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标题: 最近大热的新湖·金*花园分析贴，个人观点，仅供参考 [打印本页]

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-2-18 23:32
标题: 最近大热的新湖·金*花园分析贴，个人观点，仅供参考
听到大家普遍反应都是金溪花园都是买不到，要找关系，甚至找关系都买不到的传闻，据传说明天会开盘，来个销售预测分析
1. 项目位置：乐清南草垟106亩地块，楼面价约9675元/㎡，溢价率为21%，近邻南虹，轻轨S2，去滨海新区也方便，属于中心不用赘述，周边相对比较大地块的开发商的房子也就几个点的出来，南虹公园1号住宅参考价22000-23000，绿城玫瑰园以及翡翠湾的140 170 190 主力面积也在20000-24000左右也时代锦悦园这些也是2万左右的毛胚房，已经展示中心区的价格了. 那就很简单对标这几个项目，就可以看出值不值得！
就和我心目中的中心区No.1项目翡翠湾做个对比
外墙设计：1. 从房管局广网的数据可以查到这次新湖采用的外墙材料采用的主要材料为瓷砖涂料以及玻璃幕墙，配合局部石材铝板，然后我也在网上搜了一下原材料的具体价格，玻璃幕墙比较贵每平米600-750，一般大家喝的饮料，配料成分表，主要成分基本都写在第一个，估计该项目还是以瓷砖和涂料为主的，电梯用的是三菱，建造成本大概在3500左右，大公司能压在2800左右，占且算个建造成本3800+楼面价9675+园林绿化目前从微信公众号了解还在招标估计是350左右+ 开发商融资费用每年综合算8%-12%左右+营销费用1000/平米+开发商应缴纳税费，基本可得成本应为15700左右，
目前根据房管网公示的开盘价格总优惠不超10个点，根据信息按揭30%客户最多大概也就享受4-5个点优惠，全款估计可以多三个点，以房管局公示的数据3-1001 总价为3412960（其中71920全装修价格不打折）面积143.84平米套内106.90平米，如果是三成首付，大致可以推断出价格的折后为：3207360，单价为22298/平米. 价格大家其实有预期也能接受，感慨一下得房率（虽然毛胚房后期可以拓展）但原始106.9/143.84，74.3% 的得房率也真的算低的可怕，比一期可差远了，建议买房人去实地看看大小，不然可是花大价钱买小房子... 有点事，先断更，开发商賺钱是必须的，但是在高额的利润下能不能给业主交出物有所值的答卷值得期待，简单预测明天首开销售大概65%左右，有点事后续更新对比分析图

作者: MuaTC 时间: 2021-2-18 23:44
支持楼主

作者: 白玉老虎 时间: 2021-2-18 23:46
得房率低的可怕，买房的人你们真的认真看过吗

作者: 小甜菜 时间: 2021-2-19 00:36
新湖的广告写的是：进口石材+玻璃幕墙，和房管网不一致，难道是虚假宣传？不会吧，他们广告里这也是个卖点呀！

作者: 诺坎普的天空 时间: 2021-2-19 00:36
分析的不错。。

作者: 反套路保险经纪 时间: 2021-2-19 06:23
内行(●°u°●) 」

作者: 牡丹三字头。 时间: 2021-2-19 07:57
150万对于有钱人来说舒服舒心方便快捷才是硬道理我有10000万我会去在乎几万块的上下浮动吗？

作者: 语菲雁hyq 时间: 2021-2-19 08:35
分析好到位，支持楼主。期待楼主分析一下远洋山海万和

作者: armand树 时间: 2021-2-19 08:53
理性，有理有据

作者: 乐清2022 时间: 2021-2-19 09:28
远不远，近不近的位置，再好我也不会选，远洋不香吗？

作者: 心剩半 时间: 2021-2-19 09:35
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作者: zjkjchen 时间: 2021-2-19 10:15
全款就优惠4个点

作者: wzyhf 时间: 2021-2-19 10:20
分析到位，中心区对比濱滩涂新区还是有优势的

作者: 达芬奇与鸟 时间: 2021-2-19 10:44
主要是，土地在涨，楼面价涨了2000左右。美国又开始印1.9万亿，货币泛滥。你以为，大家都不知道，楼盘得房率低，价格高。哎，都知道。只不过，是最后的选择。

作者: Daany 时间: 2021-2-19 10:48
远洋实际得房率可能跟新胡差不多。首付100万已经准备好，就看样板房了

作者: yujietiancai 时间: 2021-2-19 10:49
就是在玩饥饿营销

作者: A左顾右盼 时间: 2021-2-19 10:54

语菲雁hyq 发表于 2021-02-19 08:35
分析好到位，支持楼主。期待楼主分析一下远洋山海万和

对。让楼主也详细分析一下远洋山海万和。只有两边都分析了，让我们平衡些，没有猜忌。

作者: 落落@@ 时间: 2021-2-19 11:12

Daany 发表于 2021-02-19 10:48
远洋实际得房率可能跟新胡差不多。首付100万已经准备好，就看样板房了

远洋香的是洋房的143面积，之前去过远洋售楼部，143据销售说实际可用面积140左右，因为10层的洋房楼矮加上一梯两户得房率就会高。

作者: 风在起时～ 时间: 2021-2-19 11:24
楼主分析的很合理。远洋楼层低得房率应该比较高。

作者: 瑞能 时间: 2021-2-19 11:43
这有什么好分析的，房管网上价格挂出来了，现在买就按上面的优惠力度。或者一年后买尾盘

作者: qysmail 时间: 2021-2-19 11:51
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作者: 老和云起 时间: 2021-2-19 12:26
说县城房子买不到就扯了，边上的东禾紫荆花园二手房也就1万7，同样地段同样外立面用材

作者: 安泰安防 时间: 2021-2-19 12:30
房子买不起啊！！买不起！！孩子养不起啊！！养不起

作者: 安泰安防 时间: 2021-2-19 12:32
其实开发商没政府赚的多。政府才是大赢家！我们这些准房奴就是他们的羊，一定程度到时候就要被薅羊毛

作者: hxy111 时间: 2021-2-19 12:38

zjkjchen 发表于 2021-02-19 10:15
全款就优惠4个点

那30%按揭，优惠几个点？

作者: 拥之则安 时间: 2021-2-19 12:40
楼主写得不错，用心了

作者: sagalcl 时间: 2021-2-19 12:59
远洋啥时候开始啊？

作者: density 时间: 2021-2-19 13:09
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作者: 家用电器行家 时间: 2021-2-19 14:09
专业人士

作者: kodejijij 时间: 2021-2-19 16:16

zjkjchen 发表于 2021-02-19 10:15
全款就优惠4个点

全款优惠5个点，按揭2个

作者: kodejijij 时间: 2021-2-19 16:18

hxy111 发表于 2021-02-19 12:38
那30%按揭，优惠几个点？

全款5个点按揭2个

作者: 书云 时间: 2021-2-19 16:22
远洋在哪个位置，东南面是不是看到清河公园

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-2-19 16:39

kodejijij 发表于 2021-02-19 16:18
全款5个点按揭2个

那就是意向金优惠1%，金卡用户1% 这折扣说明开发商对销量有自信，额外2个点回收了，不愁卖的姿态

作者: kodejijij 时间: 2021-2-19 17:27

落落@@ 发表于 2021-02-19 11:12
远洋香的是洋房的143面积，之前去过远洋售楼部，143据销售说实际可用面积140左右，因为10层的洋房楼矮加上一梯两户得房率就会高。

层高2.9米

作者: qysmail 时间: 2021-2-19 17:31
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作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-2-19 19:43

sagalcl 发表于 2021-02-19 12:59
远洋啥时候开始啊？

内部消息应该要3月底，四月初的样子

作者: 蓝戈 时间: 2021-2-19 19:46
这位置哪里都不近不远，你走到南虹看看，累不死你，开车又太近，走路又太远。哈哈。最好一平三万

作者: 啊龙007 时间: 2021-2-19 19:52
贷款不贷款买就对了一定会涨有买就会涨

作者: 路过； 时间: 2021-2-19 20:02

蓝戈发表于 2021-02-19 19:46
这位置哪里都不近不远，你走到南虹看看，累不死你，开车又太近，走路又太远。哈哈。最好一平三万

卖电瓶车的笑了

作者: 落落@@ 时间: 2021-2-19 20:33

kodejijij 发表于 2021-02-19 17:27
层高2.9米

现在的商品房层高大部分都在2.9-3.1之间

作者: kodejijij 时间: 2021-2-19 21:18

落落@@ 发表于 2021-02-19 20:33
现在的商品房层高大部分都在2.9-3.1之间

金溪3.1米

作者: 阳光下的果园 时间: 2021-2-19 21:36
金溪说是没有房了，等下一期开盘

作者: 西米囊 时间: 2021-2-19 23:08
没分析过

作者: A士纽电源 时间: 2021-2-19 23:19
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作者: 磊哥ZL 时间: 2021-2-20 00:18
楼主666

作者: 我爱乐清2019 时间: 2021-2-20 00:30

蓝戈发表于 2021-02-19 19:46
这位置哪里都不近不远，你走到南虹看看，累不死你，开车又太近，走路又太远。哈哈。最好一平三万

自行车香不香？现在还免费了。

作者: 高兴就好 时间: 2021-2-20 08:09
只要有钱，还怕没房，让它热销去

作者: Y1Aaa 时间: 2021-2-20 09:45
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作者: 小和2018 时间: 2021-2-20 09:48

Daany 发表于 2021-02-19 10:48
远洋实际得房率可能跟新胡差不多。首付100万已经准备好，就看样板房了

你去看过？

作者: 小壞 时间: 2021-2-20 14:50
金溪到南虹几百米远的路就要走死你了。。现在的人是有多金贵

作者: Y1Aaa 时间: 2021-2-20 15:06
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作者: 小壞 时间: 2021-2-20 16:01

Y1Aaa 发表于 2021-2-20 15:06
你以为每个人都想走800米啊，买未来城开车去不好吗！

对对未来城乐清第一牛逼，反正乐清哪里开车都可以到

作者: 小飞象 时间: 2021-2-20 16:57
金溪很好预定套

作者: 四叶草88 时间: 2021-2-20 18:57
这次开始说是石材干挂，为什么又是涂料为主了呢，觉得这价格贵了，每平方有5000以上的利润，有点不厚道

作者: Aa丽 时间: 2021-2-22 07:50
还是绿城玫瑰园和翡翠府位置好

作者: 夜袭的风 时间: 2021-2-22 18:32

Aa丽发表于 2021-02-22 07:50
还是绿城玫瑰园和翡翠府位置好

玫瑰园好像户型比较老了

作者: 小飞象 时间: 2021-2-22 19:38
一期早点买，不要等二期了后悔。

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