“新中式”能带来多少客户？S2影响颇深的君兰和著究竟如何？欢迎讨论

乐清楼哥 · 发表于 2022-5-24 15:24

https://mp.weixin.qq.com/s/jsmq77qeyVNwrgmvC9xP5Q

导读

在三月底君兰和著二期进行了备案，四月君兰和著正式进行了二期的加推，而在整个四月的销量统计中，君兰和著也以27套的成绩拿到了销量第三的成绩。那么趁着这个机会，楼哥也给大家好好的介绍一下君兰和著。

下期预告：滨江上品

君兰和著这个盘是一个多方合作的楼盘，开发商为，建发，美的和弘阳
建发房产是厦门建发集团有限公司旗下专业房地产开发企业，目前已在境内外形成了房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、关联产业投资六大业务板块。旗下控股企业建发国际投资集团有限公司及建发物业管理集团有限公司。厦门建发集团有限公司前身为厦门建设发展公司，听这名字就能知道这是一家国有企业。（来源：百度百科）
美的置业是一家以房地产开发为主，涉足高端住宅、精品写字楼、五星级酒店、专业高尔夫球会经营、物业管理、高档餐饮、园林绿化、建筑施工等领域的综合性现代化企业，从名字就能看出来，美的置业就是我们熟知的那个美的。美的置业，美的控股属下企业（来源：百度百科）
弘阳集团创立于1996年，主营业务涵盖商业运营、地产开发、物业服务、资本运营等，致力于成为“受人尊敬的美好生活创造者”的综合性大型企业集团。集团旗下弘阳地产和弘阳服务。（来源：弘阳集团官网）

然后我们来说说君兰和著这个名字，君兰两字很明显是出自美的君兰系列的产品线，比如与此相同的还有美的瓯江口的楼盘君兰锦绣。

而“和著”两字应该是取自建发，建发在其他城市也多次出现过“和著”命名的楼盘。比如其在漳州就有“建发·和著”，在长沙有“时代建发·和著”。

可以说从名字上就能很好的体验出这是一个合作盘，楼盘命名上也就是建发和美的各自贡献了一半。这个想法好是挺好的，有点像父母各自贡献了一半的基因。不过仔细想想似乎有哪里不对。

楼哥想到一首歌送给弘阳。阿桑的《一直很安静》，里面有一句歌词：明明是三个人的电影，我却始终不能有姓名。

楼哥做了个图，大家对这个地块的基础指标可以有个直观的了解：

还是先看基础数据，总的面积约62亩，地块大小总体在中心区来说还是中等偏大的。

容积率2.2，建筑密度25%，绿地率35%，建筑高度54米，细心地朋友可能发现了，这个地块的基础属性和琨玉园是极其相似的，除了地块大小上略微比琨玉园约57亩大了几亩，其他硬性指标上几乎一样。感兴趣的朋友可以看看楼哥写的琨玉园这一篇（乐清中心区目前天花板？绿城琨玉是否名不副实？欢迎讨论！）

从地块的基础的这些硬性的指标上来看，这也是非常不错的一块地。是要往偏高端发展的地块。

楼哥在琨玉园那一期也已经说过了，这样的地块基础硬指标上你无可指摘，甚至35%的绿地率也是中心区较好的几块地之一了，但是君兰和著这个地块的问题可能是出于地块的形状上。

先看图

从图上我们就能看到这个地块显得过于狭长了点，更加“雪上加霜”的是，其南侧还缺了一块，整体形状像是一把厨刀，暂时不考虑别的方面，这个地块形状是真的是较差的地块。太过狭长，未来设计方面将极其考验其设计功底。

并且未来楼内的公共场所安排也非常有讲究，你让最南侧的业主前往最北侧，就会非常不科学。

如果说万丽名筑是想当高富帅，3.5容积率，相当于只有1.6米身高缺陷的话。那君兰和著这块地，就是想当高富帅，然而长相方面实在难以恭维。不过好在“高”没办法，天生就这么高，后天难以改变。可“帅”后天还真的有可能改变，通过化妆，或者美颜滤镜的方式。

而君兰和著的“美颜滤镜”就是其主打的，“中式园林景观”。这一点我们到“小区内环境里慢慢说道。”

然后我们来看看君兰和著的地理位置

交通位置：坐落于乐清市千帆东路和晨曦路交叉口，千帆东路作为老国道，目前还在施工，其上现在增加了轻轨，整体来说，未来千帆东路是乐清的重要交通主干道，而晨曦路上则是西侧有乐清市政府，博物馆等，东侧过去就能直达体育馆，拥有大量的市政资源。整体这两条路的发展潜力还是可以的。但是君兰和著这样大面积的紧挨繁忙道路，就算没有轻轨或许也需要考虑一下噪音问题。

居住氛围：其南侧为城市数智运营中心，西北侧为蝴蝶广场，东北侧庭院花园小区，东南侧则是一个在建的安置房，周边还有香榭里小区，瑞丰园等，整体人口密度算是中等，居住氛围浓厚。

商业资源：君兰和著边上商业方面，最重要的城市综合体就是蝴蝶广场，不过蝴蝶广场目前稍微有点不温不火，可能蝴蝶广场是除了君兰和著房开之外最希望君兰和著大红大紫的人了。希望君兰和著可以和蝴蝶广场互相成就。即使目前蝴蝶广场不太“给力”，君兰和著距离南虹广场也不远，直线距离不到一公里（来源：百度测距）。

周边医疗：而医疗资源，沿着晨曦路两个街区就到了市妇幼保健医院。另外人民医院在两公里左右（来源：百度测距），医疗方面同样还是较为出色的。

教育资源：其东北侧为东山小学，距离乐清市中心幼儿园也不远，但是距离第二中学也好，还是乐中也好就有点距离了。教育这方面只能说是中规中矩吧

自然环境：这点倒是不错，之前楼哥说过，这个地块实在太长了，而其两侧分别有一个公园，市民公园和东山公园，正好两个公园在两侧，这就很合适。无论是哪一侧距离公园都不远

其他值得一说的：最后我们当然又要说的就是绕不过去的轻轨了。琨玉园，上品园，以及君兰和著，算是乐清在建楼盘“S2轻轨受害者联盟”了。上品园其实还好，因为轻轨站就在边上，甚至轻轨对其还有加成，琨玉园我们上期说了，与轻轨接壤面积较小。并且琨玉园也有应对策略了，从这方面去考虑，S2轻轨真正影响最大的还要数君兰和著。

那么轻轨究竟对此有什么影响呢，楼哥参考了林逢春，曾智超《城市轨道交通对城市发展与环境影响研究》一书，说说轻轨都有什么影响！

轻轨影响主要集中在三个方面：

1是轨道噪音污染

轨道噪音污染还分为：轮轨噪音，就是车辆轮毂和轨道摩擦产生的噪音。车辆设备噪音，也就是车辆运行时牵引机空压机等发出的噪音。高架轨道噪音，轨道在车辆经过时，产生的的震动传递给之支撑结构造成的噪音。

2城市轨道震动污染

轻轨的震动污染相较于噪音污染更加严重，这也是轻轨对环境污染高于常规公共交通系统的一项。

3轻轨对城市景观的影响

轻轨高架桥梁形体粗壮有力，尺度庞大，具有粗犷的美感，而小区等景观以精致秀丽为主，尺度较小，两者之间尺度，质感和色彩方面差异较大，难以调节。

并且桥梁的桥柱对视线有阻挡作用，高架桥体型较大，距离桥体5米之内，视觉压迫力巨大。

君兰和著与轻轨接触面积实在是太大的了，轻轨“接壤”其最长的一条边。其小区内与轻轨近距离的楼栋超过半数，有八栋楼都会受到轻轨的影响。

目前楼哥暂时还没看到明确的说法，君兰和著S2沿线会不会用隔音屏障全包，有说法是君兰和著开发商会自己出资，设立隔音屏障。但是即使设立了，效果如何是一方面，另一方面轻轨震动的影响究竟多大。也需要考虑。

并且君兰和著的大门未来朝向也是朝西，正对着轻轨沿线。未来出了大门整体的视觉感官也是一大考验

总体来说君兰和著的位置还是不错的，各种设施都较为齐全，另外紧邻各种市政设施，方便程度还是值得肯定的，但是一个是“蝴蝶广场”没有到达预期的高度，使得君兰和著所想要的“乐清顶尖地段”，丧失了一些说服力，另外轻轨可能会造成一定的居住影响。

其实这样的地段对有些楼盘来说，或许可以了！但是君兰和著是一个“偏高端的盘”，我们也应该以“高端”标准来看待。接下去我们在用这样的标准，看看其他的环节。

首先要说的自然是大门，“建发造大门”是出了名的，这点就像外立面对绿城的意义，建发似乎对大门规格也有执念。就像奥迪被称为车企里的“灯厂”，建发可以说是房企里的“门厂”，大门确实看起来很霸气，有点水平。

有一说一，目前这个门口确实非常的好看。乐清楼盘之内，个人认为排进前三甲是没问题的。不过略微可惜的是，目前这个仅仅只是示范区的入口，未来这边会作为底层商铺。未来君兰和著的大门还是在千帆东路一侧。但是好在，即使是作为未来的底层商铺，这个“大门”的存在，都会为君兰合著添加一些建筑上的“美感”。

而内部的设计按照官方宣传物料，是以苏州目前最大的古典园林拙政园为蓝本所打造，楼盘内依次排布着8大园林景观（也有物料写的是7园15景，具体情况以君兰和著开发商口径为准）。

将狭长的地块依次分成不同的区域，确实弥补了地块方面的缺陷，可以说是给这个地块安上了一个“美颜滤镜”。如果未来真正建设完成，内部景观能做到一步一景，那确实可以凸显出设计功底了。

而目前君兰和著开放的展示区，大致上就是上图“雁荡园”所在地方，景观确实有其可圈可点之处。君兰和著的展示区虽然可能比不上瓯江口“光辉之城”那么庞大的规格，但是其在乐清的展示区而言，楼哥个人认为是优于琨玉园的。山水自然人文景观各个方面都很有特色。

当然楼哥也有个疑问，就是楼哥觉得大门的风格，内部楼面的风格，以及园林风格出现了一些割裂的情况。并且虽然君兰和著说是以江南的拙政园为蓝本进行打造，但是整体给人的感觉不像是江南园林的婉转细腻。而更像北方园林所展现的粗犷厚重。整体风格上统一感似乎是出现问题了。

当然不管怎么样，其主打的“新中式”风格，确实在乐清地区还是比较亮眼的，包括其楼栋也采用了三段式设计。用心程度确实没问题。

当然这方面个人喜好不同，会产生不同的看法，欢迎在评论区留下你对君兰和著园林景观的看法。

而君兰和著内部共有13栋楼，楼栋号跳过了4号和14号，目前已经开放到第二期了。层高普遍在3.1米，但是也有看到内部一楼有层高4米的。而君兰和著户型主要面积段在139㎡-228㎡。楼栋层数在16-17层，毕竟限高54米。

而这个户型面积段，在中心城区主要和绿城·琨玉园，以及远洋·万和樾有所重叠。那么我们接下来就看看，价格方面。

君兰和著备案价格较高的都是东侧楼的，诸如8号楼，6号楼，作为楼盘内最靠近中心的内侧楼，面积都到228㎡。在楼哥整理的数据上就是一抹亮眼的红色，价格也在30000元/㎡以上。

而其他东侧楼的价格也普遍比西侧靠近轻轨的要贵，价格在27000元/㎡-30000元/㎡，在图表上则是以黄色和橙色为主。户型则集中在180平左右。

而靠近轻轨的西侧楼价格则是23000元/㎡-27000元/㎡，户型则是140平为主力。

可以说君兰和著这个盘东西两侧的差距可以说是一目了然。

而在4月份月报中，君兰和著卖出了27套，楼哥看了一下，面积段主要是集中在140㎡的户型。

结合房管网上看到的数据，君兰和著销售最好的基本就是前面的1.2号楼。

大致上经过上面的总结，大家对君兰和著也有一定的了解了，

楼哥也说说自己的看法，似乎看上去君兰和著目前似乎还达不到预期的高度，被人所记住，真正区别于其他楼盘的主要体现在“新中式”的园林风格。

而缺点方面地块狭长，周边的环境因为种种原因，造成了吸引力一定程度的缺失，紧邻轻轨又是一大弊端。结合起来看价格整体看下来是偏高一些的。

从房管网上看的信息，作为楼盘里目前的“楼王”，户型面积最大，最高端的，一期的6号楼和二期的8号楼，目前看似乎还没有进行重点的“推广营销”，目前开售已经开到二期了销量却为“0”，（截止5.23）这真的是件非常尴尬的事情。

而其销量一期主要集中在1,2,3号楼，面积段主要是140㎡左右的。二期9号楼卖得好的，同样是140㎡左右的户型。然后我们再结合二期11号楼来看，11号楼为129㎡户型和139㎡户型，但是目前销售情况还是以129㎡户型为主。整体情况似乎是：高端户型认可程度有限。便宜的反而大家更喜欢。

其实也不难理解，就拿6号楼和8号楼来说，为什么这两个盘能做为楼王，是因为远离轻轨？或者是边上有条小河？远离轻轨这种避免缺陷是这个价位的户型应该做到的，但这并不是值得夸耀的地方。避免缺点是不应该当成优点夸耀的。

而边上的河对住户房间内的景观提升是微乎其微的，无论是河流宽度还是周边的景色，都乏善可陈了。跟琨玉园的河流景观不是一个层面的，去讨论的意义有限。

并且不要忘了东边的内侧楼排除了西边轻轨的影响，但是其东边并不是毫无缺点，其东边紧邻安置房，即使是采光方面不会有影响，但是景观，视野方面还是会被影响到。

既然东西方向都有所缺憾，整个楼盘任何方向都缺乏稀缺景观的加持，购房者自然是哪里便宜买哪里。6号楼8号楼备案价格摆在那里，并且似乎没有找到亮眼的“推荐点”，缺乏足够的认可，这样的销量不难理解。

楼哥觉得君兰和著高端户型一定要找到足够吸引高端用户的点，目前大家对君兰和著“园林景观”的打造还是相当认可的，但是小户型大户型享受的是同一片园林景观，楼哥觉得这也是目前君兰和著小户型销量不错，大户型销量一般的原因之一，那么大户型有什么独到之处，就需要君兰和著自己想想了。

另外楼哥经常设想，如果蝴蝶广场的能够达到南虹广场的高度，那么君兰和著就不可同日而语了，其狭长的地块，君兰和著低层商铺甚至能和蝴蝶广场一道构成一个繁华的街区。“中心繁华地段”将成为君兰和著可打的一张王牌。

紧邻城市综合体的价值将会让楼盘价值大幅度提升。现在蝴蝶广场难以得到正面的认可，同样这让君兰和著整个楼盘的价值难以有更强的说服力。可以说这让君兰和著地块价值难以达到预期。楼哥觉得这方面的“不如预期”，是君兰和著最可惜的点。

要知道君兰和著这个地块在当时以106200万元成交，楼面价11676元/㎡，并且需要配建人才用房14900㎡，真实楼面价格楼哥估算大致要15000元/㎡（配建按照6000来算）。

拿地成本就已经这样了，目前第二期出来，总共已经放出10栋楼的价格了，考虑到楼盘内还需要配建大量的人才房，君兰和著似乎都没有琨玉园那样的第三期出一个价格较低的条件了。君兰和著辗转腾挪的空间正在变小。

而理想状态下的热销，似乎只能寄希望于S2千帆东路通车之后，整个板块，包括蝴蝶广场能达到预期的水平上。但是这个情况还会出现吗？可能还需要深思一下。。

总的来说，君兰和著所要面对的问题还是有的，在楼盘内的较小户型慢慢的销售之后，压力会越来越多的到高端大户型的销售上，如何让人不仅仅从经济方面考虑去选购，而是让人接受你所传递的价值，让人看到大户型独特的价值，或许是君兰和著这个盘未来需要去面对的大问题。

好了，楼哥想说的也就这么多了，如果你还有什么想法，不如在评论里告诉楼哥。

最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。

声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本文所形成的分析、或观点均由[乐清楼市]后台及其相关专家编写，仅供交流探讨之用。未经本微信公众号平台组织正式许可与授权，任何个人或组织只可原文转发，不得以任何手段或形式窃取发布。如引用刊发，须注明出自[乐清楼市]，且不得进行有悖原意的删节或修改。本微信公众号刊载信息内容或观点表达，并不构成对房地产投资、买卖的咨询建议。任何人因使用本微信所涉及信息、观点而导致直接或间接的投资或买卖损失，责任自负，本微信公众号所有权人不承担任何责任。