另外就算河流宽度状态都满足要求了，楼盘自己的朝向，视野也是重要的部分。你比如说正对着云栖麓，或者是侧面有河，比如说金钰华庭，其河流均不能作为“稀缺景观”进行造势。
首先琨玉园所在的这段河流基本是银溪最宽的一段了，并且还是支流交汇处，
河不是江，不是湖，河流的宽度是有限的，即使是正对着，也无法达到江，湖，海那样的视觉体验，而这个地块形状能让琨玉园整体朝向保证了南北朝向之外，目光还能沿河而下，较大的扩张了河流景观，所以说这个地块的形状是功不可没的。
也正是因为这一点让琨玉园具备了稀缺景观的加持
但是有一说一，只有沿河一侧才有这样的稀缺性。特别是1.3.6.8.10.13栋，基本是这些沿河的楼栋独享
而我们看到这些楼栋，在我们上面总结过的整体去化情况下，这些楼栋排除掉不同期的价格因素，应该说沿河一侧卖得算琨玉园较好的。
不过真正可惜的也正是在这里，一期二期大量的沿河楼栋并没有瞬间清盘，而这也给琨玉园整体的战略带来巨大影响。也就是琨玉园想要的”圈层“概念，基本得不到认可，这一点我们放到后面的总结来说。
其他值得一说的：
另外琨玉园这块地周边还是有一些影响购房选择的客观因素存在的。
一个是轻轨，不过其最靠近轻轨的16号楼已经全清，那么在多去讨论也没什么意义。
一个是东北角的污水泵站，这一点距离最近的13号楼也已经全清，也不用过多讨论的了。
还有一个就是，地块上历史遗留问题，也就是庙啊，祠堂等问题，这一点倒是影响了不少人的购房选择。这只是可观的陈述遇到的问题。在楼哥之前的工作中，向不少人推荐过琨玉园都遇到了这方面的问题，
如果对这方面有顾虑的朋友，楼哥这里也只能说提个醒，对这方面能接受的自然能接受，不能接受的磨破嘴也没用。
买房毕竟是一件人生中对大部分人只能经历过几次的事情，慎重的考虑也是能理解的。
整体来说琨玉园的周边配套整体属于中规中矩，刨除掉沿河景观的加持之外，地理位置楼哥个人感觉算不上乐清整体环境下特别顶尖的水准。你比如说上品，你比如说君兰和著，其周边的配套还是要比琨玉园略强一些的。
而其杀手锏就是稀缺景观的加持
但是这个杀手锏还分人，如果你是特别在乎“传统文化”的人，在其历史遗留问题面前，这样的杀手锏也没什么大作用。
如果说，君兰和著的内部营造是面子（大门）+里子（中式园林景观）的话。
那么琨玉园就是“外立面我最牛”
琨玉园的介绍整体的建设最引人瞩目的就是其外立面的打造上
浅香槟色横线条+淡蓝玻璃，整体希望打造一种，“通透，无边界”的感觉，这和“鹿城广场锦玉园”是一脉相承的设计理念。特别是南向全玻璃，窗墙比甚至达到了8.5以上。并且依靠这样的设计，琨玉园还拿了美国TITAN地产大奖。
（来源：青坤设计公众号）
而这样的一个“玻璃房”“全面屏”的设计，一方面能提高整个楼盘整体的格调，而另一方面则是配合全方位的展示银溪的景色，为此整个户型内部需要特殊的构造设计。
户型平面图
可以看到，因为要做到外轮廓无墙体，内部的整体结构墙柱，都经过了特殊的设计，可以说这方面也确实下了不少功夫。
而这样的打造方式，美学上自然是其优势所在
但是这样也有一些小瑕疵，就是整体的户型可能存在一些问题，我们这里就拿个较为典型的案例。
户型图/仅供参考
可以看到琨玉园这个7栋601室的情况，本身作为右边套，为了将客厅景观视野最大化的利用。将客厅同样安排在右侧。
这样的安排会有大量的过道空间浪费，在加上这个户型的动线的外卫需要经过静区，这会稍微有干扰
而更重要的是客人人来人往都要经过一整个静区。要是喝了酒，说话声大起来，送人出去的时候互相寒暄，我都怕主卧的人起来打我。
而这样大面积玻璃的使用的优缺点，楼哥这里就是个引子，想说明的就一点，大面积玻璃使用美学上楼哥是赞同的，但是使用性角度，对琨玉园感兴趣的，还是要结合自己的生活需求。
另外楼哥听说琨玉园打造了实景样板间，但是琨玉园没有怎么宣传，楼哥也没有去过，具体情况怎么样楼哥也不了解。
而内部景观方面琨玉园也别有一番心意，园林上绿城·琨玉打造“八境”度假式中央园林景观，主要是想给业主提供一种酒店度假的感觉。
绿城·琨玉园效果图
为了配套整体的设计，园区景观也进行了抬高，并且向河道逐次平缓跌落，使用玻璃做沿河围挡，让河道、沿河绿化、小区景观融为一体，也是最大限度的利用好银溪这个资源。
但是不同于君兰和著和上品的是，琨玉园目前并没有将实景的园林景观打造呈现出来，所以园林景观方面究竟怎么样是不是能否吸引到人，暂时先打个问号。
而这也可能是其楼盘内景观最好的11号楼，整体只卖出两套的部分原因。
效果图
毕竟你像君兰和著景观做出来了，其低层卖得就不错，像上品景观做出来了，其主打内部景观的户型整体去化也相当不错。
琨玉园少了沿河景观加持的楼栋，内部景观方面应该要更有说服力的介绍。对此，如果有对琨玉园内部景观打造感兴趣的楼哥建议在等等，因为楼哥听说琨玉园也已经在做实景了。
整体来说，琨玉园内部的打造，有其美学上的追求，这点上是相当不错的。不过，如果更看重实用性，则需要根据个人的需求进行考察。而未来园林景观还需要期待其打造情况。
然后我们再看看价格层面的
来源：温州房管网 楼哥制作/仅供参考
琨玉园价格上最明显的一点还不是不同面积段的价格上，而是在不同的不同期的价格上的差异
我们就拿一个非常典型的，具有代表性的来说
三期的12号楼和二期的9号楼
两栋楼就是前后紧挨着的，户型也均拿179㎡户型进行比较，价格每平方米差了近3500元/㎡，一套就差了60万左右。
另一个典型的就是13号楼
13号楼则是琨玉园整个盘里最后一栋沿河的，同时也是沿河楼栋里面积最小的，价格方面同样是最特殊的，是沿河这一侧里备案均价唯一没到3万的一栋楼。
可以看到，前两期均价就没有低于2.6万元的，而第三期均价就没有一个超过2.5万元的。琨玉园第三期的价格和前两期一比，出现了一个较为明显的下降。
而四期也是同样的道理，四期最后放出的11号楼栋面积段在200㎡以上，大家可以看看一期二期。200+以上的面积段均价有不超过三万的吗？
11号楼虽然不是沿河楼栋，但是其位置在楼盘里的位置是最中央的，其南侧还是还有较大的庭院景观。得房率也是整体楼盘里最优秀的。但价格上却没上三万。
琨玉园三期四期的均价价格就没在上过三万了。这和一期二期产生了巨大的反差。都说楼盘越开越贵的，琨玉园怎么反过来了？
那么造成这个问题的原因是什么呢？对我们年底购房者又有什么参考价值呢？
楼哥个人认为造成琨玉园一期二期和三期四期割裂的原因，在于琨玉园初期整体营销战略的失效。也就是琨玉园一直主打的”圈层“概念一定程度上可以说没有得到足够的正面反馈。
因而从高端楼盘的“品质营销”转向了常规楼盘的“价格竞争”
琨玉园最理想的状态：就是沿河大平层热销，让人觉得“有钱人都住这，我也要住这”这样的感觉，也就是营造所谓的“圈层”。用圈层的概念带动整个盘的销售。
这可不是楼哥自己进行的猜测，在琨玉园官方公众号，21年12月22日，也就是一期开盘三天后琨玉园自己发表的：
在这篇文章中琨玉园就说自己的12套建筑面积约332㎡的户型也就是3号楼就被秒没了。
但是之前我们已经统计过了房管网的数据，房管网的数据却并不能很好的支撑大平层已经没了这样的论调。不知道是不是数据滞后或是签约了没登记的原因。
这种品质营销其实也很常见，比如说温州的天樾玺也是这样的，营造出极强的品质感。来展现自己的定位。
但区别在于天樾玺品质的营造在持续曝光，各种“提升格调的宣传”层出不穷。力求把这种“高端印象”刻入每个人的脑子中。
而琨玉园则是被各种降价的消息充斥我们论坛
前期所谓的品质营销可以说彻底是做了无用功，在年中楼哥对每个楼盘的踩盘中最后就说了琨玉园：
“依靠价格下降来赢得市场的“豪宅”，还能给业主“虚荣心”上巨大的满足感吗？”
而现在琨玉园三期的价格优势让三期的去化情况成为琨玉园整体几期里最好的，那么楼哥个人认为，琨玉园的营销策略已经转向了普通楼盘的“价格竞争"上了。
既然圈层品质营销的作用已经不那么高了，那么琨玉园剩下的房源楼哥个人预计（仅供参考），在年终将会做一些动作。
对购房者而言，如果对琨玉园感兴趣，房管网上数据整体可选择的房源还是都有的，包括平层房管网上的数据都还是有的，那么考虑的重心可能还是在价格上。
琨玉园整体楼盘各个方面还是不错的，但是在其营销策略转变之下，还能不能说琨玉园是乐清“天花板”，楼哥相信大家自己心理都有一杆称。
而对琨玉园自己来说，既然品质营销效果不佳，那么现在也可以收起自己的傲慢了，真正从营销角度将房子卖出去才是硬道理，或许不要在乎什么“乐清天花板”之类的虚名，对整个楼盘的销售会有更好的助力。
好了，楼哥想说的也就这么多了，希望能对你的年底购房提供帮助，如果你还有什么想法，不如在评论里告诉楼哥。最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本文所形成的分析、或观点均由[乐清楼市]后台及其相关专家编写，仅供交流探讨之用。未经本微信公众号平台组织正式许可与授权，任何个人或组织只可原文转发，不得以任何手段或形式窃取发布。如引用刊发，须注明出自[乐清楼市]，且不得进行有悖原意的删节或修改。本微信公众号刊载信息内容或观点表达，并不构成对房地产投资、买卖的咨询建议。任何人因使用本微信所涉及信息、观点而导致直接或间接的投资或买卖损失，责任自负，本微信公众号所有权人不承担任何责任。
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