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大家好，楼哥今天带大家再看看乐清五环路上，开盘近2年时间的一个老楼盘--德信/御宸府。 因为上一期走访了金色家园，两个楼盘在地理位置上比较接近，也是楼哥比较看好的地段。从目前很多的规划看，乐清目前的发展，大致以四环路以东，宁康西路以北为重点改造地段。 2018年乐清市中心区E-b11-1局部地块经过156轮竞价，最终以69100万，以溢价61.1%被乐清信辉置业有限公司拍得。折合为楼面价约10490元/平米。这笔交易比前段时间恒大经过109轮竞拍走乐清市中心区G-b17的楼面价9548元/平米还要高。 这里稍稍普及一下“楼面价”的概念，因为乐清最近又又又有很多地块挂牌，也有很多网友在热议，猜新地块最终成交会是多少的楼面价。 其实楼面价计算公式很简单：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积（房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。） 举个例子：昨天小编发了一篇关于“乐清南草垟106亩地将在明天挂牌出让，起始价12.5亿！”如果在没有溢价的情况下，开发商就以12.5亿拿下该两地块总计70864平方米，再加上该地块容积率为2.2（2个地块容积率不一样，取中间值假设），那么该地块的楼面价为：12.5亿/70864平方米/2.2容积率=8018元/平方米！ 弄明白了楼面价，再根据不同城市的人工及材料等成本，就能大致算出开发商的销售单价。当然房价的价格定位由多种因素构成的。比如土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等。 再回到御宸府，因为超过10000元/平米的楼面价，再加上精装修交付，使得该盘单价会比较高。有网友给到的资料显示，139平方的户型，装修总价要348700，折合装修费用为2508元/平方。
下面也给大家展示一下御宸府的精装部分标准： 从样板房看，德信对品质的把关还是可以的。但对多数乐清人来说，精装房其实也是无形中增加了装修成本，毕竟每个人对家的理解是不一样的。 聊完楼面价和装修，只是让我们知道房开的大致成本，还是那句话，决定价格的是价值，是市场的供需关系，那么该盘目前的销售情况如何？楼哥也截取了“商品房网上交易系统”的部分信息，目前御宸府销售情况大致如下： 主力户型：127㎡、128㎡、139㎡、160㎡ 从目前的销售情况看，御宸府还是抓住了大拆大建的好时机。但剩余的楼层或者偏低，或者偏高，消费者选择余地有限。 户型分析： 拿销售较好的139㎡户型分析，139㎡分“璟澜”和“寰幕”两种套型，其中“璟澜”销售小哥也很坦诚说，因为是长纵深，带东边大窗餐厅，景观是好了，但是通风性就没有那么出色了。 最后我们再来讨论一下御宸府的配套：教育资源是该盘引以为傲的宣传点，的确开门就是城南一小，附近分别还有乐清第一幼儿园、南岸幼儿园、乐清知临中学等配套资源。附近的商场有南虹广场和正大城广场（在建），不远处还有中心公园。话虽这么说，但这个中心区的位置还是稍显尴尬，紧挨着五环路且和学校对门的设计，难免会有点嘈杂。南虹和正大商圈的距离都很近，但开车太近，走路又有点远。当然，没有完美的商品，只有合适的商品，在“楼住不炒”的大环境下，老百姓关心品质和宜居，多方考虑总是没有错的。 欢迎留言区留下您对御宸府的看法！
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