虽然就算是十几轮相比去年楼市最红的时候拍地动辄上百轮来说是有点“小巫见大巫”了，但是“好汉不提当年勇”，这个九轮在今年拍地的节奏里已经算是不错的轮数了。溢价率更是首屈一指。
而目前云锦园的地块虽然今年经过了14轮竞价，轮数是要比本次地块竞价要多的，但是云锦园每次加价都是以最低加价幅度进行的。最终溢价率也仅为6.9%。相比之下，b02-18a地块仅仅九轮就溢价14.25%。
楼哥团队的编辑给出的答复是，从股权穿透图上看确实是“海燕”
但是楼哥觉得这个说法是欠妥了，目前小敖已经被楼哥摁在地上摩擦了，年轻人还是太年轻。
首先我们先来看看浙江中洪房地产开发有限公司的股权穿透。
来源：爱企查
接着我们看看，这是海燕接线盒有限公司的股权穿透
来源：爱企查
两者的共同点在于，都由郑巨海投资同时都是由郑巨海担任公司的法定代表人。
但是值得注意的是：海燕接线盒并未直接投资浙江中洪房地产开发有限公司
这和瑞鑫集团直接投资的瑞鑫地产，东厦建设集团投资的各种恒鸿房地产开发有限公司，以及我们之前说过的意华集团直接投资的意华房地产开发有限公司，还是有直接的本质的区别的。
浙江中洪房地产开发有限公司目前看起来更接近于郑巨海先生个人对不同商业领域的一次拓展行为。跟海燕接线盒或许有一些曲曲绕绕的关系，但是楼哥觉得不大。
浙江中洪房地产开发有限公司因为是由郑巨海先生100%投资，因此我们说它是一个新的乐清本地房开楼哥觉得是没有问题的。但是说其背靠海燕接线盒就稍显牵强了一点。
也就是因此，我们只能说老城区的市场又有一“本地房开”入局。
或者我们把视野缩小一点，西门片乐清第三中学--乐清体育中心周边，以嘉禾中学为中心，周边半径一公里内在建的4个楼盘。
其中三个是本地房开的项目，瑞鑫，中洪，景明。
来源：百度地图 楼哥整理/仅供参考
剩下的则是东亚的学苑春晓里。
从这个角度去看的话，老城区这一片经过今年的出让，老城区突然从一片与世无争的区域，成了可能是明年乐清竞争最为激烈的区域之一。
那么我们接下去就分析一下，老城区未来竞争有多激烈，以及中洪拿下的新项目对老城区其他楼盘的影响，和这个楼盘未来可能打造的打造情况。
这几个问题，影响力是从大到小的，真分析起来我们要以小见大，所以我们首先看看b02-18a这个地块
(来源：自然资源网上交易 楼哥整理/仅供参考）
这块地整体面积还是比较小的，出让面积3915㎡也就是约5.87亩，不到六亩的大小。
容积率2.7，建筑密度22%，绿地率25%，建筑高度54米
从基础指标上看是一块较为刚需的地块，特别是其只有25%的绿地率更加证明了这一点。
要知道这两年出让的地块一般绿地率都是能达到30%的，好一点的能有35%。而这块地绿地率仅为25%。再加上2.7的容积率，以及较为靠民居里的地理位置，都佐证了较为刚需这一点。
而从这样基础指标上我们还能推测其未来大致的打造情况（以下内容为楼哥的预测，因此仅供参考）
可能看到这样较小的地块，肯定有人会想到景明春和，但是楼哥觉得这个地块打造应该不会采用景明春和的形式。
因为景明春和的地块更小，约3.3亩，同时在基础属性上景明受限于较低限高，限高36米，以及较大的建筑密度，28%的建筑密度，我们再结合景明春和最大1.8容积率。
所以我们可以看到景明春和打造的是三栋多层建筑，还是能够感受到较为明显的受限于高度，以及充分使用建筑密度的。所以景明春和的打造也就是:高密+多层建筑的组合。
而老城区b02-19地块除了地块较小的于景明春和有一定的相似性之外，其他的基础指标方面，建筑密度，建筑限高，容积率都有较大的差别。
也是因为地块上的明显差别，因此楼哥判断，b02-18a地块未来的打造不会采用景明春和的形式。也就是不会采用高密加多层建筑的形式。
那么这个项目可能会打造成什么样子呢？
楼哥想到另外一个不错的参考对象，那就是我们之前说过的位于翁垟的：“玉榕湾”项目。
我们来看看玉榕湾项目和b02-18a这个项目地块属性上的的异同点，楼哥这里也贴出玉榕湾地块的基础数据：
(来源：自然资源网上交易 楼哥整理/仅供参考）
可以看到玉榕湾的地块同样较小，约10亩的大小，密度以及建筑高度和老城区b02-18a地块相同。容积率2.5也较为相近。
因此我们再参考一下玉榕湾的效果图
效果图
是不是能够理解了。
楼哥个人认为老城区b02-18a地块的打造可能为：
整体楼盘受限于地块的大小，楼哥预计小区内总体最多为竖向排列两栋楼。因为b02-18a地块比玉榕湾地块小大约40%，所以少一栋楼还是很合理吧。
考虑到限高54米，那么整体层数最多在17层左右，考虑到采光，可能南侧楼可能比北侧要略低，每栋楼都为两梯一层四户的设计。充分的使用较高的容积率。
因为周边学校较多，距离也较近。
因此整体定位会更加偏向小户型住宅，户型未来应该会偏小。主要满足两个大人带孩子的日常需求性。
同时应该会配备有地下停车场，整体的主出入口应该会在北侧依托城西路。
以上为楼哥预测，仅供参考。
说了可能的打造情况，楼哥知道大家另一个关注点就在未来可能的定价上，而说到价格，楼哥觉得就要说到老城区未来的竞争了。
可以说突然间西门这一块多个项目一同进入建设阶段，几个楼盘的销售周期不可避免的会出现重叠。
同时楼哥之前也以嘉禾中学画了个圆圈，这几个楼盘都在其一公里半径之内。这意味着这几个楼盘所依托的配套也将出现了重叠。
几个盘有都是较为刚需的定位，定位上同样重叠了。
时间，配套，定位这样大范围的重叠，互相之间的竞争楼哥认为是不可避免的。
楼哥觉得未来西门老城区这一片的竞争将会非常激烈。而价格可能会成为最直接的关键的核心因素。
楼哥不直接预测可能的价格，因为价格受到市场整体行情的影响也是较大的，我们对价格的判断可以从几个楼盘互相竞争中看到一些端倪。
其中楼哥觉得受b02-18a地块影响最大的，最能直接对比的就要数东亚的学苑春晓里了。
瑞鑫云锦园和景明的项目至少离b02-18a地块还是有一段的距离的，但是学苑春晓里（b02-19地块）与b02-18a地块，从名字上就能看出来其距离是有多近。
在土地勘测界定图上看出来，中间仅仅只是相隔了一间民居。如果没有这几间名筑，两个地块将合为一体。
另外云锦园因为距离的关系，其更接近中心区，整体的配套层面还是与其他的几个出现了一些区别。
景明的新项目则是因为建设规格（已有建设公司材料）与其他几个不同，也有了一定的差异化竞争。
可以说b02-18a地块如果真的按照楼哥推测的建造，那么从地理位置，周边配套，以至于说建设情况上都将于“学苑春晓里”出现很强的重合性。
那么我们看一下两个楼盘的拿地楼面价：
学苑春晓里大约是4686元/㎡
b02-18a地块是4172元/㎡
单纯的楼面价上b02-18a地块更有优势，同时考虑到中洪如果自己进行打造，那么作为一个初入房地产行业的房开来说，为了打响开门红，价格上可能会更“狠”。
从这些方面去考虑，楼哥觉得上b02-18a地块的价格可能会比东亚的学苑春晓里要低。
并且楼哥之前分析过瑞鑫云锦园与东亚学苑春晓里未来的价格。
几个楼盘楼哥预计价格：瑞鑫云锦园≥学苑春晓里＞中洪项目＞景明项目
同时如果按照正常的销售周期
学苑春晓里根据体量，楼哥估计应该至少会推出两期，那么在其销售周期内碰到b02-18a地块可能是难以避免的事情。
对于b02-18a地块，楼哥如果站在东亚的角度去看是有点“如鲠在喉”一般的难受的。
毕竟两块地挨得太近了，直接的对比会非常明显，价格上你高一点我低一点，太容易被比较了。
并且b02-18a地块拿地时间更晚，体量更小，因此能对整个行情做出的应对更多，楼哥想想都为东亚感到一点头痛了。当然东亚自身地块基础属性更好，地块更大更适合内部环境打造都是其的大优势。再想想又没那么头痛了。
当然以上这些都是楼哥根据目前已知情况进行的总结，只能说是提供一些思路，仅供参考，毕竟还有两个关键点目前是没办法确认的：
一来是浙江中洪房地产开发有限公司会不会亲自打造？怎么打造？都还是猜测阶段，目前的信息都是仅供参考！未来实际情况如何还不得而知。
再有就是除了浙江中洪房地产开发有限公司之外的其他三个地块目前还是处于打造的初级阶段，他们自身所瞄准的定位是怎么样的？在没开盘之前也无法做出准确的阐述。
不过这四块地都是实实在在的出让了，未来老城区或者说西门这一片即将成为一个“激烈竞争的市场”也是可以预见的事实。
你想想，胜利塘北近期好消息不断，但是现在也仅仅只有未来社区一个在建项目。而相比之下占地更小的“西门”这一片半径一公里内却有四个开发商的楼盘。
考虑到今年中心区，滨海新区都没有什么地块出让，随着供需关系的变化，比如说滨清和苑预计今年会清盘，翡丽名筑也会清盘，乐清地区这些刚需盘的大量减少，老城区这几块地，势必在明年会迎来不小的关注。
毕竟不管市场怎么样，刚需盘总归会有购房者，这也是明年这些老城区的盘将遇到的机遇于挑战。
那么我们不妨拭目以待，看看老城区这一片这几个楼盘会给我们带来什么样的惊喜。
好了，这一期楼哥以b02-18a地块的成功出让作为线索，简单的聊了一下老城区的楼盘。如果你有什么想法不如在评论区告诉楼哥。
最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。
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