关于建发·君澜和著的分析贴（仅代表个人观点意见，不喜勿喷！）

闲的蛋疼的蛋挞 · 发表于 2021-9-26 00:40

1.【土地面粉价格】先说说基本面，这块地于2021.4.16日成功出让，在上半年温州土拍市场的狂热下，该地块可谓是备受关注，各大房企聚焦于此，经过109轮“血拼”，蝴蝶广场对面的乐清市中心区ZX-9a-1地块（公开出让地块）由厦门兆恒盛房地产开发有限公司（建发）竞得，成交价10.62 亿元，竞配14900㎡配套用房，成交楼面价约11676元/㎡，溢价率29.8%。综合楼面价大约14500/平米. 虽然新地王价格已经绿城被重新刷新，但是当时参考新湖·金溪9700楼面价，金茂·乐辰府10141楼面价，以及远洋·山海万和10800楼面价（当时地王）建发选择这块地可谓下了血本！这里就要提一下建发这家公司的“土豪”操作了，自从去年建发进入温州市场，大手一挥一口气在土地市场上买买买拿下三块地，全部是高溢价+配建的时候，无数人都感慨他们无视成本的开发，也定了基调.  个人认为这块地配套配建比例过高，尤其是8.17国家调控土地政策发布后，拿地成本高了10-15%的溢价.

2.产品线：第一：建发建筑风格主打是中式庭院设计，行内有句话【奥迪造灯，建发造门】，就是对其最好的评价，略微看过建发其它项目府系产品，风格大气比较像北京以前那些王府的设计，乐清的项目的大门也是恢宏气派，绝对给个赞.
   第二：市面上中式产品风格大体分为两类，一类为传统的中式园林，以再现自然山水为设计的基本原则，追求建筑和自然的和谐，达到“天人合一”的效果。而不是简单地模仿，是“本于自然，高于自然”，把人工美和自然美巧妙地结合起来。
   由于该地块没有历史遗迹和自然山水，只能采用新中式造园手法风格，风格大体为运用中国传统韵味的色彩、中国传统的图案符号、植物空间的营造等来打造具有中国韵味的现代景观空间，展现“水、桥、房”的空间格局、“轻、秀、雅”的建筑风格、“情、趣、神”的园林意境。这里就暴露了一个核心缺点由于原始地块的形状，以及限高54米的政策，该项目很难设计成围合式小区，业主无法享受到大面积的绿化空间，容易造成“偏安一隅”的感觉，此外文化符号缺少，展示区绿植植物感官较low（吐槽一下感觉还不如中梁系列的绿植，更别提法系风格项目新湖海德，置信翡翠湾高成本的树种

，也可能是由于季节和项目进度缘故，后续可以关注下，希望能交出满意答卷，能做到“徒有其表”！
第三：面积段系：面积段目前有三种，为139，178 ，225平米，目前出了两个样板房，分别为139和225， 139属于三开间朝南，四个房间为四个角落的设计（比较像海逸豪亭之前的户型）由于是小高层得房率还是不错的，缺点大家自己发现

，预估价格为24000-26500/平米，225的大户型做了五房四卫的设计，大的四朝南设计，户型很像当年花重金打造的时代·御峰，尤其是客厅，根据最新金溪大户型价格，按揭折后好楼层破30000，以建发的土豪风格，好楼层价格不会低于28000，大约600-650w左右的总价（P S真羡慕土豪们
第四：项目竞品方面：由于下半年楼盘众多，大约10几个，这里就简单分析几个比较直接对比的项目， 1.新湖·金溪，这个月29号北区也开盘了，这次面积段为175-252，也是建发主要竞争对手了，根据实探，预计去化率能达到80%，还是yyds，不营销不分销都能卖的这么好，确实有几把刷子，后续金溪北区只有137-176的产品了，估计和建发139竞争比较激烈，大户型选择不多. 2. 绿城·昆玉，以176-300为主，后续将更新昆玉分析篇，建发主要对手是绿城，价格约为600-1100w的房价款，刚改大客户的数量大约每年200-300组的市场成交量，后续可能会有较长时间的营销厮杀，非A即B，价格和营销方面大家可以持续关注着.  3.远洋第四期以及新的20亩小地块，个人觉得不是一个层级的产品，（对比一二期的价格）现在的产品参数以及价格，简直是智商税没交够
本文仅代表作者目前的感受，会因时间节和项目节点变化而变化，开发商总是很机智的，懂得在适当的时候把握住客户们的心.
第五：板块位置，区域价值
1.离市政府，蝴蝶广场，南虹广场，市民公园很近，位置还是很不错的！生活便捷，出行也比较便捷. 缺点目前是学区都比较远，未来该区域大抵是八小分校的东山小学，目前来看学区还是比较尴尬的.  不过吃住行都很方便，外卖也比较容易送，还是非常nice的！  最大的缺点，是周围的二手房都卖不起价，时代御峰，香格里拉，瑞丰园等，单价最高可能也就是中梁·星海名著了，周边还有三期东山南的安置房，看后续客户能否接受这鹤立鸡群的价格.
  2. 最大的问题是轻轨噪音问题，去实际看过温州的S1，而且是包了隔音的轻轨，附个视频，看看乐清的S2如何解决！

最后附一张项目的平面图以及参数图，可以电脑上放大查看，能看到房子的参数，以及楼间距，买房记得注意哦  装修是可变的，采光和楼间距不行