楼盘对比：滨江·望潮上品华庭（南区）vs瑞鑫·星河湾

之前我们写了中心区桂语丹霞的楼盘解析，那么桂语丹霞在中心区也就两个比较大的对手，一老一新，老盘就是望潮上品华庭而新盘就是星河湾。


那么我们不妨将这两个楼盘对比一下，让对中心区买房有兴趣的朋友有个直观的参考。


那么上品和星河湾的大致对比情况我们先放在前面：


基础指标：上品优势在于大，星河湾优势在于容积率低


打造方面：立面打造各有千秋，上品优势在于园林打造，配套丰富！星河湾的优势在于户型很强！


位置方面：两个都是顶级的存在。


价格方面：上品现象级的销量说明定价策略没问题，星河湾价格未出，定价非常关键。

先来说一下上品和星河湾这两个盘目前的情况：


上品是一个老盘，目前已经加推到9期，上品一直以来给人的印象就是去化不错，事实也确实如此。

效果图

上品的北区是先开的，其北区早早的就已经基本清盘，在今年年底上品北区也要进行交付了，目前北区的情况我们用几个代表性的楼栋展示一下：

来源：房管网

而其南区则是在北区之后推出的，也是现在上品的销售主力！坦白的说相比北区，南区中区整体的去化速率是有所下降的。


但是这方面楼哥看了一下，也仅仅是和其自身相比，其南区目前的去化在乐清整体楼盘中的去化也还算是正常不错的水准，我们可以看一下其南区代表性的几栋楼的情况：

来源：房管网

可以看的出来，上品这个盘因为整体的体量比较大，套数也比较多，而对现在的潜在购房者来说，上品北区已经没有什么充分的选择空间了，南区才是现在的重点，因此我们下面的分析也更多的建立在上品南区的情况分析上！

说完了老盘上品，我们在来说说中心区的新盘，瑞鑫星河湾的情况。

效果图

目前星河湾已经开始准备上市了的阶段，其展示厅已经在瑞鑫自己打造的中金广场开放了。


作为瑞鑫一个新项目，其和瑞鑫近些年的项目有些许不同。


我们印象中近些年的瑞鑫的项目是比如：市区里面翡丽名筑，云锦园，珑锦园或者是卓越广场，瑞锦园这样的非乐清中心城区的周边项目。整体的定位也并不算是特别高。


而这一次的星河湾则是位于乐清中心核心区域的楼盘。整体的定位也因此“水涨船高”，整体的定位至少是一个初改类楼盘，定位的不同传递到后续，就是打造上的不同。


那么市面上对星河湾这个盘可能最大的疑虑就是：做惯了刚需楼盘的瑞鑫，能把星河湾做好吗？能够成为乐清中心区的新选择吗？


对于市面上对星河湾产生的这样的问题，那么跟中心区现象级的上品对比一下无疑是最有说服力的，我们一起来看。

首先我们来看看这两个盘的基础属性。


先来看看上品（南区）的情况：

来源：乐清市人民政府网 楼哥整理 仅供参考

其中zx-7a就是现在上品南区的整体整体情况，因此这部分我们现在去看尤其需要注意！我们也主要以这部分的数据为主！


上品整体占地超105亩，整体的占地相当的大，但是被分成了三个地块，其中现在上品的南区占地42.6亩，单论南区的话，其整体的大小在整个乐清市场来说算是一个中等大小的地块。


同时单论南区，这块地的形状非常不错，其整体是一个相当规整的“正方形”。


这样的大小和形状，套用一句话说就是“天生围合式打造圣体”，所以你看滨江南区整体的前后楼间距达到了惊人的120米。

示意图

目前来看这个地块在大小以及形状方面赋予了上品相当不错的品质感。


说完了基础属性方面的优点也要说说上品基础属性方面明显的缺憾！


那就是容积率！


上品楼盘整体的容积率达到了3.42而南区的容积率更是高达3.6，这个容积率如果放在乐清整体的市场中去看，无疑是较差的那一档！


不过楼哥还是坚持自己的观点，在中心区上品的容积率并不是说“仅此一家”，中心区不少的楼盘容积率都是超过3乃至突破3.5的也不少！因此容积率方面，楼哥认为上品南区中规中矩。


整体来说上品好在地块大，地块形状不错，缺憾则是在中心区不拔尖，在全市域较高的容积率。


而新盘星河湾相比上品就正好相反，我们来看星河湾这块地的基础属性。

来源：乐清市人民政府网 楼哥整理 仅供参考

星河湾这裤带整体只有8926平方米，也就是仅有13亩多点，这个体量只有上品整体的八分之一，就算是单纯与上品的南区相比也仅有上品的三分之一。
这就让星河湾这块地，虽然形状也比较周正，但是可供设计打造的地方却不多了。

来源：乐清市人民政府网

而在优势方面，星河湾这块地的容积率却相当不错，其容积率仅有2.6！在整体乐清市区内这都算是一个说得过去的容积率。在中心区核心地段这个容积率更是显的相当的出色。


和上品南区这样的3.6一比，或者是其北面的金钰华庭3.8一比，这个容积率的优势更是凸显了出来。


星河湾本身较小的体量以及较低的容积率，让其具备了高端的私密性。


简单总结一下，上品的优势，依托于大地块和周正地块的围合式打造，超大的楼间距，拥有巨大的集中式园林打造空间，缺点则是是容积率较高。


而星河湾则恰恰相反，较小的体量以及较低的容积率，让其具备了高端的私密感。


两个基础属性迥异的地块，我们来看他们具体打造的如何。

园林楼栋打造：

来说说园林打造，这方面算是上品一个很大的优势。


一方面是上面说过的，上品通过围合式的打造已经做出了集中式的园林空间。然后通过滨江自身完善的“造园体系”，整体的打造相当不错，这一点在上品北区的展示中，大家也都看到了。

2024年2月实景图（未完工）

除了园林打造方面之外，这一次上品还在楼盘内安排了下沉式的会所，巨大震撼的园林加上高端配套，让上品整体的品质感打造非常不错！


该有的都有，上品也确实可以往高改去冲的。这方面不得不说上品优势是相当大的。


而星河湾虽然有这不错的容积率，但是现在内部打造现在也没有大规模的资料，就目前而言楼哥整体上对其的园林打造期待是比较低的。

效果图

一方面是楼盘整体的空间撑不起来，不单单是园林打造，配套方面也是天然的短板，这样的空间几乎安排不了会所，而架空层的数量相比大楼盘也要少一点，现在流行的架空层“泛会所”空间也被压缩。简而言之，园林空间和配套小楼盘天生的劣势。


第二方面，园林打造是一个需要积累的过程的。瑞鑫这几年的进步是很大的我们都能看到。但是其之前还是更多的做一些偏刚需的项目，目前正在往高端涉足，相对来说经验方面可能有所欠缺。


第三就是我们纵观之前的小体量项目，包括万和樾，以及雍锦园，小体量楼盘内部打造我们可以看到他们是花了功夫的，但是在整体市场上却并不出彩。俗话说的好“巧妇难为无米之炊”就是这个道理。


因此综合三点：空间不足+经验缺乏+同类参考，三方面楼哥整体对星河湾园林方面和配套方面的期待值是比较低的。希望未来，星河湾展现的时候可以用实际打造打楼哥的脸。

外立面打造：

在外立面打造方面，两个楼盘都做的不错，尤其是星河湾让楼哥看到了一些瑞鑫的“野心”。


先来说上品，上品南北两区的外立面风格还是有些许不同的，北区目前已经完全展示出来了。

实景图

透光比更高的大面积Low-E玻璃、加厚银灰色干挂铝板构造，整体展现出来的效果是相当不错的。


而这次我们重点关注的是上品的南区。

效果图

南区同样是铝板干挂加上大面积的玻璃，同时和北区不同的是，造型上有所改变，比如飞檐的设计，整体同样具备相当不错的质感。


而星河湾的外立面在材质上同样是大量铝板加上大面积的玻璃，材质使用对得起自身的定位。

效果图

除此之外我们可以看到星河湾的外立面打造，汲取建筑大师扎哈的曲线美学理念，勾勒出了建筑灵动流体线条，还用上了石材基座，整体的建筑视觉质感相当不俗，辨识度也相当的高。


立面打造方面两个楼盘都是用心了。

户型打造：

而户型打造方面，这两个楼盘同样做的相当的不错，上品是一个大盘，因此其户型跨度较大从110--130--140--170--200总计5个面积段。


而星河湾作为一个小盘，主打精炼。主流的面积段是两个139--165。


可以看到两个楼盘在面积段方面还是有重合的，我们就拿140㎡这个面积段的户型对比一下。

户型示意图

上品的140㎡户型整体看起来是不错的，整体做到了一个四房两卫的格局！四开间朝南，餐厅客厅厨房一体让整体的空间显得极为不错，同时整体过道面积较少，户型整体的利用率相当优秀。

户型示意图

而星河湾的139㎡户型在楼哥看来更是作为一个后来者，充分吸取了上品的经验，做了一个升级！


同样是四开间朝南，同样的餐厅客厅厨房一体，更重要的是瑞鑫在使用率方面变魔术一样的做到了——四房三卫，多了一个卫生间！也就是双套间的设计！


因此这方面楼哥认为星河湾在户型方面的设计是相当好的，甚至于说，在140㎡这个面积段目前来看星河湾整体的户型具备极强的竞争力！


如果现在给大家一个理由去关注星河湾，那么户型就是楼哥的首推！


总结一下：


对于内部的打造，两个盘在立面方面都不错各有亮点。


上品的优势在于其园林打造，内部配套方面。这方面堪称这个定位下“头一档”的水平。


星河湾则是户型再一次的迭代，139㎡的户型做四房还能做到三卫双套间！这一点实在是震撼。


而星河湾受限于体量的大小在配套方面则需要依托周边的城市配套，我们一起看看他们周边的配套如何。

首先两个盘在区位上都是占据了乐清中心区的最核心地段！只是在细节方面稍稍有点区别。

来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考

周边道路


上品北面紧邻千帆东路，千帆东路是乐清重要的城市道路之一。西面则是玉箫路，另外在上品周边未来还有规划道路，可以说上品南区周边的道路情况是相当不错。

来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考

还不止于此，上品还紧邻着S2旭阳路站，对轻轨这种交通资源的使用，上品算的上是独一档的。


而星河湾周边道路情况整体来说就稍显一般了。其北侧西侧两面临路但是都是内部道路，需要由内部道路通往晨曦路和伯乐东路。

来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考

不过好在其沿河这一侧将规划架设桥梁，直通旭阳路，这就使得其交通道路相较当前大大改善。整体来说周边道路方面，星河湾未来将有改善，但是上品周边的道路都是大路还有S2站点的加持。这就是“顶级”和“中规中矩”的差别。


商业配套


这两个盘的强项这两个盘都紧邻这南虹--中金广场这个巨大的商圈。


区别是上品离中金广场更近，而星河湾去南虹更加便捷！


这方面这两个盘都是“佼佼者”，都是极好的，也是他们的大“长板”


自然环境


上品南区的优势项，其紧邻乐清中心公园，对上品南区来说这不仅仅是增加了一个优质的配套，更重要的是，上品南区部分楼栋还能获得不错的景观加持。

来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考

而星河湾距离较近的就是市民公园了，整体的距离大致在500米左右，距离方面算的上还不错。

来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考

整体来说中心公园可以给上品部分楼栋可以提供一定的景观加持同时距离更近，这是上品这方面的优势所在。


医疗资源


上品南区距离乐清市人民医院以及乐清市妇幼保健院距离都在1.5公里左右（来源：百度测距），这个距离还是相当不错，既不会离医院太近，产生抗性，有用到的时候也不是很远，足够方便。


而星河湾距离妇幼保健院直线距离500米，而距离乐清人民医院1.5公里（来源：百度测距），距离方面楼哥认为星河湾有微弱的优势。


教育资源


上品南区一公里内的学校包括乐清实验幼儿园（金溪园区），建设路小学南草垟校区（在建），以及知临中学，整体一公里内不同阶段学校的覆盖面还是比较广的。（具体学区以未来政府划分为准，此处仅讨论距离）


而星河湾一公里以内则有市晨曦路小学以及市机关幼儿园（具体学区以未来划分为准），而这两个学校，都在星河湾西侧，距离也较近，约500米左右。（来源：百度测距）另外周边还有伯爵幼儿园。


其他值得一说的：


上品南区，其南面有这巨大的空地，具备不错的采光和视野。

来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考

而星河湾也是同样其南面是河流以及城市主干道，整体的采光以及视野同样相当的不错。

来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考

整体而言，得益于中心区优秀的基础配套，无论是上品还是星河湾，他们周边的环境都是相当的好。这也是大部分人考虑中心区的重要原因，两个楼盘细节方面的不同优劣如何那就因人而异了。

最后我们可以看看价格。

来源：房管网 楼哥整理 仅供参考

价格方面可以看到上品的价格整体还是比较稳定的，其均价最低一期出现在一期130面积段，均价为19950元/平方米，这也是上品备案均价中唯一一次低于20000元的价格。


均价最高的一期则是出现在四期200面积段，备案均价价格达到了27400元/平方米，是一个冲击高改的价格。


上品大部分房源无论北区还是南区，其价格大致在22000元/平方米左右。整体的价格楼哥认为是符合市场的。


而星河湾目前还没有取证。我们对其的价格不得而知。但是现在楼哥在论坛上看到有人爆料，星河湾的价格大致在上品之下在桂语丹霞之上。


而楼哥认为星河湾的价格还有一个可供参考的对象，那就是其紧邻的金钰华庭的价格。

来源：房管网 楼哥整理 仅供参考

那么考虑到金钰华庭当时的行情，以及后续去化遇到的问题，楼哥认为星河湾未来首期备案价格不会比金钰华庭高。考虑到瑞鑫拿地的楼面价，楼哥认为瑞鑫首期备案均价在19000是具备初步竞争力的，做到18000或者以下，就很能打了！


那么星河湾具体会开个什么价格我们拭目以待。

简单总结一下这两个盘的优势和缺憾：


·上品在园林打造以及楼盘内的配套层面会比星河湾更加具有优势，品质感拉满，而星河湾则拥有更低的容积率。整体的体量较少，更有私密感，同时拿出了同面积段顶级的户型。


·地理位置方面，这两个楼盘都是中心区顶级的存在，商业资源方面不分伯仲。而上品在道路以及休闲资源方面更加便捷，星河湾则是在医疗资源方面有优势。


·而价格方面目前来看，从目前已知的消息来看，上品的价格相较于星河湾会贵一点，但是上品是建立在更多的配套成本的前提下，所以核心在于星河湾开价究竟能比上品低多少？


所以总体来说，单就目前知道的情况，两个楼盘是“挺互补的”。


所以在楼哥看来本期也算不上是楼盘对比，更多的是楼哥觉得未来要开的星河湾是不是能在上品身上获得一些启迪，毕竟上品是乐清23年以来的现象级楼盘，很多地方确实是能够让星河湾去参考的。


特别是星河湾定价方面非常关键。定高了一定会有人想：我为什么不稍微加点钱上打造更好，配套更好的上品呢？


以上都是楼哥个人的想法，当然会存在不同的想法，如果你也想说说你的想法，欢迎你和楼哥一起讨论一下。


同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。


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