楼盘对比：瑞鑫云锦园vs东亚学苑春晓里

本期对比楼盘：东亚·学苑春晓里VS瑞鑫·云锦园

下期对比楼盘：滨江·上品VS瑞鑫·星河湾

下下期对比楼盘：新湖·金色海湾VS建发·缦云

乐清去年其实出现的楼盘也不多，而且主要集中在老城区，其中东亚·学苑春晓里和瑞鑫·云锦园是去年的代表性楼盘之一。


那么经过一年的去化，东亚·学院春晓里和瑞鑫·云锦园现在究竟怎么样了，又暴露了什么问题？


楼哥先说自己的结论：瑞鑫·云锦园在大部分方面均领先于东亚·学苑春晓里。


至于为什么这么说，我们一点一点来看。

首先来看经过一年之后东亚·学苑春晓里目前的去化情况。


东亚·学苑春晓里自从其于23年5月底首开之后，至今已经开放两期，最新一期就是其二期于23年9月底进行了二期的加推。


我们来看一下目前房管网上的签约情况。


东亚·学苑春晓里首期开放四栋楼，分别是2.3.5.6号楼，目前的去化是这样的：

单从房管网上看经过一年的去化，一期整体的去化并不理想。整体还有大面积的绿色，其中一栋楼更是一套都未成交。


而其二期同样也是如此，二期同样加推四栋楼，分别是1.7.8.9号楼，其目前的情况是这样的：

东亚·学苑春晓里两期开售了其全部的8栋楼，但是目前除了7号楼整体的去化过半之外，其他的楼栋只能说，已经取证，是不是真的加推了，楼哥都感觉不好说。


可以看到经过一年的销售，其一期二期整体的销售数据并不尽如人意。


再来看看瑞鑫·云锦园的去化情况。


瑞鑫·云锦园在去年1月份首开，首开3.8.5.6.7五栋楼，目前首期的去化情况是这样的：

后续在4月份进行二期加推，1.2.9.10.11号楼，加推至今情况如下：

瑞鑫·云锦园两期开售了全部的10栋楼，也就是说瑞鑫·云锦园目前所有的楼栋都均已开售，经过一年多时间的去化，可以看到瑞鑫·云锦园大部分的楼栋去化均已经过半。


在当下的行情下，楼哥认为瑞鑫·云锦园房管网的销售情况已经相当不错了。


至于瑞鑫·云锦园为什么能卖的更好一些，看完下面的详细分析，自然而然就知道原因了。

先来看看东亚·学苑春晓里和瑞鑫·云锦园这两块地的情况。


首先是东亚·学苑春晓里，以现在的眼光看这块地，你觉得如何？

来源：自然资源网上交易 楼哥整理 仅供参考

这块地整体有25219.04㎡也就是约37.83亩，整体的大小在乐清市范围内算是中等偏小的地块。基础指标方面2.2的容积率是相当不错的水准。


同时辅以54米的建筑限高，这样的容积率和建筑高度的组合也是较为常见的。整体的居住体验从地块属性上来说可以认可的。这块地也是较为正常的22%建筑密度，以及30%的绿地率，这都是较为常见的。


在基础地块属性上，这块地还是相当不错的，能够提供足够优秀的居住体验。


但是问题，楼哥觉得出在了地块形状和位置上。

来源：乐清市人民政府网

首先整体形状上这个地块不能说是奇形怪状吧，但是也和“周正”的评价基本上不搭边。其南侧突出部分的横向距离较窄，其北侧宽度还可以，但是其北侧整体呈现的是梯形。所以，在地块形状上，楼栋的安置打造需要更多的花心思去做设计。


另外其南向有着幼儿园和自建房，整体的楼盘展示界面并不是特别理想。


整体来说东亚·学苑春晓里这块地，好在整体的基础数据指标优秀，居住体验还可以，但是地块形状会较为依赖后期的设计。


而瑞鑫·云锦园这块地相比之下楼哥对其整体会更为认可一些。

来源：自然资源网上交易 楼哥整理 仅供参考

其基础指标方面虽然和东亚·学苑春晓相差并不大，地块大小差不多，都是30多亩的大小，容积率为2.0，相比东亚·学苑春晓里稍微低了0.2，其他指标都大差不差。


单纯从硬性指标方面并未拉开明显的差距，但是瑞鑫·云锦园地块在整体的形状以及城市界面方面就要比东亚·学苑春晓里好太多了。

来源：乐清市人民政府网

首先瑞鑫·云锦园周边更加简单纯粹。西边就是城西大道，北面目前是一个驾校练车场地，南侧是一条小河以及不多的自建房，东侧是一个比较老的乐商小区，周边的城市界面相比东亚·学苑春晓里还是好不少。


更重要的是瑞鑫·云锦园整体较为周正的地块打造的难点更少，没有什么“扬长避短”的烦恼，因此瑞鑫·云锦园在整体的基础条件上占据了先机。


所以我们直接来看这两个项目的内部打造情况。

园林楼栋打造：

先来看东亚·学苑春晓里的园林打造。

效果图 楼哥标注 仅供参考

原本对于这种偏刚需的楼盘来说，园林打造相对说的较少，因为对于这个层级的楼盘来说，园林也并不是主要的“卖点”。


但是东亚·学苑春晓里即使我们用一种比较“宽松”的标准去看待，整体的园林打造依旧不能令人满意。


对购房者来说，至少存在以下的几点抗性因素：


首先是南向大门我们明显看到一个由宽变窄的过程。这是因为外侧的自建房给东亚·学苑春晓里留下的“过道”空间就是那么多了。

效果图 楼哥标注 仅供参考

其二是南向大门进入楼盘之后，一般楼盘会有大面积的园林景观展现在眼前了，但是东亚·学苑春晓里受限于地块形状，从南门进入并没有大片的园林景观，只是道路。所以如果不是靠近南侧大门的这几栋业主，步行归家整体的动线是比较曲折的。

来源：乐清市人民政府网 楼哥标注 仅供参考

还有就是其楼栋排布也把园林景观空间进一步拆分，从而形成了两个分割园林打造空间，加上道路较多，消防等高硬性场地。整体的园林打造空间显得极为零碎。


这样一说是不是就能明白了地块形状，以及周边自建房对东亚·学苑春晓里产生的影响了。


而瑞鑫·云锦园相比之下就要好不少。

示意图

瑞鑫·云锦园整体采用了较为规整的行列式布局，这个布局的好处是整体的采光和通风没什么问题，但是行列式同样会把园林景观切割成多块，同样会显得比较零碎，比较考验精细化的打造。


像楼哥说的，对这个层级的楼盘来说，园林打造过过去就行，瑞鑫·云锦园的社区园林打造相对可圈可点。


相比东亚·学苑春晓里，西边南边北边三个大门进入楼盘，进入之后就都有园林打造的展现。同时其西侧的主大门整体还是能展现出门头的一定的尊贵感觉。


另外瑞鑫·云锦园相比东亚·学苑春晓里纯高层的打造，瑞鑫·云锦园不少的房源都是洋房房源，这方面是更加具有品质感的。


所以对于园林楼栋打造方面，楼哥认为瑞鑫·云锦园是一个中上等的打造，全龄段的社区园林加上洋房的加持！而东亚·学苑春晓里受限于地块形状和周边城市界面，整体的打造可能存在不小的抗性。

外立面打造：

外立面打造方面两个楼盘大体均走的是现代风格，相对来说东亚·学苑春晓里更加典雅一些，而瑞鑫·云锦园现代感更强。

关于哪个更好看是一个“仁者见仁智者见智”的事情。

东亚·学苑春晓里效果图

瑞鑫·云锦园效果图

两者更大的一个差别还是在一个材质上：


东亚·学苑春晓里采用的是真石漆加上大面积玻璃。


而瑞鑫·云锦园则是铝板干挂加上大面积玻璃。


相对来说瑞鑫·云锦园的成本更高，以及在目前铝板干挂是主流的前提下，瑞鑫·云锦园这方面打造会带来更多的品质感。

户型打造：

东亚·学苑春晓里的主力面积段分别是72㎡--89㎡--125㎡。


瑞鑫·云锦园的主力面积段分别是72㎡--89㎡--120㎡--127㎡。


可以看到两个楼盘整体的面积段有着大面积的重合，所瞄准的客户群体同样有着极强的相似性。


我们就拿主力的89㎡户型对比一下。


东亚·学苑春晓里89㎡户型：

户型图

瑞鑫·云锦园89㎡户型：

户型图

可以看到两个户型基本上一样的，这倒不存在谁抄袭谁的问题，这个户型格局本身就是市场多年的选择，基本上就是最优解。


但是楼哥还是要提醒你，这两个楼盘户型差别还是有的，你需要注意：


a.设备阳台的位置。


B.承重墙的位置。


根据自身需求进行精细化选择。

我们在来看下两个老城区楼盘的位置，虽然都是老城区，但是细节的位置还是有不少差别：

来源：百度地图 楼哥制作 仅供参考

周边道路


首先要说的就是周边道路。


其实这方面我们上面提到一些，整体来说东亚·学苑春晓里周边的道路呈现的“高量低质”。

来源：乐清市人民政府网 楼哥标注 仅供参考

看起来学苑春晓里周边似乎是处于四面临路的情况，但仔细一分析，就会发现存在很大的说法。


首先就是西新路和苗圃路目前并不存在，这两条路还都是规划道路。另外，建设西路和西新路和东亚·学苑春晓里之间是有民宅阻隔的，这两条路并非紧邻东亚·学苑春晓里。再其次，城西路目前难以称得上大路，整体双车道。


总结一下，东亚·学苑春晓里目前周边的道路情况较为依赖建设西路和城西路，但是这两条路各有各的问题，建设西路并不紧邻楼盘，而城西路整体路况难言大路。


看起来都是路却每一条都有各自存在的缺点。


与东亚·学苑春晓里不同，瑞鑫·云锦园周边道路数量上没有东亚·学苑春晓里那么多。


瑞鑫·云锦园其周边南侧西侧北侧三个方向上看起来都有道路。

示意图 楼哥标注 仅供参考

北侧是一条规划道路，南侧是一条小路，但是其东侧是城西大道，紧邻着城市主干道。无论是城市界面还是道路便捷程度这为其都加分不少。


商业资源


商业资源方面两个楼盘距离中心区的商业综合体都较远，都需要开车或者电瓶车前往，比较近的具有规模商业体的就是一棵树。


不过老城区整体沿街的商铺较多，整体而言，这两个盘差别不大。


教育资源


而学校则是东亚·学苑春晓里的长项，你看“学苑”两个字都被写进了楼盘的名字里了。


首先东亚·学苑春晓里楼下就是乐清实验幼儿园（西岑园区），可以看到实验幼儿园已经完工。而除了实验幼儿园之外，东亚·学苑春晓里周边一公里内还有：

效果图 楼哥标注 仅供参考

乐清市建设路小学、乐清市知临中学、乐清市实验中学、乐清第三中学等。（来源：百度测距）


周边的学校是挺多的，我们不讨论学区，一公里之内众多的学校也会存在不小的“陪读，伴读”租房市场，也就难怪叫学苑春晓里了。


而瑞鑫·云锦园，其临近的是乐清市第三中学，整体学校资源大差不差！但是论距离和日常便捷的使用方面，楼哥认为东亚·学苑春晓里可能更具优势。


医疗资源


而医疗资源，这两个楼盘都较为依赖社区诊所的。距离乐清人民医院直线距离则都在2公里上下，整体的使用体验感都差不多。（来源：百度测距）


公园资源：


楼哥一直说，老城区的公园等休闲资源是较为贫瘠的。


但是仔细算下来，东亚·学苑春晓里则要稍好一些，其中很重要的一点就是其靠近乐清体育馆，也就是我们说的“老体育馆”。这就给休闲娱乐提供了一个场所，跑跑步，运动一下，或者是饭后消食闲逛还是不错的。


距离老体育馆，东亚·学苑春晓里直线距离在500米左右，而瑞鑫云锦园距离达到了1.5公里。（来源：百度测距）


整体而言


在小的区位上，虽然两个楼盘都是老城区，但是东亚·学苑春晓里整体的感觉就是更加深入老城区，和老城区更加紧密的联系在一起。


因此在教育资源，休闲资源等方面相比瑞鑫·云锦园会略有优势。


而瑞鑫·云锦园的位置更加靠外，其更多的享受到了其他区域的发展，因此在道路出行方面相比之下会更好。


各自有自身的优势，对购房者而言更需要地理位置方面更多要考虑是不是适合自身的需求！

最后我们看看价格，东亚·学苑春晓里的价格是这样：

来源：房管网 楼哥统计 仅供参考

东亚·学苑春晓里的备案价格最低的是一期5号楼中间套72㎡户型，备案均价在12700元/平方米。


最高的则是二期的1号楼的125㎡户型边套，最高均价来到了16800元/平方米。


整体的备案均价大致在14600元/平方米。


我们再来看瑞鑫·云锦园的价格。

来源：房管网 楼哥统计 仅供参考

瑞鑫·云锦园最低的备案均价出现在一起的5号楼边套120㎡户型，其备案均价为12500元/平方米。


最高的这是其二期11号楼边套135㎡户型，其备案均价为15600元/平方米。


瑞鑫·云锦园整体的备案均价大致在14300元/平方米。


价格方面楼哥认为瑞鑫·云锦园优势很大，有三点原因：


A.首先可以看到瑞鑫·云锦园无论是最低价还是最高价或者是整体的备案均价，均要低于东亚·学苑春晓里。


B.此外瑞鑫·云锦园其整体的得房率均在80%以上，而东亚·学苑春晓里得房率其实还不错，但是和瑞鑫·云锦园相比则要更低一点。


C.上面我们提过，瑞鑫·云锦园外立面用的是铝板，打造也是洋房形式，其材料成本和整体定位都要比东亚·学苑春晓里高，备案价格还能做的更低。


因此楼哥认为单就这两个盘相比在价格方面瑞鑫·云锦园优势很大！

最后总结一下，回到开头楼盘的去化情况。现在大家应当知道为什么瑞鑫·云锦园相比东亚·学苑春晓里卖的更好了。


瑞鑫·云锦园楼盘整体的基础属性，特别是在地块方正以及城市界面方面相比东亚·学苑春晓里更有优势。


在楼盘打造方面，瑞鑫·云锦园规划全龄段社区园林，楼盘有7幢洋房房源，同时外立面用上了铝板，打造方面更具有品质感。


周边交通方面紧邻大路，整体的城市界面，道路情况更好。


还有刚需客群的敏感点--价格方面，瑞鑫·云锦园也做到一个更低的价格。


而东亚·学苑春晓里其只在周边学校以及休闲方面有一些微小的优势。


因此楼哥认为，房管网的去化数据一定程度上已经显示出了市场对两个竞品楼盘的选择。


对于瑞鑫·云锦园，在两个楼盘之间对比似乎情况不错，但楼哥也稍微给瑞鑫·云锦园提一点建议：


瑞鑫·云锦园本身楼盘占地偏小，同时容积率较低，虽然做的是小户型，不过满打满算下来总计也不到450套住宅房源。目前其整体去化刚刚达到了约80%，而且是到了需要加快清盘的节奏。


因为整体的市场却已经变了，瑞鑫·云锦园的存在可能会和瑞鑫其他的新项目互相影响：


比如说瑞鑫在今年新加推了珑锦园，其位于盐盘，距离乐清市区只有一个山洞的距离。和珑锦园相比云锦园可能在教育资源以及打造方面有一定的优势。但是对于刚需客群最为敏感的价格方面，珑锦园可比云锦园低太多了！

效果图

现在瑞鑫·云锦园的小户型刚需户型不仅仅需要和东亚·学苑春晓里这些其他房开的竞品竞争，也需要和自身内部的同定位楼盘竞争。


而瑞鑫·云锦园那些面积更大一些的房源也是同样，接下去瑞鑫还要推出乐清中心区的星河湾项目，其价格预计可能会和之前的金钰华庭类似。也就是说，买瑞鑫·云锦园稍大户型的客群，可能也会观望周边配套更好，区位认可度更高的星河湾。

效果图

云锦园在瑞鑫自身的体系下，似乎成了一个低不成高不就的选择，而这一切的问题可能就是瑞鑫·云锦园这个盘一年半的去化周期稍微长了一点。


单个楼盘战术情况拖累了瑞鑫整个房开集团战略的规划。因此楼哥认为如果瑞鑫想要走的更加顺畅，瑞鑫·云锦园需要适当的发力！


好在瑞鑫·云锦园整体的工程进度较快，瑞鑫·云锦园整体可以到一个“现房”的程度了。现房无疑是可以为瑞鑫·云锦园增加一些竞争力，可能能够带来一波去化。


而瑞鑫·云锦园卖完之后，这对东亚·学苑春晓也是好事一件，少掉一个大竞品之后，做做一些购房活动，加上东亚·学苑春晓里整体也做到一个准现房，未来可能有一些转机。


以上都是楼哥个人的想法，那么你觉得这块地能排出去吗？未来的前景如何？欢迎和楼哥聊一聊。


同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。


声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本期数据楼哥人工进行了安置房以及人才房数据的剔除，本文章内容以及数据仅供参考。本文所形成的分析、或观点均由[乐清楼市]后台及其相关专家编写，仅供交流探讨之用。未经本微信公众号平台组织正式许可与授权，任何个人或组织只可原文转发，不得以任何手段或形式窃取发布。如引用刊发，须注明出自[乐清楼市]，且不得进行有悖原意的删节或修改。本微信公众号刊载信息内容或观点表达，并不构成对房地产投资、买卖的咨询建议。任何人因使用本微信所涉及信息、观点而导致直接或间接的投资或买卖损失，责任自负，本微信公众号所有权人不承担任何责任。

东亚，学苑春晓购买的话，一定要看下房子电梯好不好，因为这家房产公司电梯在怡和嘉苑这里不好，物业收费也高，物业管理也不好，慎重购买

因民宅阻隔，学苑藏在角落里这是一大败笔

来自安卓APP客户端

Min+ 发表于 2024-07-25 15:45
东亚，学苑春晓购买的话，一定要看下房子电梯好不好，因为这家房产公司电梯在怡和嘉苑这里不好，物业收费也高，物业管理也不好，慎重购买

哈哈，另外一个开发商也好不到哪里去，买过他们的房子，一生黑

来自苹果APP客户端