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导读
欢迎大家来到楼哥说实话第12期。上期我们说了东厦滨江·上品,反馈还是不错的,那么正好滨清和苑第三期也是最后一期的价格出来了,我们就聊聊滨清和苑,看看滨清和苑究竟如何。
先说说结论
地块基础硬性指标:硬性指标符合定位,位置则需要讨论
周边设施:规划和目前情况需要分开来看
内部环境:符合楼盘的整体定位
价格:三期定价出现下降,有竞争力
下期预告:上坤云栖麓,云栖麓一期价格已经备案,开盘在即!楼哥觉得现在可以全方位分析一下云栖麓了。
金地集团1988年初创于中国深圳,2001年在上交所上市,历经数十年的探索和实践,现已发展成为一家以房地产开发为主营业务、相关多元业务全面发展的综合型上市公司。业务涵盖房地产开发、商用地产及产业园镇开发运营、房地产金融、智慧服务、体育产业运营、家装产业、代建产业、教育产业等。(来源:百度百科)
整体来说,金地这个公司是非常有实力的,也一直有“招保万金”这样的说法。但是金地·滨清和苑这个项目为金地进入乐清的第一个楼盘。相对于金地的体量,以及大家对大房开的期待来说,这个项目稍微有那么一点.....说好听带点是“太过求稳”说难听点是“不符合对大公司首入的期待”。
而名字方面,金地公园上城的备案名则是滨清和苑,滨即为滨海,清即为清和,一方面滨清和苑这个盘周边确实有海有河,另一方面地理位置也是紧邻滨海新区,清和公园。
名字方面楼哥觉得最秀的反倒不是楼盘名,而是“金地”两个字。
然后我们看看金地拿下的这块地怎么样
对地块好不好的评价楼哥重申一遍:地块好不好的判断标准是对于后期在此做的项目是否“妥帖”而言,并不是独立去评价地块如何!楼哥认为没有差的地块,只有后续建设是否符合。以下内容均在此框架下讨论。
首先看看这个地块的基础数据,占地面积约37亩,在乐清整体的地块里面算是中等偏小的地块,容积率3.0,建筑密度27%(住宅部分22%),绿地率35%。整体来说基础硬性指标方面楼哥是认同的。
除了整个地块略小一点,作为一个刚需盘整体是没有问题的。
可能会有人质疑其3.0的容积率,楼哥觉得这点没问题,因为这是一个偏刚需的盘,偏高一点的容积率可以进一步压低楼面均价,而且3.0的容积率并不是高到不能接受的程度,楼哥觉得3.0的容积率可以让这个“刚需盘”达到一个价格和相对舒适度平衡的状态。
另外≥35%的绿地率。会增加一些居住体验。并且整体地块的形状很周正,朝向也可以最大化利用地块。除了面积偏小一点,单论地块上这块地是没什么大缺陷的。包括容积率。
而楼哥觉得真正有说法的是:这块地的名字“乐清市经济开发区18-09-03公开出让地块”。楼哥知道滨清和苑是想摆脱,“经开区楼盘”这样的身份的。但是实事求是的说地块确实在经开区的范围内。
但是就像楼哥觉得“翡丽名筑”虽然在老城区,但是其实际的方面带了中心区的影子了,“滨清和苑”也同样的,虽然地处于经开区,周边也有工厂等因素,但是楼哥不认同直接拿“经开区“的刻板印象去套用滨清和苑这个楼盘。
一方面好消息是,这个地块周边最近有了新规划“乐清湾电力科技特色小镇核心区城市风貌专项规划”
另一方面,其周边的设施明显是往居住区打造的。并不同于“经开区”厂房林立的记忆里的印象。我们下个章节会详细说道
所以楼哥觉得其地理位置确实就是经济开发区,这点需要承认。但是还是不要拿经开区的刻板印象去套用滨清和苑。
这点有点像什么呢,还是以人来举例来说:你不能因为一个人是读“理科”出身就觉得其文学功底差!要知道,即使你是理科班(经济开发区)也同样需要学习语文(居民区)的。因为理科(经开区)而质疑别人的文学素养(居住环境),这就是刻板印象。同样的,语文(居住区)是不是好,我们应该实实在在的去考量其文学功底(周边环境),而不是用刻板印象一棒子打死!
那我们就带着“其周边是否适合居住”的思考,看看滨清和苑周边如何
我们先看看图,看看其周边如何
其他楼盘我们或许看这一张就够了,但是滨清和苑还是比较特殊的,其周边有较多的规划设施,我们还是需要配合,另一张规划图来看
有这两张图我们就能大致上看到滨清和苑周边一个较为完整的情况。
周边道路
首先滨清和苑整体处于一个三面临路一面临水的情况,三面的路分别是:东西向的中心大道延伸的纬八路,以及南北向的滨海路以及经九路。整体周边的道路是较为方便的。
并且周边目前道路规划基本已经明确,但是其他设施大多还处于一个开发状态,相对来说路况是相当不错的。车少人少设施少,好处就是这对开车来说相当方便。
并且从道路的规划情况来看也能看出其明显区别于工业区,工业区的道路还是横平竖直的“豆腐块”风格(黄框内),而滨清和苑整体的位置,道路可以看出是大量的曲线(红框内),整体更加的富有“活力和美感”
毕竟工业区是要实实在在的“实用”!而生活区还是要追求一些生活的“浪漫”。道路方面楼哥觉得便捷程度没有问题,同时也能看出这片区域区别于工业区的特征。
商业配套
商业方面目前来说是弱项,未来发展需要时间检验,先说说目前的状况
目前金地周边较为大型的城市综合体为“凯达国际城”,直线距离在1.6公里左右(来源:百度测距),但是“凯达国际城”满足日常生活是可以的,但是其整体的规模,入驻的商家等方面,是没办法和市区内的“城市综合体”相比的。简单概括就是:没有那么高大上
而真正的能提供休闲娱乐的“城市综合体”,江南里和正大广场都在4公里开外。好消息是周边路况还是不错的,坏消息则是,距离确实还是挺远的,不存在步行前往的可能性了。
另外未来方面,其周边,一个是正对面我们从“规划图”上可以看到其对面“规划了星级酒店”但是楼哥没有找到进一步的资料显示,“酒店”究竟是怎么样的情况,目前楼哥暂时没有找到明确的说明,另外规划何时落地也尚未可知。另外一个“商业水街”同样是这样的情况。
自然环境
自然环境同样是存在目前和未来需要分开讨论的情况
目前是:距离最近的公园为清和公园,直线距离为2.4公里左右(来源:百度测距),这个距离对于公园这种资源来说,是比较远了。举个例子:我们吃完饭,想出去走走消消食,然后走了2.4公里,到了公园门口!楼哥可以不用逛了,直接回来,来回接近5公里,这已经不是消食了,楼哥这样走一趟可以直接回来吃夜宵了。
而未来的规划,则和现在出现了鲜明的对比,在楼盘西侧就是东海河公园(建设中),建设完毕后,饭后沿着河边走走是个不错的选择,另外其东侧则有“鎏金岛”(规划中),整体周边自然环境将大幅度提升。另外稍远点还有渔人码头(规划中)。周边整体的自然环境和目前看到情况“天壤之别”。
医疗资源
然后就是医疗资源,同样是现在和未来出现完全不同的感官体验。
目前经济开发区也好还是滨海新区也好,都出现一个局面就是大型的公立医院缺失,开发区稍好一点,还有个同乐医院。同乐医院距离滨清和苑直线距离在两公里左右(来源:百度测距)
而未来,在滨清和苑东侧就有个规划的医院,不过楼哥觉得这个距离还是稍微过近了点。
教育资源
而教育资源方面,相对来说,滨清和苑周边是有所缺失的,覆盖面不够广,距离其较近的有经开区义务教育学校,以及旭阳幼儿园(经开校区),相对来说覆盖面只有小学和幼儿园。当然具体学区以未来划分为准。
楼哥觉得怎么说呢,如果你把滨清和苑作为“年轻人的第一套房子”来看待,也就够用了,以后等有发展了再去市中心买更好的房子。但是如果孩子已经上小学了,近期也没换房的计划,未来还想要一个初中高中距离较近的地段,那么滨清和苑周边的学校可能不能够满足要求。
其他值得一提的
另外值得一提的就是金地紧邻海边
这一点上,楼哥先下个结论吧,滨清和苑“海景房”的缺点更多一些,优点有限。
先说缺点,因为在海边,整体的湿度是较大的,夏天湿热,冬天湿冷,湿度较大是一个影响居住体验的点,另外我们乐清受台风影响也是较大的,那么在台风的季节,紧邻海边的房子相对所受的考验也会更大一些。
以及滨清和苑因为朝向的关系,并不能直接对着大海,那么海景房,景色方面的资源就会受到限制。如果想要“面朝大海,春暖花开”这样的场景,滨清和苑的南北朝向,大海在其正东侧,可能也难以满足。还有就是我们这里近海景色还是滩涂为主,可能难以达到以观赏的程度。
不过海水储热,调节气温的作用还是能享受到的,并且相对来说海边的空气质量也会更好一些。这则是优点。
总的来说,楼哥觉得你如果“紧盯着”滨清和苑是“开发区”这一点,就会漏过其他更重要的值得思考的信息。
在楼哥看来滨清和苑周边环境真正需要讨论的不在于,这是不是开发区。当然楼哥也认为滨清和苑并不是典型的开发区楼盘,有远比滨清和苑更符合“开发区楼盘”的楼盘存在。
在楼哥看来滨清和苑最大的点应该讨论:
一个是紧邻海边造成的影响
另一个则是规划和现实存在的巨大“割裂感”。
对于“潜在的购房者来说”想通这两点,去思考这两点。这两点是不是会影响你本身的生活,远比去费尽脑汁证明是不是工业区更重要。因为这两点将直接影响你未来的生活质量,而是不是“经济开发区”有那么重要吗?说白了,不过一个名字而已。
滨清和苑小区内总共9栋楼,楼栋号跳过了4号,近期第三期的价格已经进行了备案,三期也是最后一期,滨清和苑所有的楼栋都已经出来了,滨清和苑户型大小在89-115㎡。
小区内整体呈现行列式布局,行列式布局是指建筑按照一定朝向和合理间距成排布置的形式。这种形式采光、通风都比较好,便于规划道路和方便施工,是各地广泛采用的方式。缺点是处理不好容易造成空间单调、呆板的感觉。
并且滨清和苑也采用了高低层搭配的方式,其南侧两列(1.2.3.5.6.7号楼)层数都在18层,并且每层的层高都在2.95米
而北侧的一列(8.9.10楼),其层数在26.27层,层高则为2.9米。
这样的高低搭配,再加上整体地块较为方正,整体的采光方面还是不错的。
而小区内部则是打造了5*5公园健康生活体系
相对来说,楼哥觉得结合滨清和苑整体的定位,整个楼盘内部的打造是符合的。也算是这个定位下该给的都给了。
然后我们看看滨清和苑整体的价格。
楼哥把三期价格都整理了一下,不用看具体的价格,单单从颜色上就能看出来,滨清和苑第三期的价格相比前两期出现了一个明显的下降。
前两期的价格相差不大,总体保持在均价15000元/㎡左右,在图表上表现就是红黄绿皆存在
而第三期的价格平均则在14000元/㎡左右。均价与前两期相比出现了1000元左右的差距。表上以绿色为主。
但是我们细究之下其实有学问的
楼哥对比了一下第三期5号楼和第二期3号楼,两栋楼建筑规格相近,位置也类似,相对来说楼哥觉得3号楼的位置可能更好些,毕竟朝南第一排。不过5号楼存在更大户型,大户型价格更高一些,也都是能理解的。
所以整体来说楼哥看下来,3号楼5号楼各有特点,三期5号楼和二期3号楼,整体的价格是持平的,并没有出现所谓“降价”的情况。
那么三期“均价”降低的情况主要就集中在10号楼上。事实也确实如此,10号楼均价在13500元/㎡左右。是滨清和苑整个楼盘里定价最低的一栋,相比和10号楼同排的,9号楼,8号楼价格还是存在明显的差异的。
楼哥从滨清和苑前两期的业主那里了解到,滨清和苑给出的说法是:因为10号楼距离配电站较近的缘故。
根据规划图纸,楼哥对这个说法不是很信服,因为配电站在9号楼和10号楼之间,但是明显9号楼价格并未有明显的影响。楼哥目前还不知道是不是有其他的因素存在。
仅仅从目前已知的情况去说,对于想要购买滨清和苑的潜在购房者,楼哥觉得如果仅仅只是因为“配电站”的缘故,那么第三期10号楼是最适合购买的楼栋,因为单从图上看,配电房距离9号楼同样很近。但价格并未受到影响。那么选择10号楼无论是,价格上还是心理上都会更好一些。
好了,介绍到这里相信大家对滨清和苑整个楼盘都有所了解了,那么楼哥就说说自己的想法。
从楼哥个人觉得滨清和苑,最需要讨论的是“现实和未来的割裂感”这一点上,对金地周边的评价楼哥觉得会很主观,跟不同人看待世界的看法有很大的关系。
说好听点,滨清和苑目前的情况,就像“莫欺少年穷”一样,滨清和苑目前周边相对乏善可陈一点,你看不到什么特别的点,目前的突出点可能就是临海。但是临海并不全是优点,整体给你的感觉就是个“穷小子”一样。
但是“周边没有优势”反而会成为大优势,也就是说,滨清和苑周边的发展空间是有的。未来规划落地,周边就是集商场学校医院公园为一体的区域。优势说白了,就是你始终有个念想:“想着等规划都落地了,穷小子就发达了。”
“现在的我,你爱答不理。以后的我,你高攀不起!”,选择滨清和苑的购房者多少还是会有这样的心理的。
但是!重点就是但是!但是你等的了吗?这些规划也有可能会:“三年之后又三年!”一些设施目前都尚未明确什么时候落地。
你不知道什么时候这些规划会真正落地,那么在规划还没落地的这几年,周边的目前能看到的东西,是否能满足你日常的生活?楼哥觉得这是最需要去考虑的。
在一个不太理想的情况下,未来可能就会出现:“五年!五年!你知道我这五年是怎么过的吗?你知道吗?”这样的情况。
城市建设也是一步一步来的,每个个体都是渺小的,单靠个体我们都改变不了城市发展的速度,我们能做的就是选择当下自己能够接受的。
所以楼哥的建议是
如果你是“刚需购房者”你只需要考虑目前能看到的东西!就是只关注周边目前存在什么设施,你觉得当下的设施可以让你活得好,并且你觉得这个价格可以接受!那楼哥就觉得金地是个不错的选择!
把规划中的每个项目当成一张“彩票”,每个规划项目落地了,对你来说都是一次“中奖”的喜悦。暂时没有落地,你就当它不存在。只有这样你才能一直有“赢”的感觉!
而对“投资购房者”你就只需要考虑未来有什么,把未来的的规划都当成已经存在了,如果都已经存在了,目前这个价格你能接受就买,当真正预计照进现实了。那么这就证明了你的投资眼光了。
当然如果你两者心理都有,那么楼哥劝你不要太贪心。知足才能常乐,什么都想要也可能会变成什么都不满意。
楼哥觉得滨清和苑缺点和优点皆为一体,目前不够完善的周边配套和未来“集商场学校医院公园为一体的区域”为一体。对这个盘的评价会太过因人而异。
悲观者称半杯水为半空 乐观者称半杯水为半满
那么你觉得滨清和苑目前的情况是半空还是半满?你能享受现在滨清和苑半满的生活吗?
你对世界的认知将直接决定你对“滨清和苑”这个楼盘的评价。
相比之下是不是开发区,真的没那么重要。
好了,楼哥想说的也就这么多了,如果你还有什么想法,不如在评论里告诉楼哥。
最后,本期内容不做任何购买建议,内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。
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