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标题: 关于乐清恒大.都会某庭的数据分析帖，仅代表个人观点，不喜勿喷~！ [打印本页]

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-2-24 16:36
标题: 关于乐清恒大.都会某庭的数据分析帖，仅代表个人观点，不喜勿喷~！
地产圈曾流传一句话叫：生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园。业内人士对此作出了解释：恒大高周转累，万科工资低，碧桂园又累又低。突出了恒大的特点，作为地产人，即对恒大这种房企大鳄入驻乐清市场感到开心，同时也对其“作品”感到担忧，不是说恒大没有品质代表盘（广州天河恒大品质盘超多），但是其在三四五线割韭菜一样的产品同样屡见不鲜，写此文的目的不为吹贬，而是为了更多销售者能更清楚理性选择！仅代表个人观点，不喜轻喷！

基本信息： 2020(4月15日)，乐清市一宗城镇住宅用地(普通商品房)在网上出让成功。块名称为乐清市中心区G-b17地块，出让面积61620平方米（简称乐清恒大）
该地块位于东至云门路，南至东山横河河边绿地，西至凌云路，北至区间道路。地块出让面积约61620m2(92亩)，起始总价为8.43亿元，起始楼面价为7600元/m2。此次共竞价109轮，最终由恒大地产集团上海盛建置业有限公司以10.59亿元的总价将该地收入囊中，楼面价约9548元/㎡，溢价率为25.6%。
1. 简单来说，地块位于滨海新区，当时来看是唯一的大地快了，楼面价参考周边富力，东潮府，海月清风，溢价率稍微高一点，容积率却很低，乍一看应该是品质低密大盘，可能会有叠排产品出现，当时有个圈内朋友爆料，曾经金*地产很想拿这块地并设计了详细了叠排设计图，没想到还是敌不过恒大，所以一直好奇恒大会打造什么样的产品。据圈内其他大咖透入，恒大内部要求三四线城市的项目必须拿地即开工，并坚持“456”原则，即4个月开盘,5个月资金为正,6个月回笼资金将能投入新的项目之中。否则负责人的绩效甚至饭碗基本凉凉。。。但是现在的情况是，2020.4月拿的地到现在为止依旧未开盘，肯定有人会好奇是不是房企在内部修炼，提升产品品质呢？其实不是，更多是外部其它因素导致迟迟无法开盘，具体因为怕被河蟹，大家自行了解！
2.关于产品户型，恒大如此低的容积率，竟然设置了如此多的小面积：面积段为75-153㎡，主力面积是120~130, 两梯四户设计降低品质的设计，得到的得房率也不是很高，真的是很奇怪，其中客户最多吐槽的问题： 100平的刚需户型，竟然只做了1外卫的设计，重点是！！！14个户型竟然都没有玄关设计，尤其在乐清这种很重风水设计的地方，客户如果需要带大师来看看基本凉凉。。。。后来楼主也百度了下广州的恒大楼盘，并无此问题，反而在总多四五线刚需盘发现了同样的户型。。全国四五线一张图民不虚传。。。 (, 下载次数: 10) (, 下载次数: 15)
3.关于价格方面：目前还未公布具体价格，大概在17000~21000之间，本来想说这地块的位置，楼面价本该是品质大户型盘，价格应该不会低于周边其他竞品项目，目前刚需学区盘的定位也还好，毕竟买房主力还是刚需，但是结合其1000~1500的精装修（简单装修）和户型，像金溪这种销售热度和速度应该很难了，再加上接下去即将上市的远洋，宏地，金茂府等大量上市，开盘量和续销量继续关注。

附上小区平面图：里面的不利因素自行查找，言归正传，每个楼盘都有好房子和差房子，位置和价格关系，买到适合自己的才最重要！ (, 下载次数: 7) (, 下载次数: 9)
总机动车位数量由1003辆调整为1008辆，地面增加5辆机动车停车位，车位位置往
南微调；非机动车停车数量1818辆调整为1843辆。

集中绿地位置由S1#楼南侧一处调整为3#楼南侧和7#楼北侧两处。

体育活动场地由2#楼、3#楼南侧调整为2#楼南侧及9#楼北侧。

关注我，为你买到更好的房子！

作者: MuaTC 时间: 2021-2-24 17:06
为啥恒大还不开盘

作者: 反套路保险经纪 时间: 2021-2-24 21:13

感觉又有点懂了，果然吃瓜群众还是需要内行人指点，有利有弊，按需配置，花合理的钱买合适的房～避坑攻略，划重点，挑细节，一个都不能少，蛋挞哥多写几篇

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