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本期解析楼盘：挂牌出让的ZX-13b-1地块
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今年乐清市区的土拍市场确实是比较沉寂的，一直到六月底，乐清市区才有今年的首宗住宅地块进入挂牌出让程序，这块地就是----ZX-13b-1地块！
来源:自然资源网上交易
这块地倒是十分有噱头，简而言之如果跟别人一句话就突出这个地块的卖点，你可以这样说：乐清中心区难的的低密地块！
噱头是有了，那么这块地到底怎么那样呢，未来的前景如何？我们今天就来聊聊。
首先给不熟悉的朋友先介绍一下这块地的一些基础的情况。
这块地在大的区位上位于乐清的中心区，百珍西路和清远路交叉口。
来源：百度地图 楼哥标注仅供参考
其北侧是印山公园，南侧是远洋山海万和，东侧是远洋万和樾。
这块地毕竟处于中心区，周边基础配套都是不错的。
道路情况：
这个地块北侧是百珍西路，东侧是清远路，这两条都是已经建成的大路，整体的路况也不错。同时其未来西边也是一条规划道路，整体未来至少是一个三面临大路的情况。
以及其周边还有宴海东路，未来无论是去哪里，开车都相当的便捷。道路方面这个地块没有任何问题，周边道路情况相当不错。
商业资源：
这个地块距离正大广场直线距离大致在750米（来源：百度测距），是一个步行可达的距离。
来源：百度地图 楼哥标注仅供参考
而距离南虹广场以及中金广场直线距离都在约2公里左右（来源：百度测距），是一个需要开车或者电瓶车的距离，稍远了一点。
周边底层商铺可能需要关注远洋两个项目未来的进展，目前而言其周边商业配套还有待发展，商业方面整体算是不错的。
医疗资源：
距离乐清人民医院直线距离在1.2公里左右（来源：百度测距），这个距离还算不错，考虑到清远路整体路况普遍不错，医疗资源使用起来还是相当方便的。
而且1.2公里的间隔也拉开了不错的距离，不会产生过多的疑虑，医疗资源方面可以给好评。
教育资源：
教育资源则是这块地相当大的优势点。
来源：百度地图 楼哥标注仅供参考
其五百米左右的距离就有，实验幼儿园石马园区、乐清城南一小、乐清城南一中，而知林中学与其距离也就1公里左右。（来源：百度测距）
周边教育资源丰富且全面，同时距离这些教育资源的距离相当近。相当不错的地理位置
通过以上的地理位置介绍可以明显的看出来，这块地周边的基础配套相当不错。其实这不是这块地选的好，而是配套优势本身就是中心区的“大卖点”。
这里说一个楼哥对乐清各个区域的观点，给大家参考一下：
中心区的优势在于配套，特别是商业配套极为发达。滨海新区的优势在于宜居特别是存在大量大体量公园，老城区的优势在于烟火气足生活成本低。
那么从这块地也能看出来这块地是明显非常符合我们对中心区地块的一贯认知的周边配套出色。
而这块真正难得的地方在于，在一片高楼林立的中心区，其基础属性方面一点也不“中心区”。
来源：天空之眼
说到中心区之前的项目你会想到什么，楼哥想到的是动辄3.0以上的容积率的楼盘，比如说金钰华庭、比如说上品、比如说万丽名筑、比如说江河大境这些项目的容积率都在3以上。
而近年来中心区出现容积率最低的楼盘可能是琨玉园和君兰和著了。他们的容积率都在2.2，在中心区2.5以下容积率的楼盘基本上都是主打改善的品质社区了。
这就能凸显出“中心区”除了“配套丰富”这一特质的另外一点，那就是中心区的房源其容积率相比低密成群的滨海新区，容积率普遍都要更高一点的。
而本次这块地的基础属性是这样的：
来源：天空之眼
这块地的容积率低至1.8，这让这块地成为了近些年乐清中心区出让的容积率最低的地块，未来打造的楼盘，容积率远低于中心区之前的琨玉园，君兰和著项目。
打个比方，1.8的容积率乍一看没有多震撼，但是你知道了这是中心区的1.8容积率之后，这感觉就像：
普通班里大家都是奔着二本去的突然考出了个一本，靠的还是同班其他人衬托！
在中心区大量楼盘的对比之下，这块1.8容积率的地块就显得价值非凡了！说是鹤立鸡群一点不过分了。
同时考虑到这块地整体的形态：
来源：天空之眼
其整体地块是偏长了一点的，但是东西向偏长，因此其南向范围更为广阔，采光更好，更加适合高低配，南边低层，北边高层的打造。在采光方面整体相当有优势。
另外这块地目前的初始楼面价为7572元/㎡，也是有着不小的优势的，简单做一下对比：
周边的万和樾当时土拍楼面价为14600元/㎡，还需要2400平配建，也就是说万和樾楼面价比这块地贵一倍有余。
再比如山海万和成交的楼面价也有10743元/㎡，同样比这块地目前的初始楼面价高不少
更不要说琨玉园当时的成交楼面价15000元/㎡算上人才房配建，整体的楼面价超17000元/㎡。
这块地价格方面也是这块地一个不小的优势！
所以一流的容积率，加上优秀的地块朝向，相对来说较为低廉的价格，搭配上中心区优秀的商业、教育、医疗、教育资源，这就是这块地真正的优势所在！
当然一块地既然有优势，也必然有一些缺憾。
那么楼哥就摊开来讲讲这块地接下去要碰到的难点可能在什么地方。
首先这块地冲击顶豪其周边的自然资源方面是一个大短板。
我们就先拿现在乐清中心区的定豪天花板“琨玉”来对比，琨玉当时可不仅仅是2.2的容积率在中心区出类拔萃，更重要的是其占据了中心区非常难得的景观资源——银溪在其东南方流过。
实拍图
再比如缦云，其北侧东侧分列着大海、东运河、以及东运河公园、胜利塘公园、海洋生态公园三个公园。
缦云周边示意图
从这些乐清顶豪项目宗也能看出来：景观资源在普通初改定位的楼盘并不关键，但是越是高端，这一方面的比重越大！
你在看这块地周边是什么：
来源：天空之眼
其南向一部分是北远洋山海万和的高层，一部分是未经开发的土地。唯一的自然资源是其西侧的一条未经人工开发的小河流，南向景观方面乏善可陈！
那么南向不行，北向如何呢，北向不是印山公园吗？
不说北向印山公园还好，北向印山公园更是堪称一些潜在购房者的“硬伤”！
关于印山楼哥自己不做过多的解读，只给大家看看市政府的官方答复函是怎么说的吧：
来源：乐清市人民政府网
所以综合这两点考虑——周边稀缺景观不足，同时因为印山的存在，楼哥认为这块地能做改善，但是无法冲击更加高端的市场。
而这块地之前的规划定位更加佐证了楼哥的观点，这块地之前的定位同样不是朝着“顶尖豪宅”去的。
来源：乐清市人民政府网
可以看到在修改之前这块地的容积率为3.0，这才是这块地真实的潜力定位。
换句话说，楼哥认为在正常情况下这块地的容积率在2.5-3.0是比较合理的，楼盘整体打造一个初改到高改的纯粹高层品质社区，依托于中心区优质的配套打开市场。
而现在1.8的容积率，让这块地虽然有着不错的噱头，但是景观的稀缺以及印山的影响，让他有点“高不成低不就”，整体定位大致上要不是做鸡头就是做凤尾，无论怎么做都有点难受！
也正是因此，虽然很希望这块地能一切顺利，但是实际的说，楼哥认为这块地是存在流拍风险的。
好了，好的坏的楼哥都跟你说了一下了，那么这块地未来如果顺利成交之后，可能的打造形式会对市场产生什么影响呢？
先来预计一下未来可能的打造形式
其北侧一定会是安排高层，高层会按照其建筑限高80米顶格处理，也就是一类高层。
考虑到地块周边不存在什么稀缺景观，那么高层不应当做什么顶豪大平层，180平应当是高层的面积段的上限，120--160平是合理的区间。
而其低层的墅类住宅，可能还是会以排屋为主，但是应当不会像缦云那样做双联排，而是应当做多联排（四联排）。
考虑到这块地整体的初始楼面价为7572元/㎡，如果是底价成交，那么这个价格和目前新湖的金色海湾初始楼面价7803元/㎡相近，未来定价方面很可能会和金色海湾趋同。
所以在楼哥看来，这块地如果真的成交了的话，整体可能的打造跟缦云比是略有差距的，但是对新湖金色海湾的威胁是非常大的。
效果图
你看两个盘有着类似的打造形式，有着相近的楼面价（未来价格可能也会相近），还有这类似的定位。
那么相比金色海湾，金色海湾可能在周边景观加持以及未来发展潜力方面更好一点，但是这块地毕竟是中心区，在认可度以及周边配套方面对金色海湾的威胁不小！
以上都是楼哥个人的想法，那么你觉得这块地能排出去吗？未来的前景如何？欢迎和楼哥聊一聊。
同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。
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