|
本期解析楼盘：滨海未来社区
下期解析楼盘：瑞鑫·云锦园
下下期解析楼盘：旭信·星樾湾
那么我们还是按照既定的计划，继续带大家解析乐清目前市面上在售的楼盘。本期我们要来聊的是一个重量级产品——滨海未来社区。
效果图
那么我们先来说说滨海未来社区目前是一个什么样的情况。
滨海未来社区首期于23年7月份首开，24年5月份加推了其第四期。
其整体的去化的情况，目前首期整体去化较为理想，基本首期已经没有什么选择看空间了：
来源：房管网
首期未来社区整体的成绩还是相当的不错的。但是去化的问题还是在后续暴露了出来，比如说其在23年九月份推出的二期，目前的情况是这样的。
经过一整年的去化其目前这样的去化是这样的，整体还有相当大的选择空间，二期整体这样的成绩确实令人难言满意。
而其后续的三期四期整体的去化成绩整体也和二期比较相似！整体目前存在较大的选择空间。
可以说未来社区一期之后后续整体的去化成绩是较为一般的。
这时候我们就会产生一个疑问了，未来社区究竟是一款怎么样的产品？难道“未来社区”的“未来”就真的只是一个概念吗？
那么接下去我们就来详细分析一下。
未来社区的地块情况，乍一眼看上去是非常复杂的。
来源：自然资源网上交易 楼哥整理仅供参考
因为当时出让的时候是由七个子地块组合而成，整体占地达到了200亩，整体的占地面积几乎是乐清所有楼盘里最大的。
那么未来社区七个地块心态各不相同，其中有五个地块是可以打造住宅项目的。另外两块一个是商务混合用地，一个是广场用地。
从这里也能看出来，未来社区从地块出让开始，在土地基础指标层面确实有一些普通住宅项目不具备的东西。
效果图
另外，滨海未来社区整体的容积在2.4，其中有两个子地块的容积是相对低一点的仅有2.0也就是靠近河边的两块住宅用地。而其他的住宅用地的容积率在2.5以上。
建筑高度则和容积率高度相关，南边2.0容积率的子地块限高为54米，北边2.5以上容积率的地块限高则是80米，整体住宅用地的绿地率则是都在30%。
因为五个住宅地块各项指标上略有差异，楼哥认为这五个地块的定位也不尽相同，其包含了从刚需到高改不同阶段的选择。而大致上未来社区这块地越往南其定位是越高的这一点一定程度也会反应在后续房源的价格上。
所以如果用几个关键字总结滨海未来社区的基础属性，楼哥认为是滨海未来社区有两个非常大的优势点：
a.整体占地大，配套功能性远超普通楼盘，一个楼盘自身就拥有一套相对完善的“社区生态”；
b.每个子地块之间基础数据有着差别定位不同。几乎可以满足所有购房阶段的购房者选择。
不过这样也会有一个比较大的缺点：
未来社区各个子地块略有不同，而且都有自己的名字，然后又根据各个子地块再重新标识楼栋号，有时候看一眼图真的觉得“眼花缭乱”，覆盖面太广，选择太多，反而可能会产生“不知道怎么选”的窘境。
同时伴随着新房源加推，复杂的楼栋标号极大的宣传成本：
示意图
举个例子，你比如要新的一期要加推5号楼，正常人一看全是5号楼，还要看到底是哪个区域的5号楼。正常的购房者谁知道那个是清都苑哪个又是云溪苑。整体就显得未来社区整个楼盘非常非常复杂！
此外，未来社区每个子地块内部的设施还有不同，进一步的增加了选房的复杂性，这一点我们结合具体的打造来说。
园林楼栋打造：
先来看未来社区整体的楼栋排布，基本上未来社区都是每个小地块把楼栋安排在四周，中间一块小地块这样的设计。再通过未来社区的廊桥将各个子地块进行连接。
示意图
廊桥连接的不仅仅是各个子地块，还有分布在各个子地块之中的丰富生活配套。
其中包括：幸福学堂，托育中心，幼儿园，便民服务中心，文化礼堂，社区客厅等等众多配套。
简单总结一下：未来社区的内部打造优势是显而易见的，他提供了非常丰富的配套，这是其他项目无可比拟的。
但是，
如果我们拿传统的住宅眼光来看待的话，会有一个小问题，那就是其观赏性的内部园林打造的比重被降低。
一方面是分割成小地块之后，每个地块占地并不大，并不能形成一整块巨大的集中园林打造空间。
另一方面，虽然有廊桥相连，但是却无法提供“流畅线性”的游览体验，各个景观相对孤立。
因此楼哥认为，未来社区的打造一定程度上是更加重视“功能性”而非“观赏性”的。
而观赏性的功能则是被滨海未来社区借由周边的东运河沙滩公园以及外部配件配建的广场等方面，用以弥补楼盘内部园林方面观赏性的打造。
外立面打造：
未来社区的外立面打造在材质上则非常稳妥，采用大量的玻璃和铝板干挂，整体的风格则走的是一个现代风格。
同时整体的立面打造大量采用了曲线的造型，这使未来社区整体的造型更加轻柔，品质感也体现的更加明显。
再加上未来社区“空中花园”绿植等种植，让未来社区更是少了传统楼盘“钢铁丛林”的冰冷感。整体高端感确实是不俗的。
只不过未来社区外立面也有一个隐忧，那就是“空中花园”的存在，可能会对未来外立面的整体展现有一定的影响，在一些已经交付的“未来社区”可以看到，不少业主已经将空中花园封窗。个人封窗参差不齐，对整体的美观度影响不小。
户型打造：
户型打造方面就不用过多的说了，滨海未来社区因为有“空中花园”概念的加持，更大的面积带来的是堪称目前乐清最好的户型。户型打造优势是非常明显的。
户型图 楼哥标注 仅供参考
我们就拿最新的四期的165㎡户型为头排河景房为例。
这个户型整体非常的方正，其入户之后，餐厨客书一体，大量的共用空间，让其空间感十足，同时其两个房间各自带有卫生间，相当于是一个双主卧的设计。
同时因为有政策支持，空中花园最大可以有套内面积的10%，而这部分因为不计入容积率则是完全赠送的。
如果将这部分空中花园的面积算上，未来社区户型的得房率甚至可以高达90%以上。空中花园对户型的扩展，这是目前乐清市场上其他项目给不了的，也是户型方面未来社区核心的优势所在。
简单的总结一下，在打造方面：
未来社区在园林打造方面拥有极其多样丰富的功能性配套。你可以理解为自带完善的“社区生态”，这也弥补了其地块被分割成小块造成的景观不足。
立面打造，整体用料是扎实的，在设计方面大量采用弧线，同时因为空中花园的存在，让其辨识度，高端感都是相当出色的。
户型方面因为存在空中花园，令其整体的尺度感远超传统住宅，这可以算作一种政策性的优势。
也是因为未来社区这些特性，楼哥认为这让其周边情况的重要性是有所下降的，我们一起来看其周边的情况。
未来社区作为胜利塘北第一个住宅项目，我们坦诚的说，单看目前，周边因为没有其他成熟项目的沉淀。其实是不太能够满足生活的。这是一个当下去看的客观事实。
这一点我们可以从下面的详细分析来看。
周边道路：
滨海未来社区则是受限于目前胜利塘北正在开发之中，比较成熟的就是疏港大道。
不过其周边最近我们楼市也去探访了一下，一些道路在加紧兑现了。
商业资源：
目前可能要是要依托滨海新区的江南里等。
未来则可以期待一下未来胜利塘北的发展，毕竟其南侧不远处就是今年已经进行地块出让的赶海商业街。
医疗资源：
关于医疗资源，一方面未来社区本身就自带了“健康管理中心”。
另一方面整体距离滨海新区的同乐医院直线距离在1.4公里左右（来源：百度测距）。
整体来说医疗资源是目前肉眼可见的，比较好的方面！
教育资源：
教育资源也是未来社区未来优势比较大的方面。
未来社区本身就自带“幼儿园”，根据资料楼盘内部也是有着幸福学堂，托育等。
同时周边有一个实验小学胜利校区，这所小学建造规格是非常高的，在楼哥心目中是顶配的小学，而且与未来社区还有直接的连廊相连。
教育资源在幼儿园小学方面，未来社区是极其强悍的。
但是缺点在于胜利塘北目前没有什么初高中的规划，数量不足。不过大学倒是有一个。
公园资源：
公园景观资源未来社区也相当不错，未来社区周边最重要的就是目前规划的东运河沙滩公园，而且还是在其南面。
另外未来社区未来东侧在胜利塘北规划图上也能看到规划了公园。
还有就是其东侧直线距离一公里，就是未来乐清的地标性建筑群，东海之窗。
整体来说滨海未来社区周边的自然环境本身具备相当不错的底子，再加上未来规划的高大上，相当值得期待！
整体而言：
整体而言，滨海未来社区周边的规划是没得说的，无论是哪一方面他都有作为新区的高端做派！
但是就像是楼哥之前在珑锦园的对比文（详情请见：楼盘对比：瑞鑫·珑锦园vs滨清和苑，可惜可惜，时也，命也！）中说过的那样：
周边存在大量的规划的。说俗一点就是“卖规划，博未来”。
在21年整体市场比较好的时候，整体的市场信心比较强，大家愿意相信规划。而现在24年整体市场萎靡的情况下，肉眼可见人们对“规划”整体的信心不足。
好在未来社区周边已经确定的项目都已经动工，甚至一些楼栋也开始结顶了，在观感上会好不少。
但是不可否认的是，那怕现在已经你像一些道路，学校等都已经接近完工“未来已来”了，依旧难以打消整体市场行情带来的观望情绪！
最后我们再看一下未来社区的价格：
来源：房管网数据 楼哥整体仅供参考
未来社区的价格楼哥觉是相当的稳定的，相比期数，未来社区的价格变动和其面积段高度挂钩。
在四期之前的三期，基本上就是140㎡以下的房源，整体的均价在23000元/m²，而大140面积段以上的，普遍价格就要到25000元/m²以上了。
唯一的例外就是四期，四期我们可以看到，不少160㎡面积段的房源其价格也来到了23000元/m²，不过其价格整体算是稳定的。
整体来说未来社区的价格其实是不如看起来那么高的！
一方面是未来社区本身拥有众多的配套设施，这些生活配套你是很难用目前的市场价格去衡量的！
还有就是其本身的得房率是较高的，本身大部分房源的得房率都来到了80%！再加上空中花园的赠送面积。其实际的得房率可能会接近90%。
因此在楼哥看来，未来社区的价格是合理的，只不过在宣传端，这个数字确实看起来不便宜！
其实我们可以可以看到未来社区整体：
在基础指标方面，乐清目前占地最大的项目，同时其整体的楼盘定位从偏刚需到高端改善均有涉及，客群极为广阔！
在内部打造方面，内部功能性配套极为丰富！立面打造无论是材质还是设计均有高端感，户型方面引入空中花园增强了舒适性！
在周边情况方面，周边大量“高，大，上”的项目，新区的定位非常之高，按约呈现的话，可以说几乎没有短板。
在价格方面，整体的价格算是符合乐清整体的市场，目前四期整体走势也算平稳！算上各类赠送面积还有这超高的得房率。
整体看起来滨海未来社区还是相当的不错的。但是其目前遇到的问题还是有的：
a.整体的体量过于庞大，加上复杂的命名方式，让人看的眼花扰乱，普通购房人群选房的学习成本太高。
b.整体的打造过于强调功能性，观赏性的园林打造目前没有好的宣传支撑。缺少展示面。
c.周边情况，虽然开始陆续展现出来了。但是其作为胜利塘北首个住宅项目，周边没有生活的烟火气！还需要沉淀。
d.价格方面，项目隐性成本过多，没有深入分析，这个价格并未起到瞬间吸引眼球的作用。
所以在楼哥看来，未来社区项目是一个不错的好项目，有些人说：未来社区只是卖一个概念。但楼哥觉得事实却恰恰相反：
未来社区有不少地方强烈的区别于目前现有的项目，如果你仔细了解过未来社区，你就知道，他在基础指标，打造方面，周边环境甚至价格判断上都是有很多新东西的，也正是因此未来社区很多方面是要让人深入去了解的。
也恰恰是这样，这个“让普通购房者去熟悉，了解，去认可”的这个成本是比较高的。
这让楼哥想到了一句话：开发新产品时,新技术比例一般不能超过30%。
因为这可以降低产品失败的风险。过度依赖新技术或一次性使用未经充分测试的技术，会对产品的性能、稳定性和可靠性产生负面影响，从而影响用户的使用体验和市场接受度。因此，通过限制技术占比，可以减少因技术风险带来的不确定性，降低产品失败的风险。
而未来社区真正的问题也就在这：未来已来，但拥抱新事物，还需要更多的时间。
以上都是楼哥个人的想法，当然会存在不同的想法，如果你也想说说你的想法，欢迎你和楼哥一起讨论一下。
同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。
声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本期数据楼哥人工进行了安置房以及人才房数据的剔除，本文章内容以及数据仅供参考。本文所形成的分析、或观点均由[乐清楼市]后台及其相关专家编写，仅供交流探讨之用。未经本微信公众号平台组织正式许可与授权，任何个人或组织只可原文转发，不得以任何手段或形式窃取发布。如引用刊发，须注明出自[乐清楼市]，且不得进行有悖原意的删节或修改。本微信公众号刊载信息内容或观点表达，并不构成对房地产投资、买卖的咨询建议。任何人因使用本微信所涉及信息、观点而导致直接或间接的投资或买卖损失，责任自负，本微信公众号所有权人不承担任何责任。
| 
收藏
赞
踩
