 08:26
要是未来空地建起来了，乐辰名筑还是不错的
作者: yujietiancai 时间: 2022-5-18 09:15
得房率低
作者: jxl119 时间: 2022-5-18 09:41
去实地样板房看了下
户型不错，位置一般
最大的问题是噪音
小区里全是6环路上呼呼的车噪
十字路口的路边套进去看的时候，刚好摩托车炸街
销售很尴尬
作者: 大明虎扑 时间: 2022-5-18 09:54
开发商自己地买贵了，妄想高价转嫁给消费者
类似于君兰和著，昆玉园，乐宸府都一个样，
作者: 匿于尘埃 时间: 2022-5-18 11:20
红红火火恍恍惚惚 笑死了
作者: 糖夫 时间: 2022-5-19 15:16
确实，都在给开发商拿地价过高买单。但是如果他们真的价格降低了，估计又会减配。
作者: 老白家的牛油果 时间: 2022-5-19 15:31
这价格可不中庸
作者: 玉蝴蝶nic 时间: 2022-5-19 15:39
好有画面感！
作者: 浮漂 时间: 2022-6-2 15:04
要买乐辰名筑的联系我，老带新新人可以享半价车位，折扣帮你谈到九折。自己去没有哦
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