来源：乐清市人民政府网
可以从这个图上看到，这一片整体被规划为了居住区，增加了不少的生活盘配套的规划。
可以看到道路也是带弧度的，整体确实是向着“居住区”规划的。
但是即使是有“滨海南”概念的支持，楼哥依旧认为这片区域的认可度问题依旧很大。
首先滨清和苑当时在这里的时候，即使是一个刚需盘，但是楼哥看论坛上依旧“黑”的起劲。
诸如住在工业区里，什么远离市中心等等内容。
而这一次的这块地整体瞄准的市场还是较为“高端改善的”可能会有“别墅类”的产品。
楼哥都能想到，有些别有用心的人会怎么黑了，可能会出现“有钱人会住工业区？”这样的帖子。
这块地：乐清市人民政府公开出让地块[2023]015号（乐清经济开发区）
名字里带有乐清经济开发区这几个字就是其“原罪”。
同时另外一点就是，这个区位上，目前经历的项目，只有观澜苑和滨清和苑两个项目。
没有更多的其他的项目作为参考，同时之前的两个项目还都是比较“刚需”的，高端楼盘没有前车之鉴，如果这块地被拍下来了，存在“摸着石头过河”的风险。
这也一定程度上会劝退一些开发商。毕竟拍地是一个商业行为，目的就是为了赚钱。这块地没人能说得准后续可能的发展路径。
简单总结一下这块地在大区位上的缺点：
高端项目没有前车之鉴+经济开发区口碑问题。
最后在大的区位上楼哥还有一点的“私人想法”给大家分享一下。
那就是这个项目如果能在经济开发区成功，后续可能会有别的类似的项目跟进。
为什么这样说呢，以下是楼哥个人的想法，仅供参考。
相信很多人都会认为：胜利塘北地区会出现更多的“高低配产品”。
但是从目前的城市规划图上看，这一点并不符合。
规划图
这是胜利塘北的规划图，可以看到，图中黄色的是R21,也就是住宅用地。
可以看到胜利塘北的地块基本上都是被切割的很小，一块地多说也就是40亩左右的大小。
单论一块地的大小，是不能满足高低配别墅类楼盘的需求。
楼哥毫不怀疑胜利塘北未来会出现很高端的产品，但是单论一块地的体量，胜利塘北地区很难出现别墅类产品。地块太小，除非是有后续地块的规划修改，将几块地合并的情况。
所以胜利塘北未来呈现的样子可能更为接近目前中心区的情况，出现大量现代化很高的高层建筑项目。
而滨海南或者说经济开发区，靠近滨海新区这一片，反而还是存在不少大地块的。
当然以上想法仅供参考，为楼哥个人见解，大家可以看看图个乐。
大的区位分析完了，我们来点细致的。
这块地周边的配套是不是真的能满足高端产品的打造呢？周边各项配套上又有什么需要注意的呢？
楼哥怕说的太长，大家不愿意看，所以先放出结论。
周边优势点：居住体验，自然景观，可能的环境营造以及交通环境，可能远超固有印象，配得起高端；
中规中矩的方面：医疗资源还是不错的，可以满足日常需求；教育资源对各个年龄段并不均衡；
比较差的：商业资源会极其尴尬，也是重要的制约因素；
简单概括这之后我们详细的聊聊各个方面。
还是先说优势点：
自然景观方面楼哥认为是被人低估的一点。
首先这块地的北面是两个很重要的工程：
来源：天空之眼截图 楼哥标注仅供参考
海洋生态公园就在地块北面。
来源：乐清市人民政府网 楼哥标注仅供参考
未来这个地块将可以直接俯瞰整个海洋生态公园。
无论是位置还是景观宽广度，这都是非常牛x的“稀缺性”资源。
为什么俯瞰海洋生态公园很好，我们可以拿清和公园举例。因为清和公园的宽广度，不是普通河流可比，同时相比自然的海，河，公园类产品有更多的精细打造。
因此151地块俯瞰整个海洋生态公园将成为其重要的“亮点”。
而除了海洋生态公园之外。
之前楼哥路过那边，看到渔人码头的建设相比之前的预期，建设规模超过了楼哥的预期。
这两个景观优势，不仅仅是在景观上，未来清和公园盐盘山一体化工程，会让这里休闲资源受益匪浅。
所以这块地整体是可以营造稀缺性的。只要海洋生态公园能实现，这里自然景观的优秀程度将能被拉的非常高。
同时滨海大道的建设，有一定可能彻底让这个地块摆脱“经开区”。
来源：乐清市人民政府网 楼哥标注仅供参考
如果后续滨海大道能够直接通过道路与这个地块相连，那么从滨海新区到这个地块你将看不到任何“工厂”，城市间的过渡将非常自然，“滨海南”就真的不仅仅是一个“概念”了。
同时周边的道路还有纬一路，盐盘山隧道等。周边的道路情况楼哥认为也是远比目前给人的固有印象要好很多。
交通方面，自然资源，景观方面这块地是优秀的，甚至可能远比我们想的更优秀。特别是景观，如果开发的好，成为未来乐清现象级的楼盘，楼哥至少不会感到太过意外。
好了吹完这块地的牛，再说说一般的地方吧。
医疗方面，这块地还是可以的，主要得益于滨海新区整体医疗资源的完善以及，规划医院的存在。
来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考
当然这个医院目前还是规划中，同时医疗水平能到什么程度也未可知。因此就算是中规中矩吧。
而学校则受到年龄的因素居多，首先这个地块周边就是“旭阳幼儿园（经开园区）。同时呢，楼盘自身也需要配建一个幼儿园。整体至少幼儿园方面是不错的。
但是周边剩下的小学就是经开区学校。
另外这个地方行政规划还是经济开发区。滨海新区虽然离得近，但是滨海新区的学校究竟能不能上，一切要以未来划分为准。
划分的好，就可以算非常大的优点了，所以目前教育资源方面也只能说中规中矩。（以上提到的学校均以政府划分为准，不是学区说明）
最后就是楼哥认为很糟糕的，并不看好的商业资源。
首先我们先说周边有的商业资源吧，离的比较近的几个。
来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考
距离经开区的嘉丽商务广场2.3公里，距离凯达广场2.8公里。距离是比较远的，另外这两个区域的商铺以较为低廉的餐饮，满足周边上班的人的需求为主。
想要更为高端的商业，只能是“江南里”，而江南里距离2.7公里。
整体的商业都在2公里以上，已经有点不方便了。（以上距离来源：百度测距）
而根据之前的说法。
未来周边将沿河修建一个商业街，这一点楼哥也不看好。
一方面目前周边整体的人口规模有限，同时整体的市场氛围也不太行。所以即使发展起来了商业街，楼哥觉得其本身能提供的娱乐需求并不会超越整体目前这片区域的水准。
所以在商业方面，楼哥认为这一片的商业情况是较为难以满足高端社区所需求的“高端一点的品质生活日常消费”。
好在这里距离罗马皇宫等距离还算可以，娱乐需求一定程度上弥补了一些。
整体总结一下，这块地周边近距离的设施还是优缺点各有的。
另外就是周边的规划也是比较多的，优势多是由规划而来，这点需要注意！
相信经过上面的介绍大家对这块地都有了一些基本的认识了。
那么最后楼哥来猜一下这块地如果真的拍出去了，可能的打造形以及价格吧。
这里自嘲一下：地还没拍出去，楼哥已经开始幻想打造形式了，多少是有点心急的。
首先楼盘的定位楼哥觉得可以高，以“海月清风”作为对标对象是较为合适的。
毕竟区位上的争议性，是对顶级项目的限制。海月清风这样的还是可以的。
效果图
具体形式上，地块只能高层建筑因适当的集中在地块北面，充分发挥其北面可俯瞰未来整个“海洋生态公园”的优势，如果高层较多，可适当的将楼栋错位排列。
要充分利用高层能够俯瞰海洋生态公园的亮点，拉高高层的附加值。
南面设置则是大量的“排屋或者叠墅”。
整体由南向北高度层层递进，这样可以满足几乎所有楼栋的采光需求。
整体的风格还是以现代风格为主。可适当增加玻璃的使用，增加“滨海”的通透感，简约现代为主。
这里多说一句，这块地较为可惜的是，并不是未来社区的试点，如果能搞到这个
来源：乐清市人民政府网
可以享受未来社区空中花园奖励政策，那样就更有竞争力了。
价格上楼哥认为整体的价格应当比滨海新区同类产品，价格低一些，做到开盘就成为红盘，减少风险。
那么你觉得这块地能拍出去吗？会不会给目前的市场掀起波澜呢。
以上都是楼哥个人的想法，当然会存在不同的想法，如果你也想说说你的想法，欢迎你和楼哥一起讨论一下。
同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。
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