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昨天楼哥发布了滨江新区补偿办法的文章，因为楼哥昨天还有其他项目在做，手上一时半会腾不出空，所以直接放出了政府的原文。
发布之后反应热烈，购房群里就有人问是什么意思？大家也提了不少的问题。
经过仔细的研读这份《乐清市滨江新区拆迁补偿安置暂行办法》那么楼哥也尝试着简单的跟大家讲讲，这份文件里面究竟说了什么，帮助大家更好的理解这份文件重要的意义。
首先就是楼哥强烈建议先大家仔细去读一下《乐清市滨江新区拆迁补偿安置暂行办法》以及《乐清市滨江新区拆迁补偿安置暂行办法》政策解读，这两份政府发布的文件
因为这两份文件里很完整很完善的交代了各个方面。
同时因为这两篇文章篇幅较大，所以楼哥就不搬运了
感兴趣的朋友可以点击：
[url=http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MTU3MDQzNA==&mid=2649210760&idx=1&sn=39a749b516e8c73ce8e3d47dfde3e575&chksm=bea090e589d719f3352296bbf6d4cda1587bdae5e15be50ceffa40103e7043019c4152a7e0ef&scene=21#wechat_redirect]看这里！滨江新区拆迁补偿安置暂行办法来啦！ <------点击查看《乐清市滨江新区拆迁补偿安置暂行办法》政策解读
是点击最下方“阅读原文”<------查看《乐清市滨江新区拆迁补偿安置暂行办法》
同时这篇文章里面所涉及的各种介绍均来自这两篇政府文件，如果出现理解上的偏差，请以政府文件为准，这篇文件仅仅供交流探讨之用，文章内容仅供参考！
好了接下来我们进入正题，来说说这两篇政府文件文章究竟说了什么。
再次声明：
这篇文件仅仅供交流探讨之用，文章内容仅供参考！
首先就是这篇文章最核心的一点，也可能是大家最关注的一点那就是：
滨江新区的拆迁补偿方式将会采用：采用货币化、乐清市域商品房房票和滨江新区定向回购商品房房票相结合的补偿安置方式。
其中最引人瞩目的就是出现了房票。
当然这种形式目前仅仅是针对乐清市滨江新区范围内的房屋拆迁补偿，未来其他区域会不会采用这种形式我们不得而知。
说到范围，正好那我们先解决第一个粉丝的问题
我们已经明确了这个条例目前仅适用于滨江新区，那么滨江新区的范围是哪里是哪里呢？
政府已经给出了明确的答复
乐清市滨江新区选址东至柳市岐头山，南至瓯江，西至北白象旭江路，北至中心大道，沿江岸线8.8公里，总用地面积11.6平方公里。滨江新区先行启动区规划面积2平方公里，位于规划中山大道以南，电器城大道两侧的中轴位置，涉及北白象垟田、小港、柳市金丝河等村。（来源：乐清市人民政府网，政府文件内容）
粉丝问是不是包含黄华，以滨江新区选址东至柳市岐头山来说，可能未来黄华会有部分在内。但是滨江新区的政府确切规划图没有放出来，所以究竟是一种什么样的形式楼哥没办法肯定，但是有一点可以肯定，滨江新区先行启动区，基本不会涉及到黄华。
这里很有意思，楼哥看到昨天一些其他自媒体拿房开的图来说明滨江新区的规划范围，简直可笑！大家都知道房开的区位图为了展现项目的位置整个图会有一点程度的改变，楼哥觉得这着实有些误导的嫌疑。
还有拿这张图说明滨江新区范围的，这张图楼哥在网络上找到，最早出现在2022年1月初： 图片已做处理，仅供参考
2022年初到现在10个月了，各种文章引用没有标明出处，一方面滨江新区变化日新月异，10个月年代算是久远了，另一方面也没有准确的出处，所以现在竟然还用这张图也是匪夷所思。
而且政府已经明确滨江新区总用地面积11.6平方公里，滨江新区先行启动区规划面积2平方公里。所以图上的占地约4平方公里究竟是什么东西，楼哥也不知道。但是楼哥觉得用这张图来说明滨江新区显然是不合适的。
以目前已知的信息，在5月份的问政中有人就提问过滨江新城详细规划什么时候放出。
政府已经明确说过：
1、滨江新区的范围目前还没确定，需要等国土空间规划调整后才能确定。
2、滨江新区规划图依据国土空间规划调整划定，规划范围需要乐清自然资源与规划局最终确认。
楼哥找遍了乐清市人民政府网站，目前是没看到相关的规划的，如果你看到了，请联系楼哥。
既然说到位置了顺便回复这个朋友提出的一个问题
东港家园拆吗？
这里楼哥也是找到了今年7月份问政平台上政府的回复
乐清经济开发区管委会:您好，滨江新区先行启动区拆迁范围已报市政府暂未批复，中央粮库已完成改扩建工程，建设位置在现中央储备粮温州直属库有限公司内，不影响滨江新城整体建设。垟田村计划整村拆迁，东港花园未列入本次拆迁计划，金洋集装箱码头拆迁正在谋划中。（来源：乐清市人民政府网政府问政平台回复）
当然这里政府回复的是东港花园，但是柳市并不存在一个叫做东港花园的小区，东港花园和东港家园是不是一个小区，大家自行判断，这条信息仅供参考。
好了明确了这次《乐清市滨江新区拆迁补偿安置暂行办法》适用的范围，我们就来说说重头的房票的事情。
在这次《乐清市滨江新区拆迁补偿安置暂行办法》中政府明确了这次拆迁赔偿的方式。
有几种补偿安置方式？是否可以多种选择？
答：采用货币化、乐清市域商品房房票和滨江新区定向回购商品房房票相结合的补偿安置方式。
也就是三种： [color=rgba(0, 0, 0, 0.5)]1货币化 [color=rgba(0, 0, 0, 0.5)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.5)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.5)]2乐清市域商品房房票
[color=rgba(0, 0, 0, 0.5)]3滨江新区定向回购商品房房票 [color=rgba(0, 0, 0, 0.5)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.5)]
这三种方式相结合的补偿安置方式
我们结合文件内容来说说这三种具体是怎么进行计算的
首先是货币化：
货币化讲起来就相对简单
货币化权益金额=安置面积×货币化安置基准价+房屋建筑物残值。
安置面积＝应置换建筑面积+按期签约奖励。
在规定期限内签订拆迁补偿安置协议并按时腾空拆除的，给予奖励应置换建筑面积的15%。
评估确定货币化安置基准价为4900元/㎡
按照按期签约的情况，我们用数学的思维带入一下
货币化权益金额=（应置换建筑面积+15%应置换建筑面积）×4900元/㎡+房屋建筑物残值。
比方说你的应置换面积为1000㎡，不考虑房屋建筑物残值。的情况下
货币化权益金额=（1000㎡+150㎡）x4900元/㎡=5635000元
说完了货币化，我们再讲讲第二种
乐清市域商品房房票：
这个楼哥觉得是重头戏
首先明确一点：乐清市域商品房房票可购买乐清市范围内政府商定房源。
这里说了是政府商定的房源，那么究竟乐清市那些商品房楼盘会被纳入？这些被纳入的房源价格是怎么样的，会不会和市面上售卖价格有区别等问题。后续应该还会有专门的文件明确。
乐清市域商品房房票金额=货币化权益金额+市域商品房房票奖励
可以看到乐清市域商品房房票金额由两部分组成：
一部分就是我们之前讲过的货币化权益金额，这部分的计算规则跟上面我们讲过的一样。
第二部分则是单独的市域商品房房票奖励
市域商品房房票奖励=货币化权益金额×25%；
这里计算还是很明确的。
按期如期签约的，不考虑房屋建筑物残值的情况下，假如你有1000㎡的应置换面积
简单算一下（仅供参考）
货币化权益金额=（1000㎡+150㎡）x4900元/㎡=5635000元
乐清市域商品房房票金额=5635000+（5635000x25%）=7043750元
当然这个7043750元并不是真正的钱，只能用来乐清市范围内政府商定房源。
有人说那我买完了还有钱剩下来怎么办？政府也已经考虑到了
购房后剩余部分房票金额及其他未尽事宜按《乐清市房屋征收补偿房票安置实施细则》有关要求执行。
具体楼哥这边也找到了为：
已购房但合同约定的购房款总价未达到房票权益金额85%的，可予以兑换剩余房票权益金额及相应已使用比例的房票安置政策性奖励（已使用比例计算方法为：购房款总价与房票权益金额之百分比，金额精确到元为止，下同）。
已购房且合同约定的购房款总价已达到权益金额85%以上（含本数）的，可予以兑换剩余房票权益金额及全额的房票安置政策性奖励。（来源：《乐清市房屋征收补偿房票安置实施细则》）
同时需要注意的是
乐清市域商品房房票自出票之日起生效，有效期24个月，逾期取消房票安置奖励后按《乐清市房屋征收补偿房票安置实施细则》予以变现。
也就是说你拿到乐清市域商品房房票之后有两年的时间去买房，如果逾期了
房票使用人未使用房票购房的，可予以兑换房票权益金额，房票安置政策性奖励不予以兑换。（来源：《乐清市房屋征收补偿房票安置实施细则》）
还有一点在你拿到房票单单是没有买房签订合同之前，房票是有利息的。
房票利息按出票之日起至房屋买卖合同签订之日止一年期贷款市场报价利率（LPR）计息。房票有效期 24个月。按房票结算时间一次性发放利息。
好了乐清市域商品房房票的内容大致是这样。
接下去还有最后一个滨江新区定向回购商品房房票，而滨江新区定向回购商品房房票有不少内容都是跟乐清市域商品房房票相类似。我们主要讲讲和乐清市域商品房房票不同点。
滨江新区定向回购商品房房票：
滨江新区定向回购商品房房票仅限于购买乐清市滨江新区建设指挥部以安置为目的建设的商品房。
滨江新区定向回购商品房房票金额＝货币化权益金额+滨江新区定向回购商品房房票奖励
这部分和乐清市域商品房房票类似，同样由两部分组成，不同点在于：
滨江新区定向回购商品房房票奖励=货币化权益金额×10%；
而市域商品房房票奖励=货币化权益金额×25%；
按期如期签约的，不考虑房屋建筑物残值的情况下，假如你有1000㎡的应置换面积。
简单算一下（仅供参考）
货币化权益金额=（1000㎡+150㎡）x4900元/㎡=5635000元
乐清市域商品房房票金额=5635000+（5635000x25%）=7043750元
滨江新区定向回购商品房房票金额=5635000+（5635000x10%）=6198500元
当然了这个6198500元是只能用来购买乐清市滨江新区建设指挥部以安置为目的建设的商品房的。
并且滨江新区定向回购商品房价格确定了，购置均价为10400元/㎡
购置均价包含土地费用、建安费、工程其他费用、账务费用、规费、管理费、税金、公建配套建设费、物业维修基金等除房产契税外一切费用。
我们简单计算一下不算上房产契税之后这6198500元可以购买多少回购商品房
6198500元/10400元/㎡=596㎡
也就是说你1000㎡的应置换建筑面积都换成定向回购商品房，大概是596㎡。
当然了这里只是简单的计算，仅供参考
因为回购商品房户型面积现在也已经确定
套型面积。商品房套型面积为89㎡、120㎡、140㎡、160㎡四种，同时被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议时要明确分套意向
那么有人就会说了，那我选择了这种方式，换完几套之后，滨江新区定向回购商品房房票金额有多余又不足一套怎么办。
文件里也已经说了，不足最小套型的多余面积以货币化安置补偿方式结算
另外如果你想要多种方式结合。比如说既想要滨江新区定向回购商品房房票又想要乐清市域商品房房票。
那么：被拆迁人如选择滨江新区定向回购商品房房票与其他补偿安置方式相结合的，需先留足滨江新区定向回购商品房回购金额（含奖励）。
还有一点就是：地下停车位。按8万元/个的标准每套限购1个，按期签约的可半价购买。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.5)] 好了到这里三种方式都介绍完了，是不是有一种上了数学课的感觉。
经过上面的介绍，我们基本上已经知道了三种方式大致的情况。
如果按照你有1000平方米，按期如期签约的，不考虑房屋建筑物残值的情况下
获得的补偿从多到少
大致为：乐清市域商品房房票＞滨江新区定向回购商品房房票＞货币化
而楼哥觉得房票对房地产市场最强的刺激也就在乐清市域商品房房票这一点上。
这个选项的房票，不仅价值是三种里面最好的，而且可以去购买乐清市范围内政府商定房源。 而这部分楼哥觉得还是蛮有说法的
这部分我们可以更多的参考《乐清市房屋征收补偿房票安置实施细则》
政府商定商品房。指政府与房地产开发企业商定房票购房协议，明确接受房票购房的项目和优惠幅度，房地产开发企业同意以房票结算的位于我市行政区域内已取得预售许可或不动产权利已首次登记但尚未出售的商品房。
这里这一句优惠幅度，不免令人遐想，换句话说是不是政府都帮你砍价砍完了。 当然还会出现房票金额不足以购买一套的房子的情况
购房款超出房票权益金额的部分，由房票使用人在购房合同规定期限内自行补足。
并且这部分自行补助是可以贷款的
【金融配套】对使用房票票额购房不足部分，房票使用人可以申请商业银行贷款。（来源：《乐清市房屋征收补偿房票安置实施细则》）
可以说政府已经把购买乐清市范围内政府商定房源的种种事项都已经安排妥当了。
首先就是给与较大市域商品房房票奖励，达到了25%，远超滨江新区定向回购商品房房票奖励的10%。
另外在房源上，政府也会进行磋商明确接受房票购房的项目和优惠幅度。
这还不够，如果你房票的金额不够，还可以自行补全。
甚至已经将金融配套都安排了，房票使用人可以申请商业银行贷款。
在这样一套操作下来，对房地产开发商也有利，也有利于拆迁户购买房源。可以说这对乐清房地产市场整体可能会起到巨大的促进作用。
而且对房地产的刺激这可不是楼哥进行的揣测，而是写在《乐清市房屋征收补偿房票安置实施细则》的政策解读里面的：
为了提升我市城市形象和人居品质，避免过多的安置房建设，拉低城市品味，也为了促进我市房地产市场销售，出台房票安置政策既能满足人民群众对安置方式的多样化需求，又拓宽了房屋征收和补偿渠道。
当然了目前有什么房源将会进入乐清市范围内政府商定房源我们还不得而知。
但是既然政策已经公示，我们不妨期待一下。
最后楼哥再简单的说一下：
建筑面积置换标准
（一）四层以下的合法建筑按照其房屋的合法占地面积的4倍标准确定应置换的建筑面积；
（二）五层及以上的合法建筑按照其房屋实际合法建筑面积的1倍标准确定应置换的建筑面积；
（三）已确认使用权或者产权的道坦、简易房（厕所、猪舍、柴基等）按照其合法占地面积的1倍标准确定应置换的建筑面积；
（四）属地乡镇人民政府（街道办事处）负责对实际存在且仍在使用的未确认使用权或者产权的道坦、三基（厕所基、猪栏基和稻草基）进行审核，并在所在村宣传栏公示，公示无异议的，按照其占地面积的0.7倍标准确定应置换建筑面积。
如果你是滨江新区拆迁范围内，现在可以好好的计算一下了。
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