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标题: 楼哥说实话：真正的“封藏滨海”？！蓝铂湾要现房了！ [打印本页]
作者: 乐清楼哥    时间: 2024-9-19 15:46
标题: 楼哥说实话：真正的“封藏滨海”？！蓝铂湾要现房了！
这个中秋节楼哥去东运河公园逛了逛。



在路过蓝铂湾的时候，在车里楼哥看到蓝铂湾外立面均已经完成，整体几乎“完全竣工”，中秋之后一上班，楼哥特地带着无人机前去验证一下。


整体看来一下，蓝铂湾现在确实已经“基本达到了”交付的情况，起内部除了园林景观需要一定的打磨之外，其他基本已经完全呈现了出来。

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实拍图24年9月

看到这样几乎完整呈现的蓝铂湾简直令人感慨。特别是和之前曾经“工程停滞，不知道什么时候交付”的状态对比一下，就更让人感觉到“时光荏苒”了：

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22年实拍图


那么我们今天再来聊聊蓝铂湾。


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首先我们要看看现在蓝铂湾的销售情况。


蓝铂湾虽然开盘较早，所有楼栋也均已推出，但是蓝铂湾现在的房源还是不少的，无论是高层还是洋房的房源，蓝铂湾目前选择的空间都是比较充足。


首先我们来看高层的房源：


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示意图

目前蓝铂湾高层房源除了1、2、7、8号楼，其他的楼栋多多少少还都是有房源的，特别是5号楼和6号楼，选择空间尤其大：

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来源：房管网，截止9.18

5号楼和6号楼的户型整体的面积段在100㎡到124㎡，总计四个户型，整体面积段相较于市面上的其他项目，是属于偏小的面积段。

再来看洋房房源的情况：


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示意图

蓝铂湾的6层洋房房源，也就是11、13、15号楼的去化情况还不错，选择空间较小，不过8层的洋房房源选择空间较大，其中以12、14号楼尤为明显。

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来源：房管网，截止9.18


这两栋洋房户型的面积段在120㎡--145㎡，可以说即使是洋房户型，蓝铂湾的面积段也是较小的。

作为一个对比，隔壁邻居缦云最小的户型都有143㎡，而蓝铂湾选择空间较大的几栋楼，最大户型不过145㎡，可以说两个楼盘在整体定位上有着明显的区别。缦云主打大户型，而蓝铂湾做了更多的小户型。


缦云打出了“封藏滨海”的口号，在地块层面确实缦云已经是滨海新区最后一个可供开发的大项目了。但是在户型面具段层面，因为缦云缺少小户型，其实蓝铂湾也算是——

“滨海新区最后可以选择的小户型新房楼盘了”

考虑到缦云现在143户型去化可谓迅速，而且接下去缦云也没有143的楼栋可供销售了，缦云接下去最低都要从174起跳了。那么蓝铂湾很可能迎来一波想要选择偏小户型客户。


对于主打小户型的蓝铂湾来说，未来的前景确实非常不错，甚至楼哥觉得只要蓝铂湾熬得住，等缦云卖完，那“封藏滨海”的名头不就属于蓝铂湾了吗？

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来看蓝铂湾的这块地：

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来源：乐清市人民政府

单纯的从地块上看，这块地是“非常优秀”的。他和建发缦云的那块地在基础指标上可以说基本上如出一辙，因此楼哥把他们称为“姊妹地块”。

这块地占地61620㎡，也就是约92.5亩（缦云约108亩）的大小，整体面积在乐清市的在建楼盘是比较大的，容积率不过1.8（与缦云同样）。

不同点在于，缦云限高80m，而蓝铂湾限高55m。缦云绿地率35%，蓝铂湾为30%。

单纯的从地块指标方面，有差别，但是差距没有那么大，同时这两个地块也各自具有自己独特的价值：

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来源：百度地图 楼哥制作/仅供参考


就像是双胞胎，即使早出生一秒，那也是姐姐，在南向采光方面，蓝铂湾一定程度是占据先手的。


一母同胞的姊妹地块，如果你不否认缦云的基础指标，那么大多数时候你也不能否认蓝铂湾的基础指标出色。

但是有个成语叫做“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”。

比喻环境变了，事物的性质也变了。对楼盘来说，则是打造方式的不同，即使是临近的姐妹地块，未来的发展也会大相径庭。

蓝铂湾的打造就是这样的道理。




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蓝铂湾打造上不是一个优点也没有的，其实在打造方面，蓝铂湾的自身风格还是比较明显的。

园林楼栋打造：

如果你飞到空中去看乐清的楼盘，蓝铂湾是具备辨识度的，你可以非常明显的看到蓝铂湾的那一片湖。根据这片湖你在空中可以顺利的在众多楼盘中一眼找到到蓝铂湾。
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实景图

在楼盘中间搞出这样一片湖是壮观的，更妙的是，这一片湖也充分展示出了蓝铂湾的楼间距。别人说我的楼间距100多米你可能没概念，但是一说我楼盘中有一片湖，这种感觉就很直观了。


这片湖有辨识度也有一定的实际作用，其实特色还是比较显著的。


湖很大，很震撼，但是那是一个飞到天上的视角，如果我们以人的视角走进楼盘去看这片湖，整体就显得缺少“游览乐趣”。

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实景图

一眼望去就能看完，湖中缺少其他的景观配合，整体空洞无物的视觉效果，缺少了“一步一景”的园林的趣味性，极易审美疲劳。

同时这片湖中没有步道等可以走进去的空间，步行游览的动线就是绕湖的几条路，较为生硬和匮乏。以人的游览角度，确实乏善可陈。

外立面打造：

再比如蓝铂湾的立面打造的风格，蓝铂湾走的是一个“浪漫法式”的风格，说的粗浅一点，就是“欧式”的感觉。


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效果图

在风格上，蓝铂湾的风格在这个时代是挺特别的，现在我们市面上现代风格的楼盘看的太多了，新中式在建发君兰和著等盘的成功之下，现在也是雨后春笋般冒出来，比如这一片缦云，海月清风的合院用的都是新中式。


反而是蓝铂湾这种欧式和法式的风格现在看到的比较少，风格上反而让人觉的眼前一亮，而且这种非常有“舞台感，奢华感”的欧式风格，楼哥知道，乐清稍微年长一点的人还是喜欢的，并且能接受。

外立面欧式风格如果做的好了，能不能打开市场？楼哥觉的是有机会的！但是蓝铂湾的外立面问题不是出在整体风格上，而是在细看的材质上。


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航拍实景|蓝绿双城·蓝铂湾（24.04.29）

蓝铂湾楼栋的高层部位大量的采用了涂料的材质，而非铝板，整体的材质上和当前一些高端楼盘根本没有可比性，甚至乐清现在连一些刚需盘都用上铝板材质了。蓝铂湾大量的涂料使用确实让整体的品质感有了一定的下降。

户型打造：

而蓝铂湾打造方面最大的问题可能出在其户型上，即使楼哥是给蓝铂湾一个面子去评价蓝铂湾的户型，楼哥的评价也只能是：属实一般。

我们就拿目前房源较多，又比较极致的小户型举例，比如现在蓝铂湾5号楼的100户型为例：


楼哥之前列举过蓝铂湾一些户型的缺点，不过没有对比可能感受不强烈，那么这个户型楼哥觉得很有必要对比一下。蓝铂湾的户型问题就会很明显地暴露出来。

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蓝铂湾户型图

蓝铂湾这个100户型，其实整体的格局和市面上现在小户型广泛采用的格局大致类似，这个户型最大的特点就是：一进门就是餐客厨一体，卧室多集中在西侧。这种户型看起来很眼熟吧，基本上来说，这是一个小户型广泛采用的设计方案。

但是稍微找个目前市面上广泛采用的户型，仔细对比之下，你就会发现虽然看起来相似，但实际上区别还是挺大的：

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某楼盘户型图

这种户型优势在于最大程度的利用起空间，在小空间尺度内做到满足生活的三室。蓝铂湾确实做了三室，但是区别在于蓝铂湾仅仅只有一个卫生间，缺乏主卧内卫。

这就是蓝铂湾第一个比较大的设计问题：三卧一卫的设计在这个时代，楼哥认为是一个大部分人都比较难以接受的事情。

一般而言即使有客人来，外卫还是能提供给人使用的。但是内卫就有隐私保护的需求，也极少客人会去你的内卫。如果仅有一个卫生间就尤为尴尬。

特别是，一般考虑这种面积段的都是比较年轻的带孩子的家庭，缺乏主卧卫生间，其实对年轻夫妻隐私性的保护是非常脆弱的。不方便且缺乏隐私保护，是个很大的问题，一卫设计早就应当被淘汰掉。

第二个问题，则是蓝铂湾的大部分户型的通病，也就是阳台的设计。一般正常的户型都是设计两个阳台，一个阳台会被客厅“吸收”成为客厅的一部分，而另一个阳台则作为生活阳台，承担洗衣晒衣等功能。一般这个生活阳台也会在南侧，会在客卧外侧，充分利用起客卧的多功能。

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而蓝铂湾北侧只有一个阳台，也就是和客厅一体的这个，那么生活阳台，蓝铂湾则将其安排在了北侧。

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这样的设计楼哥根本不知道是出于什么考虑，简直是...


北侧的生活阳台，北侧较大的一个问题就是缺少阳光，晒衣服晒衣服，连阳光都没有你怎么晒？

同时生活阳台这个位置还会和卫生间产生视线干扰，考虑到这个户型本身只有一个卫生间，本身就缺少了隐私保护，阳台的设计让隐私保护更是雪上加霜！这个角度阳台的设计大大的败笔！

这个户型还有第三个问题，那就是使用率的问题。

蓝铂湾这个户型是一个100㎡的户型，而你要知道，楼哥找的对比户型仅仅只是一个89㎡的户型，差了11平方，但是整体的使用上反而是蓝铂湾这个100㎡的看起来更加的不实用。

这是因为乐清房子的一个习惯，那就是想尽办法的为客户“偷面积”。

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某楼盘这个“可拓展空间”其实“偷”的是设备阳台的面积，这就让这个89㎡的空间大幅扩展。这也是大多数主打小户型楼盘常用的手段。

但是蓝铂湾的设备阳台，你很难说让他真正产生“偷面积”的作用。


“偷面积”在行为规范上不合适，但是对于小户型来说，这样的设计会让原本的局促的小户型大大的增加实用性。谁都想“少花钱多拿到”，偷面积对用户来说心理上是非常受用的，蓝铂湾没有利用好这一点。

就这让蓝铂湾明明多了11㎡，实用性却远远落后。

小结一下，简而言之，楼哥对蓝铂湾打造总结下来就是八个字：粗看尚可，不经琢磨。


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蓝铂湾本身的大区位的位置是尚可的，毕竟处于滨海新区。而且我们前面也说了，对于小户型来说，蓝铂湾是现在基本唯一的滨海新区新房选择了。

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来源：百度地图 楼哥制作/仅供参考

周边道路

周边道路情况是相当不错的，整个地块在未来呈现的是四面都是路的情况，分别是：凌云路、云门路、胜利路还有一条规划道路。

商业资源

蓝铂湾地块周边的商业资源目前较为依赖江南里。

其实整个滨海新区都是较为依赖这一套商业配套的，这也是滨海新区周边环境上同质化的一点，未来则可以期待一下未来胜利塘北的发展。

医疗资源

之前楼哥吐槽过，滨海新区的一个短板就是医疗资源并不丰富，但是随着时间的发展，滨海新区的医疗资源正在迎头赶上。

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来源：百度地图 楼哥制作/仅供参考

随着童乐医院的建设，滨海新区有了自己的大型综合性医院，距离蓝铂湾在一公里以内。（来源：百度测距）

教育资源

周边的教育资源是蓝铂湾最好打的一张牌，分别有：


乐清市机关幼儿园、乐清市实验小学、乐清国际外国语学校、育英寄宿学校、城东第二中学。

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来源：百度地图 楼哥制作/仅供参考


不过蓝铂湾位置较为靠近胜利塘北东侧，而这些学校大部分集中在西侧，距离上面虽然近但是却不顶级。


同时这里仅仅讨论距离，具体的学区请一定以政府未来划分为准！

公园资源
蓝铂湾地块周边则是近距离的目前已经有两个公园，东运河公园和胜利塘公园，未来还会有“海洋生态公园”。

看起来都似乎不错，但是俗话说的好：“不比不知道，一比吓一跳”，周边的景观资源在一线河景海景的缦云对比之下，蓝铂湾就相对“相形见绌”了一点，但乐清有几个缦云？

整体而言

蓝铂湾的优势点在于，滨海新区的发展已经极其成熟，特别是即将进入发展尾声的滨海新区，不仅仅是缦云，小户型为主的蓝铂湾的价值也是在增长的。

但缺憾也是有的，高端住宅还是较为依赖“景观优势加持”这一点上。虽然蓝铂湾南向采光还不错，但是无论是缦云还是未来社区，相较稀缺景观而言，还是比蓝铂湾更为优秀了一些。


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价格方面蓝铂湾这个盘是这样的。


众所周知的原因，前两期这个项目叫做“都汇华庭”，其高层房源价格是这样的。


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来源：房管网数据 楼哥整体仅供参考

当时都汇华庭一期高层备案均价在约19700元/m²，其二期高层备案均价在约22100元/m²。

后面从三期开始，这个盘叫“蓝铂湾”，其三期四期高层价格是这样的：

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来源：房管网数据 楼哥整体仅供参考

蓝波湾三期高层备案均价在约23400元/m²，四期高层备案均价在约23000元/m²。


可以看到其高层房源价格相比都汇华庭一期二期有了明显的提升，蓝铂湾依旧在都汇华庭的基础上对价格进行了提高，看起来还是承接都汇华庭的定价策略。

而其洋房房源因为户型较多，楼哥进行了对其五期进行了粗略的统计，其洋房价格大致是这样的：

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来源：房管网数据 楼哥整体仅供参考


蓝铂湾五期洋房的备案均价整体来到了约25600元/m²，最高的备案均价超过了28000元/m²。

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来源：房管网数据 楼哥整体仅供参考

蓝铂湾最后的第六期的价格，高层房源备案均价在26300元/m²，而洋房房源则也来到了顶点的27500元/m²。

以一期更比一期好的简单逻辑来看。蓝铂湾整个盘的价格逻辑没有问题。



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最后楼哥也说一说自己的一些想法吧。


其实在楼哥看来，现在确实可以适当的关注一下蓝铂湾。

在之前缦云的产品线尚未明晰的情况下，整体的市场可能会等待缦云是不是会和蓝铂湾的产品产生较大的竞争关系。但现在来看，蓝铂湾可以说和缦云在面积段上完全没有重合。所以两个地块虽然相邻较近，地块基础属性也比较相近，但接下去面对的客群却完全不同了。

而蓝铂湾这个盘，在打造方面，虽然在户型打造，细节设计上在楼哥看来没有做到尽善尽美。


但是在楼盘风格，园林设计，区位优势上也并不缺乏亮点。

每个人对房子的选择有着自身的考量，无非是个人考量之下优势大于劣势还是缺点大于优点。

特别是缦云已经把上车“滨海新区最后的机会”这样的市场氛围营造出来了，对蓝铂湾来说，如果熬的时间比缦云更久一点，谁是“最后”还真不好说。

并且蓝铂湾目前已经是现房了，对一些有着刚性需求的人来说，蓝铂湾也是为数不多的选择了！

以上都是楼哥个人的想法，当然会存在不同的想法，如果你也想说说你的想法，欢迎你和楼哥一起讨论一下。


同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。

作者: 雄起    时间: 2024-9-19 16:22
还有一个月交房，要出清估计难了，可能做工抵房。
作者: 清舞飞    时间: 2024-9-19 17:52
原先恒大破产了最后被城发接受了是这楼盘吗
作者: 壮壮肉粒多    时间: 2024-9-19 19:02
清舞飞 发表于 2024-09-19 17:52
原先恒大破产了最后被城发接受了是这楼盘吗

是的
作者: 壮壮肉粒多    时间: 2024-9-19 19:02
其实我想看看洋房的户型图
作者: tsd168    时间: 2024-9-19 19:20
孩子都不生了，房子以后就卖不动了，只能推动房改房了。
作者: 炎木    时间: 2024-9-19 19:52
小区内有环形塑胶跑道吗
作者: Zzzzzzzzz在    时间: 2024-9-19 23:07
怎么草都没种上去呢，就打着要交房了。
作者: 春光公子    时间: 2024-9-20 00:55
一套房子几百万，都是哪些人在买？
作者: 晒晒太阳喝喝茶    时间: 2024-9-20 02:38
洋房户型整体怎么样？
作者: 雄起    时间: 2024-9-20 08:56
主要户型122 (, 下载次数: 10)
作者: 雄起    时间: 2024-9-20 09:10
以上是洋房存量最多的12栋和14栋
作者: 取吧    时间: 2024-9-20 09:23
雄起 发表于 2024-09-20 09:10
以上是洋房存量最多的12栋和14栋

洋房价格不菲，23000以上吧
作者: 雄起    时间: 2024-9-20 10:07
取吧 发表于 2024-9-20 09:23
洋房价格不菲，23000以上吧

备案价的8.7，多数超2.3了
作者: 壮壮肉粒多    时间: 2024-9-20 12:52
户型真得很一般
作者: qwe12345    时间: 2024-9-20 13:11
外观怎么看怎么个不协调！好难看！
作者: 雄起    时间: 2024-9-20 13:27
其实外观还是见仁见智，户型是真的可惜
作者: 沙漠里的绿洲    时间: 2024-9-20 14:28
为啥不把户型改改，改了有可能卖的比现在好
作者: 取吧    时间: 2024-9-20 14:44
沙漠里的绿洲 发表于 2024-09-20 14:28
为啥不把户型改改，改了有可能卖的比现在好

是啊，接手的资金难道没考虑到这一步吗
作者: 专抽黄鹤楼    时间: 2024-9-20 14:45
主要外立面是涂料，海边的话过些年有概率可能就破烂了  
作者: 雄起    时间: 2024-9-20 14:49
能改他肯定改了，实话说不是因为户型，应该早卖完了。
作者: 如梦如烟    时间: 2024-9-20 21:27
小区环境很不错，就是户型不行，得房率太低
作者: 取吧    时间: 2024-9-20 22:10
雄起 发表于 2024-09-20 14:49
能改他肯定改了，实话说不是因为户型，应该早卖完了。

不改那怎么办，最后只能在营销策略调整了，唉
作者: alha    时间: 2024-9-28 16:55
乐清肯定已经准备开始坑人了卖不出去的摇人才房
作者: 温州光伏小哥    时间: 2024-9-29 14:21
这个论坛可以发贴吗
作者: 雄起    时间: 2024-9-29 14:39
没有卖不出去的房，只有卖不出去的价格



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