瑞鑫的珑锦园于24年的6月底开盘上市，目前时间已经过去了两个月左右，对于这个楼盘楼哥一直觉得虽然定位不高，但是其实颇具亮点的。
但是目前珑锦园的情况只能说是“差强人意（勉强令人满意）”，特别是和之前同区位的一些项目比较之下，甚至令人感叹：时也！命也！
换句话说“在珑锦园身上我们才能真切的感受到市场行情对楼盘的影响”。
至于为什么这么说，我们直接拿珑锦园和之前的滨清和苑对比一下就能感受到。
我们先来说一下两个盘目前的情况。
首先是滨清和苑。滨清和苑这个盘作为一个三年前开始动工的销售的楼盘目前已经是清盘的状态。
在2022年滨清和苑一整年就卖出了400+，接近500套的数据，成功的拿下了22年的销冠：
来源：房管网 楼哥统计 仅供参考
而且滨清和苑的工程进度是相当的快的，原本按照计划预期，滨清和苑将于今年年底进行交付。
来源：房管网
而实际上据楼哥了解，滨清和苑目前已经交付差不多半年的时间了。
再来说一下珑锦园目前的情况：
珑锦园于今年的6月底迎来了首开，其目前的情况是这样的：
而实际上据楼哥了解，滨清和苑目前已经交付差不多半年的时间了。
再来说一下珑锦园目前的情况：
珑锦园于今年的6月底迎来了首开，其目前的情况是这样的：
来源：房管网
坦白的说，目前头两个月珑锦园的销售成绩并不是特别“爆”。
而在楼哥看来，滨清和苑与珑锦园其实是两个非常像的楼盘：
定位两个盘都是瞄准的纯粹刚需市场
大区位上都算是乐清周边，一个开发区一个盐盆街道
噱头也接近，一个靠近滨海新区，一个紧邻中心区
打造方面也是极其相近，包括整体的布局以及立面使用的材质
所以现在，我们拿滨清和苑作为参照物，其实是更能够了解到珑锦园究竟是一个什么样的楼盘的。
来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考
我们接下去就进入详细的分析。
我们先看一下两块地的基础属性，将两块地放在一起你就能感受到极强的相似性。
滨清和苑：
来源：自然资源网上交易 楼哥整理 仅供参考
珑锦园：
来源：自然资源网上交易 楼哥整理 仅供参考
可以看到两块地无论是在地块大小----滨清和苑24723平方米（约37亩），珑锦园21453平方米（约32亩）还是在容积率----滨清和苑3.0容积率，珑锦园3.1容积率。
以及同样的35绿地率，80米限高，22%的容积率，可以说在基础指标方面两块地都有这极强的相似性。
这两块地除了整个地块略小一点，作为一个刚需盘整体是没有问题的。楼哥对这两块地的基础指标方面都是认可的。
可能会有人质疑其3.0的容积率，楼哥觉得这点没问题，因为这两个都是属于纯刚需的盘，偏高一点的容积率可以进一步压低楼面均价，而且3.0、3.1的容积率并不是高到不能接受的程度，楼哥觉得3.0、3.1的容积率可以让“刚需盘”达到一个价格和相对舒适度平衡的状态。
另外这两块地≥35%的绿地率，会增加一些居住体验。两块地整体地块的形状也都很周正，朝向也可以最大化利用地块。
效果图
所以楼哥认为单论地块上这两块地是没什么大缺陷的，包括容积率。
那么在后续的打造中，珑锦园是否和滨清和苑产生了较大的差距呢？
园林楼栋打造：
先来看滨清和苑内部的布局打造。
滨清和苑小区内总共9栋楼，楼栋号跳过了4号，小区内整体呈现行列式布局，行列式布局是指建筑按照一定朝向和合理间距成排布置的形式，这种形式采光、通风都比较好。
小区内部的园林打造，则是被金地称为5*5生活体系。
示意图
用之前他们官方的说法就是：从社区入口、中央公园会客空间、主题架空层、全龄段互动空间、智能化系统多维度营造美好生活细节。
再来看一下珑锦园的布局和打造。
效果图
上面说了珑锦园占地面积约21449平方米，相比滨清和苑是小一点的，因此珑锦园内内总计是打造8栋楼，共计522户高层住宅。
同样的采用了行列式的布局，保证良好的采光和通风性，在楼栋之间则是各种功能的园林打造。
示意图
形成一环、两轴、十园的园林造景。乐活跑道环绕社区，在园里还分布礼仪港湾、欢聚时光、静谧之舷、阳光风范、悠然归径、林影花园、逐影剧场、轻氧健身、童梦星河、缤纷商街等景观节点。
整体来说两个盘在打造方面是差不多的，无论是滨清和苑的5*5生活体系还是说珑锦园的一环、两轴、十园，在楼哥看来其内核都是差不多的。
对于这个定位的楼盘来说其打造都是大同小异。简单八个字评价：符合定位，无可指摘。
不过这里珑锦园还有一个小优势，那就是虽然定位打造接近但是：
来源：乐清人民政府网 楼哥统计 仅供参考
珑锦园的物业费用却要便宜不少。对于刚需定位的楼盘来说，珑锦园是真的把“精打细算”贯彻的比较深入的。
外立面打造：
同样的，在外立面上他们也是做出了这个定位该有的水准。
滨清和苑：
效果图
珑锦园：
效果图
两个楼盘都是采用的真石漆材质，配合上玻璃的打造。
关于真石漆楼哥稍微说几句，在楼哥看来偏刚需的楼盘，用真石漆是合适的，这类楼盘的目标客群还是偏向“价格敏感型客群”。
与其把钱花在外立面上，不如在价格上给于一定的优惠，或许更能吸引人。
户型打造：
滨清和苑总计有三个面积段83㎡--89㎡--109㎡，整体面积段主打的是一个小户型。
而珑锦园的户型面积段则更大更全面一点，分别是89㎡--112㎡--124㎡--137㎡。
我们就拿两个楼盘最小的户型图来稍微对比一下。
这是滨清和苑83平户型：
滨清和苑83㎡户型示意图
这是珑锦园89平：
珑锦园89㎡户型示意图
可以看到两个户型格局是很像的，右边是客厅等动区，左边是三个卧室的静区。这个户型我们看了很多了，是广泛在小户型上使用的一个构造。
但是为什么明明滨清和苑同样有89㎡户型而楼哥专门把83㎡这个户型拿出来对比？
因为楼哥想拿滨清和苑83㎡的这个户型当一个反面案例。
虽然滨清和苑83㎡似乎做到了和珑锦园89㎡户型同等的构造，83㎡似乎更加极致！但实际上滨清和苑少的这个6㎡的问题还是挺大的。
最大的影响就这造成了，客卧和生活阳台不能兼得。
如果你需要这个方面的居住功能，那就需要将阳台同样作为房间的一部分，但那样，你的阳台就只剩下客厅这一个，而如果保留这个阳台，那么客卧的尺寸将大大被压缩，影响居住体验。少了这个6㎡，对整体功能性影响是不小的，这可能就是极致的代价。
而珑锦园最小就是89㎡的户型。89㎡户型整体的设计打造都至少能满足日常的生活需求，其他面积更加宽裕的户型就更不用说了。
这方面楼哥认为，珑锦园的在户型打造方面整体更加合理一些，也更加符合我们乐清人的购房需求。
小结一下：两个楼盘在纯刚需这个定位，内部打造上基本上旗鼓相当，大哥不用笑二哥，关键点就在于珑锦园整体的户型设置上更加合理一些。
再来说说两个楼盘周边的情况，楼哥先抛出一个结论，那就是两个盘在大区位上遇到的问题是一样的。
滨清和苑极力的想淡化开发区的印记，想要与滨海新区扯上联系。
而珑锦园也同样的想要作为中心区的一部分。
来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考
当然这倒也不是“无稽之谈”。
从地图上看，滨清和苑到滨海新区大致在三公里左右，而珑锦园距离中心区就更近了，只隔了一个盐盆山洞，直线距离在2公里左右。（来源：百度测距）
这方面大家从这些盘的宣传口径方面也能看出来。至于大家觉得这个距离怎么样，认不认可，楼哥觉得可能就因人而异了。
接下去我们看看周边环境一些详细的分析。
周边道路
首先滨清和苑整体处于一个三面临路一面临水的情况。三面的路分别是：东西向的中心大道延伸的纬八路，以及南北向的滨海路以及经九路，整体周边的道路是较为方便的。
并且从道路的规划情况来看也能看出其明显区别于工业区。工业区的道路还是横平竖直的“豆腐块”风格（黄框内），而滨清和苑整体的位置，道路可以看出是大量的曲线（红框内），整体更加的富有“活力和美感”。
来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考
而珑锦园周边的道路情况也是同样相当的不错。
珑锦园西侧就是经二路。经二路作为乐清城市主干道清远路的延伸，道路情况相当不错，整体是一个对向6车道，整体路况相当不错，通过经二路确实到乐清市区也极其方便！
另外其北面还有纬七路，纵贯整个开发区。
道路方面两个楼盘都没有大问题。
商业配套
商业方面目前来说是滨清和苑的弱项，未来发展需要时间检验，先说说目前的状况。
目前金地周边较为大型的城市综合体为“凯达国际城”，直线距离在1.6公里左右（来源：百度测距），稍微有些距离，另外“凯达国际城”满足日常生活是可以的，但是其整体的规模，入驻的商家等方面，是没办法和市区内的“城市综合体”相比的。简单概括就是：没有那么高大上。
而真正的能提供休闲娱乐的“城市综合体”，江南里和正大广场都在4公里开外。好消息是周边路况还是不错的，坏消息则是，距离确实还是挺远的，不存在步行前往的可能性了。
而珑锦园这方面则要好不少。
一方面是其本身离盐盆村较近，周边也有其他的更早的项目发展出了不错的底商，超市等都是有的，日常生活更加便捷。
另外其500米内还有农贸市场（来源：百度测距），对于居住便捷，拥有菜市场的提升是非常明显的，农贸市场外有不少饭店夜宵排挡。
来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考
所以在日常生活的便利性等方面，珑锦园是一点不弱的。
还有就是珑锦园距离正大广场直线距离在2.2公里左右。（来源：百度测距）
在商业配套等方面，楼哥认为，珑锦园周边整体情况是非常不错的，是有烟火气的。相比有点前不着村后不着店的滨清和苑，目前的情况更是好不少。
自然环境
滨清和苑距离最近的公园为清和公园，直线距离为2.4公里左右（来源：百度测距），这个距离对于公园这种资源来说，是比较远了。
而珑锦园这方面可能稍微好那么一些。
来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考
其距离800米就是乐清人才公园（来源：百度测距），虽然体量并不是很大，整体公园打造也一般，但是800米尚且算是一个可以接受的距离。
医疗资源
关于医疗方面，两个楼盘都较为依赖开发区的同乐医院，两个楼盘距离同乐医院直线距离都在两公里左右。（来源：百度测距）
不过，珑锦园前往更大的公立医院——乐清人民医院，只需要顺着清远路北行就可以，大致在4公里，稍微更加占优。（来源：百度测距）
而且之前滨清和苑宣传其东侧就有个规划的医院，那么未来紧邻医院的滨清和苑就从“一种缺憾（太远）走向了另一种缺憾（太近）”。
医疗方面楼哥也更加看好珑锦园。
教育资源
教育资源方面，相对来说，滨清和苑周边是有所缺失的，覆盖面不够广，距离其较近的有经开区义务教育学校，以及旭阳幼儿园（经开校区），相对来说覆盖面只有小学和幼儿园。当然具体学区以未来划分为准。
而珑锦园楼哥认为稍微好一点，其周边有中欣幼儿园，有1+1幼儿园还有翰林幼儿园，此外还有盐盆小学和盐盆第一中学。整体涉及面更广阔。
来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考
其他值得一提的
另外值得一提的就是滨清和苑紧邻海边。
这一点上，楼哥先下个结论吧，滨清和苑“海景房”的缺点更多一些，优点有限。
先说缺点，因为在海边，整体的湿度是较大的，夏天湿热，冬天湿冷，湿度较大是一个影响居住体验的点，另外我们乐清受台风影响也是较大的，那么在台风的季节，紧邻海边的房子相对所受的考验也会更大一些。
以及滨清和苑因为朝向的关系，并不能直接对着大海，那么海景房，景色方面的资源就会受到限制。如果想要“面朝大海，春暖花开”这样的场景，滨清和苑的南北朝向，大海在其正东侧，可能也难以满足。还有就是我们这里近海景色还是滩涂为主，可能难以达到以观赏的程度。
不过海水储热，调节气温的作用还是能享受到的，并且相对来说海边的空气质量也会更好一些，这则是优点。
区位图
而珑锦园周边的景观资源相对更加匮乏一点，目前看珑锦园南侧是未经过开发的农田。好处是目前珑锦园南向头排整体的采光视野都不错，缺点是没办法做到景观加持。
整体来说，在细节方面珑锦园当下的情况是优于滨清和苑的，这主要是得益于珑锦园其位置更加靠近盐盆人口稠密的盐盆村，各方面发展更加完善。
而滨清和苑相对来说更加依赖未来的发展。
那么关于发展楼哥有些话不吐不快，我们放在总结来说，我们先来看一下两个楼盘的价格对比！
我们看看滨清和苑整体的价格。
来源：房管网 楼哥统计 仅供参考
楼哥把三期价格都整理了一下，不用看具体的价格，单单从颜色上就能看出来，滨清和苑第三期的价格相比前两期出现了一个明显的下降。
前两期的价格相差不大，总体保持在均价15000元/㎡左右，在图表上表现就是红黄绿皆存在。
而第三期的价格平均则在14000元/㎡左右，均价与前两期相比出现了1000元左右的差距，表上以绿色为主。
但是即使是降价之后，滨清和苑的价格和珑锦园一期相比，价格还是要高不少的。
来源：房管网 楼哥统计 仅供参考
我们可以看到珑锦园整体的备案价格就在10000元/平方米左右，最高的不过10438元/平方米，而且这还是一个均价，一些特殊楼层的价格在甚至能做到四位数8开头。
和滨清和苑的的备案价格相比之下，珑锦园更是显示出极大的诚意！
总结一下，两个盘在基本面上的各方面的打造都和滨清和苑接近，不过在细节方面楼哥认为珑锦园做的更好。
地块属性，两个盘基本一致，滨清和苑大一点就多一栋楼，珑锦园小一点点就少一栋楼。
楼盘打造，两个楼盘整体规划以及园林.立面打造都是同一水准的，珑锦园在物业费用，以及户型方面楼哥认为更加合理。
周边情况，两个盘都要极力向着滨海新区以及中心区靠拢，珑锦园在周边商业配套，学校丰富度，休闲资源方面更能满足生活。
备案价格方面，两个楼盘对比，珑锦园的大优势，成本控制的相当不错！
看完之后不少人，甚至珑锦园自己的团队都会疑惑——为什么珑锦园处处占优，但是首期的去化似乎难以做到滨清和苑那样年度销冠的程度?
因为时代变了！
首先滨清和苑的当时在卖的时候真正靠什么吸引人的？周边目前有缺失，这是这个盘上市的时候我们都知道的，但是滨清和苑一大吸引人的特质就是：周边存在大量的规划的。说俗一点就是“卖规划，博未来”。
那么所以珑锦园是没有发展吗？恰恰相反珑锦园周边的发展似乎更加靠谱，比如说珑锦园北侧一块地为了建设综合体近期频频进行地块修改。
究其根本就在于，21年滨清和苑上市的阶段，作为乐清房地产市场最近的一个小高峰，整体的市场信心比较强，大家愿意相信规划。而现在24年整体市场萎靡的情况下，人们对“规划”整体的信心不足。
不要说一个大型综合体了，哪怕是规格了一座桥，都会反复确认是不是真的能建设起来：
来自：楼哥星河湾文章下评论
所以对于珑锦园来说，第一大问题就是：现在市场整体对乐清周边区域的发展信心不足，影响了星河湾整体观感！
而第二大问题就是，其实现在珑锦园的对手并不是“滨清和苑”，所以无论比滨清和苑做的好多少，潜在客群可能不会买账。
因为珑锦园真正的对手是目前乐清中心区大量交付的“安置房源”。
滨清和苑当时的市场情况下是二手安置挂牌并不多！所以滨清和苑能够占领了刚需市场的空白。而23.24是什么年份，乐清市区安置房源大量交付，而且价格逐渐走低到万元左右！
这就和珑锦园的目标客群大量的重合！要知道乐清的不少安置房源其地理位置不要说珑锦园比不了，哪怕是一些改善房源的位置都不如安置房。
珑锦园只是靠近乐清市区，而安置房本身就是市区核心位置，再加上安置价格没贵多少，这就分流了珑锦园大量的客群。
所以在规划卖不动，安置房大量竞争的情况下，珑锦园算是已经做的不错了，滨清和苑不过占了时代红利的光，要是把滨清和苑同样放在这个时代！迎来的可能会是更加惨烈的结局！
所以：时也，命也！
以上都是楼哥个人的想法，当然会存在不同的想法，如果你也想说说你的想法，欢迎你和楼哥一起讨论一下。
同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。
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