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上期我们说了瓯江口的美的君兰锦绣，这期我们说说美的君兰锦绣的邻居---- 也就是旭辉龙光·光辉之城（备案名：辉耀名邸）的情况如何。而这个盘最大的辨识度就是其门口立的，旭辉集团形象卡通大使·旭小熊。那么起飞的旭小熊能不能带着光辉之城一起起飞呢？我们就好好的聊一聊。
先来说说结论：
地块属性：体量很大，自身配套非常丰富，但是基础属性较为刚需
周边环境：周边规划较多，但是目前略偏
小区内环境：售楼处打造很不错。除此之外其他内容不太了解。价格：价格较高，同样存在回报周期过长的问题。
首先需要明确一点就是，这是一起合作打造的楼盘，也就是由龙光地产和旭辉集团一同打造。
我们先来说说旭辉集团：
旭辉集团2000年成立于上海，其控股股东旭辉控股于2012年在香港主板整体上市，是一家以房地产开发、商业运营和物业服务为主营业务，致力于“成为受人信赖的城市综合运营服务商”的综合性大型企业集团。
并且对于旭辉来说，楼哥觉得其是“重仓”瓯江口，瓯江口旭辉参与开发的楼盘，除了光辉之城以外，还有和美的一起合作的美的旭辉城，以及旭辉瓯江华庭。
可以说旭辉是瓯江口布局最多的房地产开发商之一。也看的出旭辉是十分看好瓯江口未来的发展的。
然后我们说说龙光集团
龙光控股集团创立于1996年，总部位于中国深圳，集团紧跟国家发展战略，秉持“责任筑城 臻心建家”品牌理念，围绕“综合开发、智慧服务、生活消费”三大领域，打造“城市综合服务商”。
而龙光最近则是陷入了舆论风波，在微信搜索龙光，头两条就是负面新闻，但是这些仅作为参考，真实情况到底是什么样的，楼哥觉得还是以官方为准：
微信截图
不过这些负面新闻无疑会影响了潜在购房者对光辉之城的选择。舆论层面，这也是光辉之城目前短期内要遇到的问题之一。
首先我们看看这块地的基础属性
对地块好不好的评价楼哥重申一遍：地块好不好的判断标准是对于后期在此做的项目是否“妥帖”而言，并不是独立去评价地块如何！楼哥认为没有差的地块，只有后续建设是否符合。以下内容均在此框架下讨论。
（来源：温州市自然资源和规划局，仅供参考）
这一整块地的总面积达到了惊人的199505.56㎡，换算成亩，也就是将近300亩！跟乐清100亩都算大的地块一比，这块地可以说是巨无霸了。
当然这一整个地块是由三个子地块组成的，E-07-04这块地这块地是三块地当中最小的，但是面积也达到了65亩，不过E-07-04不是住宅用地，而是需要建设综合体和菜市场。
竞得人须在E-07-04地块内设置一处集中式商业综合体（单体建筑），商业综合体内仅限布置零售商业、批发市场、餐饮、娱乐功能，建筑面积不得小于80000平方米，其中80%以上的建筑面积不可分割销售（转让），可整体转让；其余建筑面积可分割销售（转让）。除集中式商业综合体（单体建筑）以外，E-07-04地块内剩余建筑面积仅限布置零售商业、餐饮、商务金融功能，可分割销售（转让），其中商办类的相关规划设计应满足《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（温市规〔2017〕54号）的要求。E-07-04地块内需设置一处菜市场，建筑面积≥2000平方米，用地性质为出让，不可分割，可整体转让。地块竣工验收后，地上部分由瓯江口管委会以7500元/平方米价格筹集。（来源：温州市自然资源和规划局）
实拍图
而E-07-06这块地133亩是三块地中最大的，为住宅用地，不过这块地上也有说法也有另外的配建
E-07-06地块内设置一处基层社区用房，建筑面积≥500平方米；设置一处18班幼儿园及3班托幼，用地面积≥10020平方米，建筑面积≥8184平方米；设置一处基层文化活动室，建筑面积≥800平方米；设置一处社区卫生站，建筑面积≥300平方米；设置一处基层社区级老年服务中心，建筑面积≥1200平方米；设置一处公厕，建筑面积≥60平方米。以上市政设施和公配设施由竞得人建成后无偿移交给瓯江口管委会，其中幼儿园及托幼用地性质为出让，项目施工期内暂登记在受让人名下，竣工验收后无偿移交给温州瓯江口产业集聚区管委会。（来源：温州市自然资源和规划局）
而E-11-01这块地也有101亩，同样也是住宅用地。而这块地同样值得一说
本地块内安置性商品房需优先布置在E-11-01地块内，以幢为单位由南向北集中布置（不足一幢的，按一幢楼内纵向布置）。安置性商品房的户型配比与本地块公开销售的商品住房户型配比保持一致，户型建筑面积不足一套的按一套计算取整。安置性商品房的品质（包括但不限于建筑品质、标准户型、落位）应与本地块内公开销售的商品房相同。（来源：温州市自然资源和规划局）
但是瓯江口的安置和乐清不一样，乐清在竞价封顶之后是配建政策性用房，或是人才房，但是瓯江口是封顶之后竞价配建人才房，但是辉耀名邸竞价并未封顶，所以辉耀名邸并不需要配建“安置房”
另外这三块地整体还有值得一说的
本地块为市级未来社区试点培育项目，须按照《关于加快未来社区规划建设的实施意见》（温政办〔2019〕75号）执行，并按省市关于未来社区九大场景相关要求布局未来社区相关场景，其中E-07-06、E-11-01地块内需设置健康场景1500平方米，邻里场景1200平方米，要求相对集中布置，建成后无偿移交给市政府指定的国资运营公司，具体计容等要求根据市政府相关意见执行。地块内需预留社区智慧服务平台接入端口，落实相关场景数字化服务模块内容、数据标准，预留的端口要与相关数字化服务模块内容和数据标准相匹配，其中硬件接入设施成本不低于80元/平方米，并设置软件平台（软件平台预估投入成本约在1000万元以下），相关要求需符合《浙江省未来社区试点创建评价指标体系》，上述事项由市发改委牵头指导，相关内容由瓯江口管委会在地块项目管理合同中明确。
可以说这三块地无论是合起来还是分开来看，大是真的大，这也反应出瓯江口目前的特点，楼盘都是以大楼盘为主。乐清市这边单说地块大小的话是真的没办法和瓯江口比。
而成分复杂也是真的复杂：未来社区，商场，菜市场，幼儿园，社区卫生站等
300亩地块加上各种设施，这就是未来社区吧。一个楼盘就是一个小“社会”。
对于这种项目，怎么说呢，单看配建的完善程度，就很厉害，但是在基础属性上，则相对显得一般一些。单单容积率就达到2.9
那么大的地块加上，那么高的容积率，以此计算未来楼盘内的人口将非常庞大，再加上各种配建，以及地块相通，楼哥都为未来的物业捏一把汗！
并且以目前乐清的标准去衡量瓯江口的盘，楼哥个人觉得有点不上不下，而且更加偏刚需一点。
而这也是目前瓯江口普遍的一个基础属性，如果对上期美的君兰锦绣有印象的朋友，应该会记得，美的君兰锦绣基础指标和光辉之城是有高度相似性的。
而楼哥觉得现在瓯江口楼盘的同质化是较为严重的。那么对于喜欢“小而美”的楼盘的购房者来说，其选择是有所缺失的。
另外楼哥觉得如果去看瓯江口的楼盘，需要较为关注其：配建，因为在基础属性上各个楼盘之间已经难分高下了。
加分项有：有没有配建幼儿园，有没有配建商业综合体等。
而减分项需要注意其是不是已经达到竞价上限是否需要配建安置房。
而这也是楼哥觉得在地块基础属性方面，瓯江口与乐清最大的不同之处。
而目前看下来，光辉之城的配建是十分丰富的，本身自带商业综合体，在未来可能是其最大的优势之一。但是商业综合体目前还是有一些“疑虑”我们进入下一章节来说
光辉之城这块地相比乐清就像是大客车一般的感觉，大是大的，载的人也是多的，车票相对来说也是便宜一些的，但是相比小车，似乎难以做到面面俱到。舒适性和小车相比的安全性，楼哥觉得不如的。
周边道路
首先还是要来说说周边的交通情况，光辉之城目前周边比较重要的道路有瓯石路和雁辉路。两条路都是目前整体路况较为优秀的。
另外值得一说的是因为光辉之城这块地有三个子地块，三个子地块之间又有分隔，所以在出让公示里写明了：
允许E-07-04、E-07-06块的地下空间跨灵乐街设置地下空间连通通道；允许E-07-06、E-11-01地块的地下空间跨瓯石路设置地下连通通道。地下连接通道的宽度7-15米。
另外：本地块允许各子地块通过二层空中连廊联通，连通公交场站、轨道站点，通过架空廊道、立体天桥、慢行步道构建社区复合立体步行体系，优化步行空间体检。二层空中连廊不予不动产权登记。地块建成后，灵乐街和瓯石路作为市政道路的功能，需保证社会车辆通行。（来源：温州市自然资源和规划局）
相对来说，在地块出让的时候，周边的交通就已经完善了，三块地块任意一块地基本都处于是道路的情况下，并且各个地块之间连通也是较为方便的。
商业资源
而商业方面则是光辉之城整个楼盘营销的的重点之一，光辉之城需要配建一个商业综合体。如果说君兰锦绣像滨清和苑，那么在这方面光辉之城则和柳市的卓越广场存在一定的相似性。
瓯江口不同于柳市，卓越城能在柳市热销，因为柳市的人口基数足够大，在这样的人口基数下，柳市商业综合体是较为缺乏的。但是瓯江口不一样，其人口基数可能是其短板，另外瓯江口的商业综合体是不少的。和柳市的市场正好反过来了。
因此楼哥觉得其自带商业综合体目前是存在一些供需不平衡的关系的。
另外还有个问题，瓯江口的商业配套究竟什么时候才可以“生根发芽”。
瓯江口缺少的不是商业综合体，目前缺少的是支撑商业综合体健康发展的人，坦白说，等到光辉之城完全建设完毕之后是否有足够的人口支撑起这个商业综合体，楼哥还是有疑问的。
就拿乐清来说，常驻人口总比瓯江口多吧，再结合一下乐清商业整合体的发展。目前真正让人觉得还可以的似乎也只有一个。
而家门口的商业综合体能不能正常运转，将直接决定光辉之城的生活体验，这点上，楼哥觉得想要购买光辉之城的朋友一定要想好了。
教育资源
教育方面主要关注两个，一个是距离约800米的温州外国语学校，另一个则是距离一公里的道尔顿小学。（具体学区以未来划分为准）
而凭购房合同入学温州外国语学校这个流言，则和美的君兰锦绣一样，光辉之城作为较近的楼盘是可以享受到的。不过也只是获得了入学资格，究竟能不能入学则还是需要摇号（仅供参考，请以官方为准）
周边医疗
而瓯江口医疗资源倒是已经准备好了，也就是温州医科大学附属第二医院瓯江口院区。
其距离光辉之城也是较近的。
自然资源
自然方面也是光辉之城周边目前的软肋，至少在楼哥看来，光辉之城目前的情况是，周边并没有什么规划的公园，并且更不好的是，目前光辉之城周边也都在开发，整体的景观打造，还处于一个尚待开发的情况
居住氛围
居住氛围，怎么说呢？目前是较为“荒凉的”未来是可以期待的，其实不要说别的，如果未来瓯江口整体发展起来了，单单是光辉之城本身就有大量的居住人口，未来是不用担心的，但是目前的情况是，瓯江口整体的入住率是相对比较低的，不少购房者也是以投资为主，距离一个良好的居住氛围还有一定的距离。
其他值得一说的
而楼哥觉得其他方面最值得一说的就是光辉之城紧邻瓯华轻轨站，并且轻轨站直接和商业综合体相连。
效果图
轻轨一方面可以为商业综合体引流，另一方面也能方便这里的住户出行。这无疑是光辉之城一个较大的利好。
而另一方面光辉之城两个居住地块是南侧的，居住地块并未直接与轻轨站接壤，中间隔着商业综合体，这也能有效的降低轻轨噪音对居住的理想。
商业综合体和轻轨站的组合，令光辉之城的发展前景大大增加。而楼哥觉得这也是光辉之城最好打的一张牌。
然后我们看看小区内的环境如何。
效果图
我们先来看一些常规的的，光辉之城同君兰和著一样都在21年2月份首开，目前已经两期，都是北区，也就是紧邻商业综合体的E-07-06地块上。
目前开售的户型主要面积段在89-114平方米，这也是瓯江口目前主流的户型段。整体的户型大小相比于乐清市稍稍偏小一点的。
而楼盘内部的布局也能看出和乐清的不同，因为单单就E-07-06地块就有133亩，面积相当大！从效果图上也能看到，整个楼盘有个“中轴线”将一整个地块一分为二。
两个区域各有一个中心点，而楼盘也是围绕中心点去打造的。而点群式布局排列是较为自由的，相对于说这也能更好的进行景观打造，但是结合其较大的地块，还有三个子地块相通，内部打造要照顾到每个区域的难度不小，另外就是物业管理的难度也大大增加。
而关于内部打造方面，更详细的资料，楼哥并没有在找到相关的介绍，目前能够看到的景观设计都是在说其“示范区”也就是售楼处的打造上。而楼盘内部景观打造方面最终会怎么样目前还不得而知，大量的内容我们只能从效果图上去猜测。
而这一点楼哥觉得是比较遗憾的，因为楼哥对其示范区的打造是相当认可的，充满了科技感。
实拍图
不过因为资料的缺失，示范区的设计风格究竟有多少会延续到未来的内部景观打造上，我们难以得知。
而如何让潜在购房者更好的了解楼盘这方面，楼哥觉得光辉之城是需要改进一些的。毕竟，画饼，画饼，也要先把饼画好！饼都不画好，想吃饱更是无从谈起。
接着我们看看光辉之城价格方面
来源：房管网仅供参考
楼哥统计了一下一期二期，光辉之城整体的价格，并且不同的价位用颜色做了区分。
我们还是从整体情况开始说，光辉之城整体的价格大致在14700元/平方米左右。这个价格和我们上期说的美的君兰锦绣是有一定相似性的。这也是瓯江口整体的价格区间，相对来说，光辉之城和君兰锦绣的价格都是属于瓯江口较高的那一档。
但是光辉之城和君兰锦绣的价格还是有所区别的，楼哥看了一下光辉之城不同户型的价格区间浮动更大一些
其89㎡户型的价格是整体价格里面最低的，普遍的均价都没到14000元/㎡。而其115㎡的户型价格最高接近16500元/㎡。整体价格浮动更加明显。而楼哥看了一下。目前辉耀名邸的网签，反而是面积更大的卖得更好一些。
相信经过前面的介绍，大家对光辉之城已经有了一个基本的认识。那楼哥也来说说自己的看法。
其实楼哥觉得光辉之城的潜力是不错的，较大体量的楼盘+自带商业综合体+轻轨站的一套组合拳是很有杀伤力的。至少组合起来很协调。
大体量的楼盘增加了商业综合体的人流量，而商业综合体也可以增加整个楼盘的竞争力，而轻轨站的加持，既可以方便住户的出行，也可以为商业综合体引流。楼哥觉得这一套组合拳也是光辉之城最好打的王牌。
但是从销量上说，楼哥个人认为，光辉之城的销量是远没有达到预期的效果的，总体楼哥觉得是差强人意。
作为一个同样带有商业综合体的楼盘，柳市的卓越广场在柳市呈现的是一副“稳坐销冠”的局面。甚至卓越广场还没有光辉之城这样的轻轨加持。而光辉之城有卓越城没有的优势，在瓯江口却没能成为一个现象级楼盘。
楼哥觉得这主要是几方面原因造成的
一个是光辉之城的价格在瓯江口的市场也是属于较高的，其地理位置又比较偏瓯江口东侧，还需要发展的时间，而瓯江口目前还是以“投资为主”，这就造成了投资的成本较高，投资回报时间较长。
而另一方面光辉之城的自身传播力度也是有所欠缺的。因为无论是旭辉还是龙光这两个开发商在乐清市场都是没有在建楼盘的，作为对比，比如在乐清说起美的君兰锦绣，大家还知道，乐清有个美的君兰和著。因此也知道美的是个大房企。
而旭辉也好还是龙光也好，在乐清对普通购房者而言，根本不知道究竟是个什么样的房地产开发商。对开发商所打造的项目更是不会去关心。这就造成了，旭辉也好还是龙光也好，在乐清市场的整体的讨论都是较少的。
而龙光现在倒是在乐清市场上有了一点讨论热度，但是其却是以负面新闻出现的，可以说对很多第一次听到光辉之城这个楼盘的人来说，这个第一印象是相当糟糕的。
本身瓯江口的常驻人口就不多，瓯江口的楼盘本身就是较为依靠外部人口的流入，光辉之城影响力可能仅仅只停留在了瓯江口。没有获得外部人流量，热度，又怎么可能会有销量呢。
而光辉之城本身在营销方面就是有所缺失的，楼哥在查找光辉之城资料的时候感受就很明显，无论微信上还是百度上，对其的介绍都是较少的。楼哥还是作为行业内的人员，还知道一些专业的网站可以进行了解。那么普通人呢？
先认识才能认可。都不知道你又何来的考虑你这一说呢？
整体来说，楼哥觉得光辉之城产品力是可以的，但是其营销方面非常糟糕。大众对其的认知度低到，可能这篇文章说了“光辉之城”都没有多少人，愿意真正去了解这个盘的程度。
好了，楼哥想说的也就这么多了，如果你还有什么想法，不如在评论里告诉楼哥。
最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。
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