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楼哥建了一个房产的交流群，最近讨论较多的一个话题是新湖刚拿的地将定多少一平。房开的定价是如何出的？肯定不是拍脑袋定的。那么房开又是通过什么公式来计算房价的呢？ 目前房地产行情虽然大家都知道是供大于求，但房价依旧没有下行的趋势，这很大原因是房地产关系到地方财政收入，且带动很多基础建设公司生产及就业。国家也知道高房价会削弱社会生产服务等行业的资金注入，社会热钱太多往房产这些固定资产的地方涌入，那么流动性就没有了；银行本身是追逐利润的，当一套房子，30年能吸收本金接近100%的利息时，银行还是非常乐意给予贷款的。如果不是调控政策，乐清的均价别说2万，4万我也相信。 为什么呢，短期内房开可以通过开发精品楼盘，增加配套，提升品质等等手段吸引社会高层消费。乐清也的确有那么一层次群体能够消费高房价。再通过几期开盘，逐渐提升拉高，吸引更多投资客入场。就如同当年的普洱银行和旁氏的那些局一样。 当然，比方不一定恰当，但楼哥还是相信只要肯想，就没有不可能的，房价也一样。只是为什么乐清的房价不会到4，原因也是非常浅显的。政府不愿意的事情，就是不会让他发生的。虽然不希望地价太便宜，也不会让房价太高。房价高，买得起的还是有，但大部分人买不起房，也就有可能连人口也失去了。人口是所有一切的基础。没有人口就没有劳动力，没有劳动力就没有经济发展，没有经济依托，谈何城市化及拿什么支持高房价。 有这一套思路之后，我们再来讨论乐清中心区新湖地块，到底会以什么价格，就会大致思路清晰一些了。 新湖定价不会低，那几乎是肯定了，楼面价摆着，那上限是多少？参考周边？参考新湖海德？还是参考成本？ 多数情况，房开的定价是参考他本身的拿地成本的。在拿地成本的基础上，加上建安费用，财务税费，营销费用，及利润率得出的定价。温州人有句古话叫做“杀头的生意有人做，亏本的生意没人做”。当然那么大的投入，是要产生效益的。房开亏的，基本是销售不及预期，财务成本高企造成的。在正常流转，快速销售的前提下，房开都能赚的盆满钵满。 那么，已知条件是拿地价，前期的拆迁安置费用已经用政府埋单了，还有哪些费用？大概是多少？楼哥只能粗略算一下帐。 举个例子，把房开盖房子，比做我们老百姓家里装修，请设计师画图纸的设计费；水泥/砖/电线/水管等材料费用；人工工资费用；电气家电等算配套；资金本来纯银行，现在要拿出来交给设计公司，本身利息的损失也是有成本的。当然，建房子，涉及的费用要复杂得多。 大体费用有： 1.土地费用 2.前期工程费（规划/设计/可行性研究/水文地质勘测以及“三通一平”等，大概是建安费用的5%） 3.基础设施建设费（建筑物2米外和小区红线内各种管线和道路等工程费用，主要包括供水/供电/道路/绿化。供气/排污/排洪/电讯/环卫等设施建设费用） 4.建筑安装工程费（建筑安装工程费是指用于工程建设总成本费用，主要包括建筑工程费/设备及安装工程费及市内装修工程费用等） 5.公共配套设施建设费（是指居住小区内为居民提供非营业性的公共配套设施如居委会/公共厕所，会所，停车场等） 6.开发间接费（在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资/福利费/折旧费等） 7.管理费用（管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用，基本为前1-5项费用的3%。 8.财务费用（财务费用是指房开为筹集资金而发生的各项费用，） 9.销售费用（主要包括三项：市场宣传及市场推广费。约销售收入的2%-3%。销售代理费。约销售收入2%，其他销售费用约销售收入1% 10.其他费用：工程造价咨询费。合同公正费，施工执照费，工程监理费。竣工图编制费，工程保险费等，约占总投资额2%-3%。 11.不可预见费 12.运营费用 13.修理费用 这些费用加起来之后，再加上房开的利润率，形成最终定价。除了当地中梁在利润率的追求上会低一些外，一般房企往往10%的利润率是较为普遍的。最终反应的还是工程的节奏与进度。 房地产是一个资金密集型的行业，运作起来节奏非常重要。销售周期越长，成本就越高。15亿，按5厘月息算，都是750万的利息了，虽然大额融资利率应该会低一些，但财务成本还是非常巨大的。 简单总结； 开发成本=勘察设计费用+前期工程费（市场调研、可研、环评、三通一平费费用）+建安成本+基础设施建设费（包含配套道路+电信+燃气+热力+有线电视等）+公共配套设施+其他工程费(含监理等）+开发期税费。 销售价格几种方式确定，总的来说是以成本加利润率来实现，至少应涵盖土地成本、开发成本、管理费由、销售费用 所以，楼哥认为，新湖新拿地块，近10000元的楼面价，加开发成本6000-7000元，加管理费用1000元，加销售费用500-1000元，加10%利润1500-2000元，加全装费用500元，预计要21500元/平方以上。这还不包含楼哥未考虑全的其他税费杂项。 另外考虑周边楼盘的房价，玫瑰园平均19800元/平方；时代御峰18000元/平方；中梁璟园18802元/平方；新湖非要说上限价格，楼哥认为均价会在24000内。如果大家有不同意见，可以留言讨论。
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