乐清上班族网

标题: 新湖·金*花园数据分析图2，仅供个人观点，理性交流！ [打印本页]

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-2-19 23:34
标题: 新湖·金*花园数据分析图2，仅供个人观点，理性交流！
本帖最后由闲的蛋疼的蛋挞于 2021-2-20 02:04 编辑

白天搬砖，晚上抽空继续码字，数据采集都来自于房管局和规划局官网公布，个人观点仅供参考，帮助大家更好的选择.
1.从去年拿地开始，就一直很关注这个项目，很多朋友问为什么得房率达问题，根据去年9月新湖施工招标平台公示，原计划16-a1块地（现一期再售项目）原计划是8栋房子的，现在16-a1地块实际是盖了7栋房子，图2大家自己对比，重新排布以后，大家其实可以发现原来的 1栋房子一个单元两套也就是所谓一户一梯的（改善型住房标志）变成了多单元栋，也就是一栋房子两单元（一个平面四套的房子）的房子，户型段也根据市场需求做出了调整.  其次应该是考虑了销量，将价格重点侧重在靠进河的三栋，将原本的户型段比例从大户型的182 拆分成134和139为主的刚需户型，不是每家房开老板都是老宋，不计成本为产品.
  在乐清买房一直有个不成文的规矩，以背山面水为贵（如没山，北面最后一幢房子一定是最高楼层，以做形）所以靠近水的房子多了，小户型也多了，绝大多数的消费者也能接受的起.
   但是，有个很矛盾的问题出现了，这个项目的定义是什么，根据我去买房的朋友反馈的话，销售跟他说这个项目是乐清最牛的. 定位是乐清市场上绝对高端豪宅项目.  其实众所周知，豪宅的定义，第一就是要大！当年隔壁玫瑰园起手都是170  190 230做主力面积，翡翠湾也是163 起手 180 215 265做主力面积，如果充斥着大量130-140面积段的房子也就不能称得上豪宅了.  第二点，如果有细心的朋友一直关注着土拍市场的朋友，其实会发现，B地块的东面那块地（东禾紫荆的西面）去年已经流拍了两次，具体原因以后在解释，如果盖起来之后，会很大影响B地块面水大户型的视野，所以A地块中间两栋的大面积将会是项目的精华，建议有钱土豪买买买，自主绝对不踩坑. 至于B地块的景观面，目前打个问号
3.第一文我已经说了，我很认可这地段的价值，但是很多时候也想吐槽一下，有个人跟我说新湖不会定价，楼栋前后栋，楼层差价这么大，一套房差了几十万，还为买到便宜的沾沾自喜，这里我只能呵呵一笑，让我想到前段时间的一个段子：奔驰“专坑”富人？错！奔驰“专坑”那些没钱还装有钱的人，对于大部分人来说能开上奔驰E级、GLC就算是富人了，但是对于奔驰来说这两款车都是“走量”车型，请看图3和图4 楼间距图，可能你不懂什么叫阳光夹角对日照的影响，没关系，到冬至日就会明白了，你以为的便宜几十万，其实在一个小区里，同一面积段价差可以差到100万以上，如果你贪便宜而买房，这波羊毛就开发商被薅定了！
4.附上小区平面规划图，数据房管局规划局上面都有，也有地下车库规划，也祝买了房的朋友们早点看看车位，住上心仪的房子

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-2-20 00:34

作者: Y1Aaa 时间: 2021-2-20 09:44
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 快乐人生hxq 时间: 2021-2-20 10:08
金溪不如海德

作者: kodejijij 时间: 2021-2-20 10:30

作者: hxy111 时间: 2021-2-20 10:31
房管局，规划局，网址发一下。

作者: 谢谢爱情 时间: 2021-2-20 10:41
看起来很牛逼的样子，面积还是130多为主，所以也不算高端住宅，所以乐清有钱人不多了吧，我也去看房了，感觉400多万买170多平方的还要3年多后交付，算上利息500万了没意思

作者: 阿彬Ab 时间: 2021-2-20 10:48

Y1Aaa 发表于 2021-02-20 09:44
130-140为主力面积的确实不能叫纯改善盘！

能叫纯改善盘，但不能叫豪宅盘

作者: baojingze123 时间: 2021-2-20 10:53
这帖发的挺好

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-2-20 10:56

谢谢爱情发表于 2021-02-20 10:41
看起来很牛逼的样子，面积还是130多为主，所以也不算高端住宅，所以乐清有钱人不多了吧，我也去看房了，感觉400多万买170多平方的还要3年多后交付，算上利息500万了没意思

乐清有钱人其实还超多，只是很多在外地做生意，或者隐型有钱人，平层产品还是匹配不上，如果多几个像海月四合院，或者220以上跃层产品，还是会分分钟清盘，现在开发商走的是大众化跑量路线，土豪产品越来越难见到了

作者: 发现3 时间: 2021-2-20 10:57
这帖发的挺好的，确实 130 140 起步太低了，至少170起步才叫豪宅

作者: 风在起时～ 时间: 2021-2-20 11:29
大部分是130到140，没开始那个中介说的这么夸张全是大平层。

作者: hxy111 时间: 2021-2-20 11:32
二期开盘就知道了，175及以上，占一半多。

作者: 呵呵哈哈嘿嘿 时间: 2021-2-20 11:40
大平层起步200平，连200平方都没几套的也算豪宅。。。有钱的早就买好房子了，差点钱但为了孩子读书咬咬牙贷款也买了，剩下的就是投资炒房的。。。

作者: Y1Aaa 时间: 2021-2-20 14:03
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 雾里看毛线 时间: 2021-2-20 14:10
3号楼跟1号楼楼间距多大

作者: 鹰眼搏大 时间: 2021-2-20 15:24
政府对住宅定义，普通住宅145方以下，豪宅145方以上，区别是缴纳税费不一。金溪花园唯一是地段好，轻轨站和商业配套。其它配套在新区没有多大优势。但新湖房型太Out了，在90多方房型上套图过来（温州万科户型），实在让人无法恭维。当然小城镇容易忽悠。据南虹展厅销售介绍外墙玻璃幕墙。住宅玻璃幕墙不知道大人物住在里头

作者: 鹰眼搏大 时间: 2021-2-20 15:27
鹰眼搏大
政府对住宅定义，普通住宅145方以下，豪宅145方以上，区别是缴纳税费不一。金溪花园唯一是地段好，轻轨站和商业配套。其它配套在新区没有多大优势。但新湖房型太Out了，在90多方房型上套图过来（温州万科户型），实在让人无法恭维。当然小城镇容易忽悠。据南虹展厅销售介绍外墙玻璃幕墙。住宅玻璃幕墙不知道大人物住在照妖镜里。

作者: 西米囊 时间: 2021-2-20 15:41
可以交流了

作者: 发现3 时间: 2021-2-20 15:56
只有7号楼 3.4米的层高 280多平才算的上大平层

作者: 小飞象 时间: 2021-2-20 16:58
金溪真好喜欢

作者: Y1Aaa 时间: 2021-2-20 17:13
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: kodejijij 时间: 2021-2-20 17:40

雾里看毛线发表于 2021-02-20 14:10
3号楼跟1号楼楼间距多大

35米

作者: 反套路保险经纪 时间: 2021-2-20 19:07

装作自己已经听懂的样子，嘿嘿，虽然但是，看下来觉得挺专业又有独特见解～

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-2-20 20:10

反套路保险经纪发表于 2021-02-20 19:07
装作自己已经听懂的样子，嘿嘿，虽然但是，看下来觉得挺专业又有独特见解～

蟹蟹，但是其实有很多未知的坑，可以在图片找找，如餐饮商铺和住房只有5.8米，怕被河蟹，所以要你们自己发现

作者: 磊哥ZL 时间: 2021-2-20 21:15
没有完美的楼盘金溪也是一样！
我个人觉得 16-a这块地的一期最危险就是3号楼，虽然它价格也是最低所以它的光照目前可以说就是最差的！二期开出来的 1278 目前看起来问题都不大！
但是金溪的16-b这块地这是个大陷阱，这块地的房子，会被前后左右的房子死死的包在里面！大平层要的就是视野这里基本都被挡，所以慎重考虑！

作者: 阳光下的果园 时间: 2021-2-20 22:00

Y1Aaa 发表于 2021-02-20 17:13
金溪走到南虹都要17-20分钟，要一公里多！夏天冬天谁要走！未来城开去南虹10分钟要吗？！

中间还有一条路，直达距离会缩短三分之一

作者: 哼哈咋滴 时间: 2021-2-20 22:20
南草垟6期

作者: Y1Aaa 时间: 2021-2-20 22:43
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: kodejijij 时间: 2021-2-20 22:52

Y1Aaa 发表于 2021-02-20 22:43
那还有一公里！未来城开车不香吗去哪里都近

我柳市开车过来也只要20几分钟

作者: Y1Aaa 时间: 2021-2-21 00:36
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 瞅你一眼 时间: 2021-2-21 08:19
我只能问：乐清新湖金溪花园的优点是什么？
楼主却能洋洋洒洒几千字！

作者: 达芬奇与鸟 时间: 2021-2-21 10:48
楼主，3号楼东边套十几楼，应该日照可以吧

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-2-21 12:29

达芬奇与鸟发表于 2021-02-21 10:48
楼主，3号楼东边套十几楼，应该日照可以吧

10几层没问题，50.05米的楼间距了

作者: 达芬奇与鸟 时间: 2021-2-21 12:50

闲的蛋疼的蛋挞发表于 2021-02-21 12:29
10几层没问题，50.05米的楼间距了

3号楼，东边套。很多人，买的郁闷。价格不低，公摊又大，如果阳光又挡，就麻烦了

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-2-21 13:01

达芬奇与鸟发表于 2021-02-21 12:50
3号楼，东边套。很多人，买的郁闷。价格不低，公摊又大，如果阳光又挡，就麻烦了

房子还可以的，不会差，就是23000左右价格确实有点小溢价，可能在稍微加点可以够到二期河边那几幢了

作者: 达芬奇与鸟 时间: 2021-2-21 13:20
二期，地块不规整，地块一般啊。

作者: 小飞象 时间: 2021-2-21 13:27
一期前面不错

作者: 达芬奇与鸟 时间: 2021-2-21 13:40

小飞象发表于 2021-02-21 13:27
一期前面不错

路边很吵的，灰尘也大

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-2-21 14:02

达芬奇与鸟发表于 2021-02-21 13:20
二期，地块不规整，地块一般啊。

不是，我说的是第一期的第二期河边那两幢

作者: 温州瑞力 时间: 2021-2-21 14:02
房管局和规划局是个什么局？

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-2-21 14:04

达芬奇与鸟发表于 2021-02-21 13:20
二期，地块不规整，地块一般啊。

二期不会差一大期容积率2.4 二大期是2.0 价格肯定比一大期还要上去一点，关键就是一大期靠河边那两幢，估计也是24000-25000价格， 320-330万都掏了，加一点350估计可以摸到河边会更理想

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-2-21 14:18

温州瑞力发表于 2021-02-21 14:02
房管局和规划局是个什么局？

现在叫自然资源局

作者: 达芬奇与鸟 时间: 2021-2-21 14:54

闲的蛋疼的蛋挞发表于 2021-02-21 14:04
二期不会差一大期容积率2.4  二大期是2.0 价格肯定比一大期还要上去一点，关键就是一大期靠河边那两幢，估计也是24000-25000价格， 320-330万都掏了，加一点350估计可以摸到河边会更理想

对面，应该还会建房子的。那还是1期。比较干净

作者: hxy111 时间: 2021-2-21 17:24

闲的蛋疼的蛋挞发表于 2021-02-21 14:04
二期不会差一大期容积率2.4  二大期是2.0 价格肯定比一大期还要上去一点，关键就是一大期靠河边那两幢，估计也是24000-25000价格， 320-330万都掏了，加一点350估计可以摸到河边会更理想

这两幢面积，178.200.265.280

作者: 煉习 时间: 2021-2-21 17:34

闲的蛋疼的蛋挞发表于 2021-02-21 14:18
现在叫自然资源局

叫自然资源和规划局

作者: ad251010150 时间: 2021-2-21 22:25
什么日光啊，户型啊，面积啊，地段啊？
你特么多开车走几步路不行啊？住乡下不好么？
住贵的房子就是感觉高大上是了吧？

谁天天出来逛南虹，逛超市，有病吧。

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-2-21 22:56

hxy111 发表于 2021-02-21 17:24
这两幢面积，178.200.265.280

还是有小的 134 143 靠河边的位置

作者: 达芬奇与鸟 时间: 2021-2-22 09:18

闲的蛋疼的蛋挞发表于 2021-02-21 22:56
还是有小的 134 143 靠河边的位置

大面积，买不起。小面积买不到。

作者: hxy111 时间: 2021-2-22 12:27

闲的蛋疼的蛋挞发表于 2021-02-21 22:56
还是有小的 134 143 靠河边的位置

小的面积靠河边的，是6号楼，一期已经开盘卖了。

作者: latiao 时间: 2021-2-22 14:43
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 夜袭的风 时间: 2021-2-22 18:31
好像签得差不多了

作者: zzmeinv1125 时间: 2021-2-23 17:57
2号楼怎么样

作者: 夜袭的风 时间: 2021-2-23 18:07

zzmeinv1125 发表于 2021-02-23 17:57
2号楼怎么样

1和8更好

作者: 小飞象 时间: 2021-2-23 18:21
4和6好

作者: Queeny_CiCi 时间: 2021-2-25 13:21
这个停车场的图纸哪里能看到

作者: 屌丝→土豪 时间: 2021-2-25 13:35
同上楼所问

作者: 上班族房乐儿 时间: 2021-2-25 15:29
(, 下载次数: 79)

作者: 富国强兵 时间: 2021-2-26 20:25

温州瑞力发表于 2021-02-21 14:02
房管局和规划局是个什么局？

住建局

作者: hxy111 时间: 2021-2-26 21:40
请问楼主，停车场图纸，网上哪里看？给个网址。

作者: 夜袭的风 时间: 2021-2-27 19:18

hxy111 发表于 2021-02-26 21:40
请问楼主，停车场图纸，网上哪里看？给个网址。

同问

作者: kodejijij 时间: 2021-2-27 21:45

夜袭的风发表于 2021-02-27 19:18
同问

同问

欢迎光临乐清上班族网 (http://bbs.5iyq.com/)