开盘在即，楼哥带你踩盘“星海名筑”，是否会是“中心区板块”打新股概念？

乐清楼哥 · 发表于 2020-6-11 14:26

楼哥上周末开车经过中心公园，看星海名筑那个不大的临时展厅人却蛮多，本想去看个热闹，但因为忙着给乐清月光经济做贡献，只好作罢。

这不，周一就抽空赶了个晚集，看看星海名筑究竟什么模样了。星海名筑的盘在五环路和胜利路交叉口蝴蝶广场东侧，项目占地约68亩，总建筑面积约12.32万方，容积率2.0，绿地率约35%。项目由21栋住宅组成，高层108-139㎡，叠墅168㎡、173㎡，联排249㎡，总车位数778个，总户数660户。目前还都是在打桩的阶段。入户大门和沿街店铺还在建，稍有成型。

入户大门采用少有的现代铝板配玻璃幕墙，与以往楼盘采用大理石里面有很大不同。这样的风格设计感觉更时尚和年轻，也可能是对乐清剧院设计的一种呼应。当然，玻璃立面打理难度是要比大理石要大的。内部建筑外立面据说是采用真石漆结合铝板，石材装饰。

因为预售证还没有批，所以星海名筑采取的营销策略是认筹，从这几天楼哥的朋友圈看，至少大部分中介也是相当卖力的在一起吆喝的。当然，周一下午的现场，人也是非常多的。

那这个楼盘哪些点是值得期待，哪些坑要提早做好规避呢？

此次预售的星海的一期，总共分三期。一期为17# 19# 24#，及几栋别墅。

高层的17# 19#为 17层设计，24#为26层设计，户型以108/118/129/139为主。

因为价格没有出，所以抛开价格谈楼盘，似乎不太有意义，但也并非完全。因为楼哥之前踩了几个盘，听售楼处宣传的总是离不开配套，商圈。的确，在商品房时代，房子首先有它的商品属性，商品，也总是围绕着价值和价格。那么，房子的核心价值是什么？？房产销售里有个金句名言叫“房子的核心三要素”那就是：“1.地段 2.地段 3.还是地段”。楼哥今天反其道谈房子的核心卖点：“假如抛开地段和周边配套，该房开的品质和内部环境，是否值得我们消费者以目前售价80%的价格去购买，是决定该盘真正价值的重要因素。”举个简单的例子，楼哥在上班族的办公室挨着旗下相亲网，常常相亲对象会问到会员的收入情况，是的，现在这个年代爱情也是标价的。但婚姻和爱情的本质肯定不是收入多少！！

那为什么楼哥去掉地段因素要给房价打8折，而不是7折/6折呢？这个可能见仁见智吧，买房的时候，首先参考的就是周边配套和地段，是否临近商圈，是否周边公园绿化较好，是否交通方便等等，这些的确关系到我们今后生活的便利性。但是，要知道，事物都是有两面性的--临近商圈的，就可能要接受高峰期的交通拥堵；周边公园绿化好的，就可能要接受生活配套的不健全；交通位置好的，就可能要接受现代交通带来的嘈杂。

所以，楼哥也用二八定律来分析房价，就如同当今社会，80%的收获，源自20%的投入；80%的资源，掌握在20%的人手里一样。楼哥并不否认地段对于房价的重要性，因为房开土拍开始，楼面价就已经给房价定了基调。但是，我们从消费者角度，抛开地段，就论品质，会更简单有意义些。

因为近期网友讨论最热烈的是，新交付的很多品质盘，前期宣传和交付有较多的出入，没有本着诚信的原则，宣传时承诺的标准，交付却兑现不了。其实讨论的重点都是房子本身的品质上。

中梁在乐清，之前可能因为对工程进度的严格管控，品质是网友讨论最多也是重点担心的，

那么，中梁的销售是如何解答品质的问题的呢？

楼哥这是第二次踏进中梁的展厅，上一次也对璟园工地进行了暗访，当然，工地的细节没有太多的瑕疵。星海的销售关于品质的回答是：“星海产品也是中梁的宝石2.0系产品，对工程质量的考核直接和施工人员绩效挂钩。定会比往期产品质量更有保障！” 至于管理出品质，希望星海真能像销售传递的，对品质会有较多的提升。毕竟是经营了27年的老房企，重视口碑才能有长远发展。

从图纸上看，一期的19#和24#主打129㎡及以下户型，1楼不设架空层。中心区块的高层小高层如果不设架空，楼哥觉得问题不大，1楼还是非常适合居住的（毕竟价格便宜量也足，听有网友说价格有在万元以内的）。再加上总体2.0的容积率，绿化率35%，绿化尽收眼底。只是规划里所谓的东山横河，目前还未开挖，还是包含在围栏以内。

还有之前网友讨论海月清风时提到的，合院和高层园区不共用的问题，星海名筑销售方给的答复是高层及排屋整体园区是共用的，且景观中庭面积约8000方，高层间距宣传为55m，加上2.0容积率，总660户数，那么整体业主的活动空间还是较大的。

户型方面此次楼哥就不做过多讲解，附送上一期户型图供大家讨论，等下次样板房呈现时再摸底。

星海名筑的地段，楼哥也点一下：

首先周边配套还是较丰富的，东山小学在建（每年学区划分及调整最终以教育部门文件为准）；乐清市政府；蝴蝶广场；南虹广场；东山公园等。但所谓三水系（东侧东山南河、北侧东山横河、西侧东山横河支流）环绕，要注意的是，东山横河未开发，西侧东山横河支流为非常窄的河道，不要报太高的期望！

因为是期房，楼哥对期房的踩盘目的性也很明确，对有可能和宣传不符的内容，能发现的提早告知，让网友能提早做心理建设，只要对将来交付的房子有正确的预期，那也能少些失望，多一点快乐。毕竟对我们“有钱人”来说，心情才是最重要的。

另外，中心区块在经过近期新湖地产的“洗礼”，楼面价也直逼万元每平，有很多业内人士认为，以新湖品质用料上的一贯风格，销售单价很有可能要2万以上。S2轻轨站周边地块都将受新湖的拉动，存在增值空间。中梁在乐清楼盘较多，一贯的作风是，一期以价格吸引流量，也的确符合老百姓对价格的诉求。最后，楼哥还是希望星海名筑能在价格给乐清老百姓惊喜的同时，品质也有惊喜！

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