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标题: 楼哥说实话：乐清中心区的纯低密地块，就真的“乐清无敌”了吗？ [打印本页]
作者: 乐清楼哥 时间: 2024-12-16 13:11
标题: 楼哥说实话：乐清中心区的纯低密地块，就真的“乐清无敌”了吗？
最近的土拍市场可谓热闹，接连放出王炸。前一天我们还在为乐清老城区在时隔20年后再次出现纯墅类地块惊叹之时，一转眼第二天中心区纯墅类地块也来了！
来源：浙江省自然资源网站
老城区那块地楼哥已经进行过分析了，总结一下有一下四点：
第一，乐清二十年来首块纯墅类住宅，如果不是中心区这块纯墅类放出将“独一无二”。
第二，同样是高品质住宅，让这种纯低密项目实现了又一次的精华和迭代。
第三，区位有待考证，其项目更加依赖北大街文化街的未来发展。
第四，整体价格偏高，而且还有不少隐形成本，非常考验房企的打造水平和成本控制。
而中心区这一块和老城区这一块有这不少的相似点和不同点，看起来似乎中心区这块要更好，甚至已经有人觉得这块地已经“乐清无敌”了。
那么真的是这样吗？
今天就好好地聊聊这块地。
确实令人感到意外
这块地是一块纯低密地块，楼哥自己是稍微有些意外的。
因为在之前九月底这块地，曾经进行了规划修改征求意见----将要把这块地原本2.35的容积率进行下调，当时楼哥就先行进行了预测：
对此楼哥有三种猜测：
A.如果容积率降到2.2左右，那么这块地和修改前不会有根本性的区别，大概率依旧是做一个纯粹二类高层（54米限高，16层左右）的楼盘（参考楼盘：君兰和著，琨玉）
B.如果容积率降到1.7左右，那么就这样的地块大概率是可以做一个含多层住宅的高低配楼盘（参考楼盘：缦云，金色海湾）
C.如果还能更一步下降，容积率下降到1.3左右，那么通过一些手段，比如商业部分的计容，这块地就可能打造一个纯低密楼盘（参考楼盘：瓯江口六和院）
你觉得能下降多少？
楼哥认为B的概率更大，A的品质提升相对比较有限，C则在乐清没有先例。
以上内容来自于文章，感兴趣的朋友可以再看看：“绝杀”！这块地将修改。市中心+南向大面宽+公园河流。还可能纯低密？！
而现在这块地挂出来了，各项指标也明确了——
来源：自然资源网上交易 楼哥整理仅供参考
其容积率下调到了1.2，也就是C方案。这是一定程度上是超出楼哥预期的。
而且这块地现在的建筑高度也只有24米。
24米是一个什么概念呢，我们目前的房子常规的单层层高大致在3米。也就是说这里最高给你建，你也只能建设8层。
有了超低的容积率和建筑高度的限制，这里基本就是明确了必然要打造：纯墅类项目。
更加关键的是这是一个乐清市区的纯别墅地块！
来源：百度地图
回想一下我们之前看过的大多数纯墅类项目，是不是一般会把它安排在城市的郊区，或者正在大力开发的区域。
因为这些地方本身就拥有大量待开发的土地，整体的土地价值在当下并未充分发挥。而且一般这样的区域都规划了新区，这些区域随着城市扩张的步伐，会逐渐被纳入城市核心圈层。也就是说不论经济方面还是宣传口径上，这样的区域与纯墅类住宅的产品是互相需求的。
举个例子，你比如现在温州市区的纯墅类住宅地块出让就更多的集中在七都，以及瓯江口区域，而这些地段你看，是不是就是这种未来前景很好看——“未来科技岛，海经区”。
也就是说，这些纯墅类项目一般而言会提高待开发区域的关注度，提高待开发区域的土地价值。而随着城市的发展，这些住宅也会不断的靠近核心成为核心；从而实现产品价值的不断升值，让你房子的更加值钱。
乐清地区的案例则更具代表性，那就是20年前的滨海新区。你可以看到滨海新区的墅类房源明显比乐清其他区块更多！20年前看起来滨海新区的这些墅类住宅是画饼，但现在已经基本融进乐清整体的城市框架。
而这块地不是，他最大的不同的点就在——这个地块所在是乐清所谓的市中心核心地段！我们可以说他直接跳过了令人长期持有的发展阶段，只要拍出去了，地段价值已经完全凸显和兑现！
六和院效果图
此外这样市中心的地块，也避免了一些实际的问题：
比如说，现在你去看无论是七都还是瓯江口，甚至已经发展了20年的滨海新区——这样的区域缺乏一些基础的生活配套，特别是极其需要人气的商业配套。
通俗一点来说就是：这些地段不如城市中心那么方便，缺乏商业气息，诸如七都等地想要买点什么生活必需品都要去市区购买！
而这一块纯低密配套周边可不同，其他周边的生活配套是非常丰富的，有菜市场有医院有大型的商超。甚至周边的底商都已经发展得非常成熟了，搭配墅类住宅，从居住实用角度来说无可指摘！
来源自然资源网上交易平台
享城市核心区域的优质资源为傲，教育、医疗、购物、餐饮等一应俱全，让居住者既能享受都市的繁华，又能保持内心的宁静。
这种既能隐于自然，又能瞬达城市核心的生活方式，成为了许多人梦寐以求的理想状态。
总结一下“中心区墅类住宅”的两点优势：
·乐清市中心已经发展成熟，土地价值已经兑现！
·周边配套相比其他墅类住宅可谓没有短板。
打造上的喜与忧
上面我们分析了宏观大区位上这块地的优势，可以说这块地确实是非常不错的。
但是这不代表这块地就没有需要注意的地方了，楼哥认为，越是这样高端和被受瞩目的地块，在打造上的要求越是高！因为你的期待值已经被拉高了，再来一个“寻常的设计”怕是难以面对这样的期待。
就像是乐清之前的地王琨玉园，你的期待值已经被拉高了到了地王的地步了，哪怕是后来琨玉园拿出来了极致的玻璃盒子，完全区别于乐清市面上的其他楼盘，把“独一无二”感拉满了，依旧有人不满意。
在楼哥看来这块地也是同样，其打造方面要求很高。
那么这块地最大的一个打造优势就在于，这也是一块高品质住宅地块。
来源自然资源网上交易平台
高品质住宅最大的优势就是可以设置：空中花园绿化阳台（最大套内面积的20%），小区景观亭廊以及开放式的风雨连廊，这部分空间是能做到免计容积率的。
一样的钱，你可以获得更大的面积和更高端的体验。
但是这块地却整体的造型上却不是那么有利于打造。
首先你能看到这块地实在是太过于狭长。
来源自然资源网上交易平台
虽然其朝向不错，长边是朝南的，你可以说他拥有着不错的面宽，但依旧难以掩盖其纵深过小的问题。
这样狭长的地块——楼栋、园林、会所要怎么铺开？如何让东西两侧的房源都能具备高价值？这是值得思考的。
同时南向并不是直接临近公园绿地的，在绿地和地块之间有一条对向双车道的石锦路。
来源百度地图
也就是说最南面这一排房子都是紧邻马路的。
对别的盘可能还好，临路的房源不在多数。但是这块地实在太长了，这就造成会有大量的房源直接挨着城市道路，如何处理楼盘和城市道路间的关系，也是个大问题。
以及楼哥认为最关键的一点。
这里的纯墅类项目，“纯的不纯粹”将和很多高低配项目一样！存在极大的视线干扰。
先来看这样一张图：
地块情况 来源：天空之眼
我们可以看到这个地块北侧是金马花园以及百乐大厦，其中百乐大厦有20多层，而金马花园更是夸张，部分楼栋有30多层！
而和这个地块之间仅仅只是相隔了一条比较小的内部道路！没有园林相阻隔，再加上这个地块整体的纵深不深。
也就是说——这个地块几乎全部暴露在这些高层建筑的视野之下！
楼哥之前就问过一些“高低配项目墅类住宅的住户”，他们一大烦恼就是——高层的视线干扰。
你以为住了墅类房源是有着自己一方私密的天地，但实际上，却成为别人眼中的风景。
所以这块地虽然定位是纯墅类地块，但是却缺乏纵深，周边高层耸立，与周边遮挡较少的上海花园存在比较大的差距。
上海花园 来源：天空之眼
对楼哥来说——这块地难以具备纯低密项目那种特有的“奢隐感”。
甚至因为这块地的纵深实在是太过于小了，这种高端的“奢隐感”甚至比不上一些拥有着大纵深的高低配项目的墅类住宅。
海月清风 来源：天空之眼
所以未来这块地面临的局面就是：
北侧有高楼的视线干扰。
南侧有马路的噪音污染。
东西两侧距离过远会所等配套设施铺不开。
整个楼盘没有所谓的“无短板楼王”，每栋楼每个位置各有各的缺陷。
因此楼哥认为如果对这块地成功出让了，那么对于开发商的设计能力将是非常大的考验！
如果是一个小开发商拿下，必然要面对设计能力的考验，再加上现在墅类地块层出，如果没有优秀的设计，必然会产生“徒有其表”的声音。
总结与猜测
最后稍微总结下这块地吧。
这块地乍一看确实非常的不错！城市中心的纯墅类住宅，这个噱头是拉满了，也能吸引不少的关注度！
但是这个城市中心的纯墅类住宅在进过仔细分析之后就能发现，其受限于地块的形状让他却并不纯粹！
·北侧有耸立的高楼的造成的视线干扰，对顶尖豪宅的奢隐感大大下降。
·南侧大面积地紧邻马路，也削弱了其整体隐于市的感觉，同时还有着噪音需要担心。
·以及面宽过大，东西两侧距离过远，会所等配套设如何设置，如何将内部打造提升，难点较多。
·同时目前市面上单就“中心区墅类房源”这一分类之下其并非唯一！其并非缺乏竞品。
对于这个项目，在楼哥看来最好是一个有底蕴有设计有口碑的开发商拿下，只有在设计方面成熟的公司才能不辜负这样的地段和这样的期望。
作者: 谢谢爱情 时间: 2024-12-16 16:02
这个地块,感觉还是设计琨玉那样合适.南大街哪里造别墅相对合适
作者: 没有非机动车道 时间: 2024-12-16 18:25
个人觉得这地块建几栋高楼，南面和路留点距离。置信原墅这样的，品质比置好点，卖个1.8到2.2万的比较合适。
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