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本帖最后由 乐清楼哥 于 2022-11-5 09:57 编辑
看了最近的楼市10月份成交报告。
楼哥想到了一句话，想要先分享给大家： when it is dark enough ,we can see the stars. 翻译成中文就是：当天空黑暗到一定程度,星辰就会熠熠生辉 楼哥装文化人了，咱们说的俗气一点
对于现在楼市的不景气，只能说，有的楼盘是随着市场漂的，有的楼盘是市场都影响不了的，总有个别楼盘在默默地大放异彩。 乐清市商品房2022年10月成交量第一 乐清市商品房2022年10月成交面积第一
乐清市商品房2022年首开当月成交量排名第一 刷新乐清市商品房2022年首开月度签约记录 （以上数据均来自温州房管网数据整理，仅供参考） 这样的场面你多久没看过了，在楼市整体萎靡的灰暗天空中，这颗星星足够闪耀了吧！ 而拿下这个成绩的就是，乐清上品，备案名：望潮上品华庭。 来源：房管网数据。仅供参考 在乐清整体其他楼盘销量仅有两位数的情况下，乐清上品以一个数量级的优势拿下了销冠，即使是去掉一个百位数，乐清上品甚至都能“稳稳拿下”第一的位置。
上品这个数据跟乐清的其他楼盘相比已经有点“跳脱三界之外不在五行之中”的感觉了。 所以我们将目光投射到更大的，整体温州市场上。 可以看到，即使是面对温州市各个市县的“佼佼者”楼盘，上品的销量依旧可圈可点。 来源：房管网数据。仅供参考 即使是温州范围内乐清上品销量同样可以排名第二，而且特别值得一说的是，海岸名邸是经过两期的销售，其1期在10月3号开盘。而二期在10月18号开盘。两期数据叠加起来才有286套。 而乐清上品仅仅一期总房源也不过247套，一期也在10月中开盘。相当于上品开盘就让出半个月一期的体量。楼哥觉得若是两个盘都在同一起跑线，10月份究竟是谁能够拿下销冠还真的说不准。 也是由此我们能够看出来，乐清上品的竞争力已经不只是乐清的范围内了，其整体销量的优秀程度，已经可以在整个温州市场上和各个市县的最强者楼盘掰掰手腕了。
当把眼界放大，不单单是聚焦在乐清，你才能发现一个楼盘真正实力，远比你想的更加突出。
同样的当我们将视线不仅仅局限于上品楼盘内部打造的时候，而是将乐清上品这个楼盘的地理位置放到整个中心区，乃至乐清市的范围去讨论的时候，才更能注意到一个楼盘地段上的稀缺。 楼哥也出过两期关于乐清上品内部打造的文章 详情请看： 但是当楼哥回头在来看的时候发现，因为滨江将品质感打造放在首位，比如： 实体会所
实体样板间 实体园林景观 乐清上品以这三点作为俘获人心的重点之后，楼哥也同样对这些方面进行了多次的分析。
所以这次我们将视野放大，连带着地理位置一起审视的时候，楼哥发现：
将乐清上品整体打造成果放置于城市之中的时候，才真正的发现，乐清上品的地理位置一样不该被人所淡忘。 那么我们今天就深入分析一下乐清上品的地理位置。 楼哥最近也在学习，看了一些文章，对地理位置与楼盘打造之间有了新的认识 其中一篇文章中表达了一个观点楼哥觉得有启发性： 就是现在的楼盘打造更多的是以住宅+底层商铺的构建模式。 这样的好处就是也是显而易见的。
低层商铺作为生活的配套，能够满足日常的需求。
而这样的缺点也是同样明显。
那就是底层商铺无法满足更高层次的消费需求。
楼哥觉得这也是乐清市面上大部分楼盘一以贯之的问题所在，大家可以回想一下，绝大多数楼盘确实就是这样。
而解决这个问题很简单的一个方法就是，大型商业综合体周边位于楼盘周边。只有这样，日常的生活已经更高需求的消费都可以得到满足。 但是大型商业综合体辐射半径较大，不可能家家户户门口都有一个。 而且商业综合体因为互相间的竞争所带来的发展成熟度不同，也会制约周边楼盘更高消费的满足。
比如乐清中心区目前几个商业综合体，其发展现状就有极大的不同。这里楼哥不点出来，但是大家想想有些楼盘周边的商业综合体是不是只能说“聊胜于无” 也就是说一个楼盘周边商业情况层层递进的关系就是： 在这样的基础上我们看看乐清上品所处的位置 效果图 其距离乐清最为成熟的业态最为繁荣的商业综合体南虹广场的距离不到五百米。
以及紧随乐清上品开盘的目前在建的中金广场，更是与乐清上品仅仅只相隔一条马路。
中金广场作为一个开放式街区式的商业综合体，楼哥经常想，有时候遇到节日，比如情人节、七夕节、新年等节日，商家做了各种活动，夜幕降临，华灯初上，街道繁华，人头攒动。
当别人为了加入这样热闹的场景，驱车而来的时候，住在上品只需要考虑，是不是要下楼加入他们。当别人在找车位的时候，你已经坐在店里和爱人孩子举杯欢度美好夜晚了。甚至别人专程而来探访新开网红美食店，对住在上品的人来说不过是下楼吃个便饭。楼哥觉得这就是商业综合体带给上品住户的美好的东西。
而南虹广场和中金广场以及君澜天豪大酒店未来将会成为乐清首个“商业综合体”集群。再这样的愿景之下，周边的楼盘竞争力在未来还有进一步上涨的空间。 还有一点很重要，就是与南虹广场，中金汇所在板块最近距离仅相隔一条马路的周边地块，已经没有空余可以继续出让的地块了。 来源：百度地图，楼哥制作仅供参考 从这个角度去说，这里将成为中心区“绝版地块”。 仅仅从商业角度，从满足更高层次的消费需求这个方面去看，乐清上品就具备极强的稀缺属性。 同时还不止如此 我们上班族论坛上有个帖子 来源：乐清上班族论坛 问大家是更喜欢商场还是公园，楼哥觉得这个投票太过片面了，少了一个选项。
商场和公园为什么我不能选择“我全都要呢？” 其实也很好理解，楼哥猜测这个朋友很可能是在之前的乐清市场上较少见到周边既有商场又有公园的盘，所以想象力被限制住了。
而乐清上品的周边环境就是这样的突破想象力 更突破想象的不仅仅是上品周边的的商业综合体不仅仅是一个而是两个。公园也是同样，不仅仅是一个而是两个。
一个是乐清中心区最大的中心湿地公园，另一个就是乐清市政府前的市民公园。在楼哥的评判标准里距离公园500米内都是堪称优秀的距离。而上品现在首开的北区楼栋，其到市民公园不过几十米，而到市民公园直线距离也就500米。
对于楼哥自身来说这真的是梦寐以求的地方，因为楼哥自己是那种能在公园坐一下午看风吹树枝，静静想事的人，阳光透过树荫能让自己得到宁静。
而能在夏日黄昏能带着孩子，挽着爱人的手在公园走走，聊聊家常事对楼哥来说是人生至高的幸福。 所以在商场和公园之间楼哥会选择公园？
不是的，人都是矛盾与贪心的混合体，静时携手公园散布是幸福，动时一家人商场畅饮也是幸福。当二选一的选择题，出现意料之外的1%“我全都要”这个选项的时候，那么请一定努力去追求那1%。 而上品周边这样既有商业综合体的“动”又有公园的“静”的配套，在楼哥看来便是那1%。在楼哥心里这便是“稀缺”两个词的意义所在。 接下来上品周边的环境给“稀缺”两个字再加一次码。
那便是S2轻轨旭阳路站轻轨站 因为S2对乐清也是一件振奋人心的大工程，所以楼哥也一直有做相关资料的查阅，而上品我们可以参考一些轨道交通与土地价值的学术论文： 来源：百度 楼哥简单总结一下，这些学术论文其中普遍的共识是，即轨道交通的开发建设必然会促进站点周边土地的增值，这里需要注意的是，其土地的增值，更多的是针对在轻轨站点周边。 我们掰着手指头数乐清市区就只有三个站，可以享受到这样的红利。而中心区更是只有一个站，就是上品周边的旭阳路站可以享受到s2轻轨的红利。 而且站点的优势相较于轻轨沿线的其他楼盘，就会有两点优势： 第一点就是上面说的：土地价值的提升 第二点优势就是：相较于沿线的楼盘，站点周边的楼盘减小了噪音的影响 依据的是：站点进站和出站的速度慢，它的噪音相对会弱一点，另外站点跟上品楼盘之间，有一个广场用地和一个交通枢纽用地，形成一定距离，进一步减少噪音影响。 而相比轨道交通对楼盘价值的影响，楼哥更关注的是实实在在对人生活方式的提升。 楼哥觉得轻轨对出行方式是革命性的，很重要的一点就是轻轨的准时性和快速性，轻轨不像其他公共交通受路况影响，这就让S2轻轨具备极强的通勤属性。而乐清还是以制造业立足的，特别是翁垟、盐盘、海经区以及大量的制造业企业。 有人可能会说，难道为了轻轨特地去找个相配的工作？ 这就是逻辑反了。正确的逻辑是：在未来，大量周边工作的人为了工作通勤方便，会主动寻求市中心的楼盘，这时候供需关系的改变就会促使像上品这样的楼盘，价格迎来上涨。 效果图 经过中心区唯一的轻轨站的加持，在稀缺性上乐清上品更加独树一帜。 轻轨站（交通）+商业综合体集群（商业）+大型公园（自然）=乐清市中心区稀缺楼盘。
而跟这些稀缺性相比，上品周边就是直线距离仅百米的建设路小学南草垟校区，直线距离1.5公里的乐清人民医院。这些够别人夸耀的半天的配套优势项，我们都可以一笔带过了。 总结一下我们详细的分析上品周边的环境可以得到这样的结论： 1上品周边，地处中心区，周边医疗，教育环境极其优秀。 2商业资源更将成为上品一大王牌。
3将自然资源和商业资源视为整体，上品周边的资源，将呈现出极强的“稀缺性”。
4S2轻轨旭阳路站给稀缺性再次加码。
总结下来就是，上品这个盘在一段时间内将成为乐清住宅类产品周边环境最为优秀的楼盘之一。随着时间发展这一点也会更加明显的凸显出来。 经过上面的介绍，当我们把视角拉大就会发现，上品这个楼盘周边的配套极为丰富，其距离又极近
也正是因此，城市与上品这个楼盘的界限已经不那么明显，从城市的角度、上品楼盘的内外空间形成了一种新互补关系。城市与上品楼盘之间形成了一种相互融合的关系，对于住户来说很难划清它们之间的界限。 可以说上品周边配套是“实存，实际，实用”的，相信大家都看出了，这和楼哥之前写过的，上品的一期内部打造遵循的是“实景，实际，实用”是一脉相承的。 而上品即将推出的二期我们看看是不是也是遵循这样的逻辑
这次乐清上品二期加推19、20号楼。二期加推的楼栋仅仅只有两栋，相比一期首开三栋楼，数量上还是出现了下降。 看起来似乎滨江还是像一期一样，不急于开盘，加推也不会大量放出。感觉就像是只有当滨江自己觉得打造的令自己满意了，才会准备拿出来给大家“欣赏”，这样不疾不徐的态度，感觉对房子的打造不像是一件商品，而是仔细雕琢的艺术品。
二期19号楼楼哥之前说过，19号楼出现了上品这个楼盘有别于一期的新格局。 19号楼看起来是一栋楼，但实际上是，一栋楼两单元的设计。一个单元两梯两户。梯户比1:1，规格相当不错。并且一栋楼都均采用了140㎡户型。这个140㎡户型特别值得一说 在之前乐清上品曾经出现过140㎡户型的，23、24号楼均有这样的户型，户型图长这样： 户型图：仅供参考 这个户型在楼哥看来最大的特点就是极其宽的客厅面宽，配合上品大面积的落地窗设计，一进门就能看到窗外美好的景色。 所以这个户型图被用在23号楼，南边套，一进门的大落地窗可以带来更好的采光，更好的欣赏到窗外的城市景观。 以及24号楼北边套，更好的将上品打造的度假休闲园林景观引入室，充分体现楼盘内外打造的和谐之美。
而二期使用到这个户型的还有20号楼，其20号楼的朝向和24号楼相似，那么作用也很明显，20号楼北边套使用这个户型，同样是可以更好的欣赏到上品精心打造的度假休闲园林景观。 要知道上品的内部景观空间极其的大，这样的大面积景观从上往下看，配合蓝宝石景观池，确实是不错的体验。 实景图 内部景观的加持下一期24号楼，基本已经没有房源了，可以预见规格和24号楼接近的二期20号楼，同样会被人所追捧。 而二期新开的19号楼，因为上品为了每栋楼的采光以及视野优势，都将楼栋角度进行了不同程度调整，也因为此，虽然19号楼同样采用140㎡面积段，但是户型设计上，却和23.24号楼以及二期20号140面积段的出现了极大的不同。 那我们就来看看19号楼完全不同的，全新140㎡户型图： 户型图：仅供参考 19号楼的140户型经过重新的打造，户型虽然变了，楼哥觉得不变的是设计思路，同样是利用自身大面积使用的落地窗，利用朝向的优势，但这次重点则是打造了4开间朝南。
什么叫因地制宜，什么叫独具匠心，单单从户型设计上，就很明显的感受到滨江是有在根据不同楼栋单独设计过的。
对朝向的利用还不仅如此，这个户型在这样的基础上还能保证南北通透 以及动线设计的还颇为巧妙： 入户增加了玄关，将动线从向南改为向东，不仅让动线更合理了，减少了面积的浪费，也增加了玄关处的收纳空间。果然上品对收纳这种实用性设计的在意，是深入骨髓的。
而这样的实用性设计还表现在设备平台面积较为集中、较大这一点上，这样的好处就是为安装各种诸如空气能热水器，地暖锅炉等设备提供了一个很好的场所。 另外就是上品还是一如既往对户型实用性的追求，同样在这个户型上展示的淋漓尽致。 入户玄关的设计使用，增加了收纳空间 大面积的全封闭阳台空间，减少了用户很多后续的麻烦 再有就是依旧贯彻全小区无暗卫。 总结来说，上品在户型设计上是下了一定功夫的。保证每栋楼的采光视野优势的情况下，最大化的利用了自己外形设计上的大面积落地窗，将户型做到了最大化利用。 对此楼哥只能说，上品对细节把控确实值得很多房开学习一下。 而乐清上品能做到这样，楼哥是一点不奇怪的，
滨江，一直以来是杭派精工开发商的代表。 其中被人所津津乐道的就是：滨江集团稳固的供应合作链体系，以及精练高效的职业团队，可以在最大程度上保证楼盘品质的稳定性。 因此滨江在这些细节处理上能做的那么好，楼哥表示都是意料之中的 而本期楼哥也探讨其在整合周边资源上保证品质的打造。 两者说下来，算是给滨江整体打造全方位的剖析了一遍。
而滨江也受益于这样注重品质感的打造方式。 其口碑在在浙江省内稳步增长，民众对其认可度极高。 销售额也屡屡创新高。在今年中指研究院发布的上半年浙江房地产企业的销售数据中，滨江以640亿元拔得头筹，领先第二位的绿城中国410亿元一大个身位。 在股市上滨江同样在今年迎来了大幅度的增长，从年初一月份股价3块多，一直到今天近10块，股价实现翻番。（11月2日数据）
同样牛x的数据还体现在拿地上，杭州前两次集中供地中滨江成为最大赢家。在9月份的杭州第三次集中供地，虽然此次供地数量不如前两次多，但是滨江再次发力，花费总价69.11亿元拿地。 这样大幅度的拿地，也足见滨江的资金充盈。滨江集团全年融资利率在去年 5.2%的基础上再次下降，达到 4.9%，创历史新低，这样的现金流和融资成本在整个民营房企中相当亮眼。 而楼哥觉得滨江集团今年一系列的成就，归根结底在于其知道自己作为一个房企，知道自己要做的是什么：拿真正的品质说话。
就像，当我们将一个楼盘的销量的竞争拉大到整个温州区域，才知道，这个盘在和什么级别的对手竞争。 当我们将一个楼盘的环境营造拉大到整个城市配套的层面，才知道，这个盘的地理位置和城市有多深度的融合。
当我们将单期的楼盘销售策略拉大到整个楼盘整体战略的时候，才知道，一期二期费心的独特设计。 同样的当我们将一个楼盘一个项目拉大到整个集团的时候，才知道，这个房企真正在追求什么：品质。 最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本文所形成的分析、或观点均由[乐清楼市]后台及其相关专家编写，仅供交流探讨之用。未经本微信公众号平台组织正式许可与授权，任何个人或组织只可原文转发，不得以任何手段或形式窃取发布。如引用刊发，须注明出自[乐清楼市]，且不得进行有悖原意的删节或修改。本微信公众号刊载信息内容或观点表达，并不构成对房地产投资、买卖的咨询建议。任何人因使用本微信所涉及信息、观点而导致直接或间接的投资或买卖损失，责任自负，本微信公众号所有权人不承担任何责任。
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