不过既然有人感兴趣，对一个人也是分析，对几十万人也是分析，那么我们今天就来聊聊玉榕湾。
我们先来直接的
地块属性：地块基础属性没问题，问题在于太小，偏刚需
周边环境：周边本身“街道”常规水平，重要的依托是S2
小区内环境：目前已知的，以刚需的角度去看还是不错的。
价格分析：其成败的重中之重，但是目前尚不明确
首先来说说玉榕湾的开发商，乐清意华房地产开发有限公司
这个开发商我们应该都不熟悉
楼哥看了一下股权穿透图
来源：爱企查
在股权占比中可以看到三个股东。
其中意华控股集团的法人代表也是乐清意华房地产开发有限公示的法人代表。
而意华控股集团大家可能会有些印象，意华控股集团是本土上市电气企业，该公司主营网络类接插件、消费电子连接器、光电类连接器、电气电源连接器等配套产品。
其厂区就在浙江省温州市乐清市翁垟街道意华科技园。和玉榕湾距离相当的近。
来源：百度地图
两者的距离仅一公里左右。
而本次开发玉榕湾项目，应该是意华控股集团首次进军地产行业。
做个不恰当的类比。
这个开发商的发展轨迹似乎有点像我们现在更加熟悉的“瑞鑫地产”，只不过瑞鑫已经具备一定的规模和知名度，而意华在地产领域似乎才刚刚起步。
也正因为如此，作为一个新进入地产行业的开发商，我们所能找到的资料还不是很多。
而玉榕湾则是其的推广名，整体名字上还是体现了其较为现代的感觉。名字也是较为大气的，似乎可以看出意华的虽然是刚刚进入地产行业，但是想要有那种一出手就是精品的感觉。
了解这些信息，我们再看看这个项目的地块如何
我们切入正题，先来聊聊这块地基础指标方面怎么样
对地块好不好的评价楼哥重申一遍：地块好不好的判断标准是对于后期在此做的项目是否“妥帖”而言，并不是独立去评价地块如何！楼哥认为没有差的地块，只有后续建设是否符合。以下内容均在此框架下讨论。
来源：自然资源网上交易 楼哥整理/仅供参考
首先这块地还是比较小的，整体的面积仅6708.99㎡，也就是约10.1亩，整体的面积是较小的，是一个小盘。
其他方面，容积率2.5，建筑密度27%，以及绿地率35%，建筑高度54米。
这些方面整体是较为不错的。在容积率，建筑密度，绿地率，以及建筑高度方面没有什么可指摘的。
至少在硬性指标方面这块地看起来是能够保持一个较为舒适的情况的。
虽然其基础指标不错，但是说到定位，楼哥个人觉得是：偏刚需的
一方面是这个地理位置几乎和“改善”绝缘。
另一方面地块实在太小，弱化了基础指标上的优势。
因此这块地的定位从出让开始，就是一个满足较好舒适度的刚需小盘。
不过地块小也有地块小的好处
本身开发商刚入局地产行业，这样的体量，定位，甚至地块较为方正的形状，都较为适合其打造。
说直白一点：用较为优秀的基础属性，去打造一个偏刚需盘，其难度是较低的。只要循规蹈矩，不整花活，打造出来的项目是不会让人失望的。
打个比方：对于意华来说入局房地产就像是新买的一款游戏，第一次玩不知道这个游戏是怎么样的，所以保险起见选一个最低难度，先把游戏完整的通关了先，把信心就建立起来。如果还能打出一个较高的分数，那在市场上的口碑也就能开个好头。
说完了地块基础指标方面，我们来说说周边情况
而周边情况是楼哥个人觉得最重要的，是这个楼盘真正的竞争力所在。
也是这个楼盘真正区别乐清目前市面上所有楼盘的重要区别。而这样的区别仅由一点带来，那就是：
轻轨
我们要搞明白轻轨轻轨的意义，首先就要看说没有轻轨的条件下玉榕湾目前的情况
首先看地图
来源：百度地图
周边道路
其周边较为依靠两条道路，一个是经二路，未来可由经二路前往经开区再前往乐清市区，而经二路的南向延伸就是柳翁线，再由柳翁线可达228国道，连通瓯江口。
另外一条则是南阳路，向西可由此前往象阳在到柳市。向东则可以到大门。
玉榕湾周边路况可谓是四通八达
商业资源
商业资源则是“街道”的正常水准，周边不存在什么大型综合体，日常生活较为依赖镇西南路的沿街店铺。
日常生活尚且可以满足，但是如果追求更好的休闲娱乐，则其周边一公里以内稍显捉襟见肘。
医疗资源
医疗资源则出现和商业资源类似的情况，周边的卫生所是有的，解决一些小毛病可以的，但是一旦说更进一步，周边则稍显缺乏了。
不过这也是“街道”的正常现象，虽然有瑕疵，但楼哥觉得这方面是没什么好苛责的。
公园资源
周边的公园资源也倒是有，有一个塘下公园，直线距离在700米。日常逛逛是可以的
教育资源
教育资源算是玉榕湾除了轻轨之外的另一大特点，其紧邻的就是翁垟第一中学（初中），另外周边还有翁垟一小，翁垟四小等学校。（具体学区以未来政府划分为准）
其他值得一说的
从地图上可以看到目前周边工厂是较多的，另外就是其周边还能看到大片的未开发地块。其周边说好听点是拥有广阔的发展前景，说难听点是略显荒芜。
总结一下：
其周边的优点是：九年义务教育的学校资源不错，离学校较近。周边道路情况不错，以及拥有一定的公园资源。
缺点则是：九年义务教育之后高中有缺失，商业娱乐资源，医疗资源受限于“街道”的位置有瑕疵，以及周边存在大量未开发的地段。
而轻轨的出现则完美解决了这些方面的痛点
来源：乐清市人民政府网
比如说商业娱乐资源，轻轨未来途径乐清两个站点，一个万岙站，紧邻正大城。
另一个旭阳路站则更加夸张，拥有乐清首个TOD商业项目中金汇，直接从轻轨站台到中金汇的连廊，同时中金汇北侧就是南虹广场，两个商场将构成乐清首个商业综合体集群。
也就是说玉榕湾周边只需要能够满足日常的生活所需，更多的娱乐需求可以通过轻轨站而嫁接到市区已存在的设施上。
不仅仅是商业娱乐上，医疗以及九年义务教育之后的高中都可以借由轻轨来得到满足。
这就是轻轨说存在的意义，也就是直接对生活方式的改变。
这可不是楼哥信口雌黄，而是有众多的论文依据，以及多个城市的现有案例作为支撑的。甚至有个专门的名词用来形容这个发展方式
也就是上面提到过的“TOD”模式：简单说就是以公共交通作为导向的发展模式。
同时楼哥也大胆预言，在未来，S2沿线各个轻轨站点的周边，将会有一批类似的住宅兴起建设。
因为轻轨的存在不仅仅是弥补小区域内的某一项短板，而是将整个轻轨覆盖内的区域，与核心地段紧密的结合。
当然轻轨也会对周边居住体验产生一些影响，比如说声音，震动等因素，但是在翁垟这样的区域，轻轨的这种小瑕疵相比起其的优越性来说简直可以说“不值一提”。
这里为了不避免歧义，楼哥是把轻轨对其周边项目的影响分为三类。
第一类是市区内轻轨周边居住楼盘：轻轨对其是好坏参半，因为本身地处中心地段，轻轨连接核心地段的优势不在，甚至是对高端楼盘存在不少的负面影响。
第二类是市郊处轻轨周边居住楼盘：轻轨对其拥有巨大提升，有瑕疵，但是与所带来的生活方式革新相比，这种瑕疵不值一提。
第三类是市区内轻轨周边商业项目：轻轨对其是巨大提升，更多的是能将周边地区的人口带来，引流作用明显，又因为不住人，轻轨所带来的负面影响，微乎其微。商业项目与轻轨是天生一对。
而玉榕湾很明显就是属于第二类。
然后我们看看玉榕湾小区内环境的打造如何
因为目前玉榕湾整体还处于建设的初期阶段同时也还没有开盘，很多信息我们都没有办法得到确认。我们就说说目前已知的信息
效果图
首先就是玉榕湾小区内设置三栋楼，考虑到整体的容积率不高，整体地块较小，其体量是较小的。根据设计图上的资料：
来源：乐清市人民政府网
90-140㎡的户型有135套，60-90㎡的户型有3套，总计有138套。
同时这138套并不是都能销售的，地块出让的时候，还出现很不常见的自持住宅部分
项目建设要求：
1、地块自持住宅建筑面积不少于2000平方米，自持商业建筑面积不少于500平方米,自持部分应集中布局，整体登记。
2、该地块需配建社区服务用房一处，建筑面积≥350平方米，应设置独立出入口，建成后无偿移交给乐清市翁垟街道办事处，具体公配设施建设要求详见乐资规条〔2020〕233号文件。（来源：乐清市人民政府网）
自持住宅有2000㎡，也就是大致上是20套左右的自持部分。
自持住宅什么意思呢，简单说就是只能租，不能卖。单次租住最高10年。
也就是说，去除掉自持部分，整体楼盘只有百来套可供销售。
效果图
而外立面则是：底层商铺石材干挂，住宅部分，顶部铝板，楼栋侧面都是真石漆。如果我们将其定位为较刚需的盘，这样的建设规格，还是不错的。
用到了铝板，真石漆，玻璃的使用。是比较现代的风格。
另外还能获得的公开信息就是其层高大致在3.1米，来源于玉榕湾推广微信。（仅供参考）
来源：乐清市人民政府网
因为还没有进行备案发售，其他我们能获得的信息就不多了。如果大家对这个盘都很感兴趣，我们可以等正式开售了，再详细的做一篇。
因为玉榕湾还没有开盘其价格还未公示，我们暂时还不得而知其价格。
但是这恰恰是楼哥觉得最重要的部分。将直接决定其所倡导的理念能否被认可。我们在下个章节，结合目前已知的信息统一的进行分析。
好了，经过上面的介绍，虽然玉榕湾还没有开盘，相信大家也已经对玉榕湾有了一些认识了。
那么楼哥也来说说自己的想法。
楼哥觉得玉榕湾几个关键词：刚需，轻轨，学校，乐清周边街道。
其中轻轨是重中之重，玉榕湾的最大的底气楼哥觉得皆系于此
玉榕湾是楼哥目前看到的乐清周边乡镇几乎是第一个主打轻轨站周边概念的楼盘。
在周边环境章节楼哥以及分析过了轻轨站周边楼盘的种种利好。
但是大家发现没有，与其说是轻轨站的利好，不如说是因为轻轨站所带来的与乐清市中心紧密联系的利好。其本质上是要吹的不是轻轨站，是乐清市中心。
说简单点就是“市中心真是好，玉榕湾能靠轻轨到达”
这里就会出现一个问题：市中心那么好，我为什么不直接住市中心？而住在市郊轻轨站旁边的玉榕湾？
大家肯定会说：因为可能玉榕湾会便宜。
没错！就是价格因素
楼哥在价格一节里说了：价格将决定玉榕湾的成败就是这个意思。
大家都知道玉榕湾会比市区内的价格便宜，那么大家有没有想过这个价格要比市区的价格便宜到什么程度，才能让人选择玉榕湾？
以及乐清市中心的价格已经让人到了没办法承受的程度了吗？
我们经常在互联网上看到，很多在北京工作的吐槽，工作在市中心，但是住都快住到河北了，上海的吐槽，住都要住到江苏了。
这就是普通人无法承受北京市上海市中心的房价租金了。那么乐清作为一个地级市到这样的程度了吗？
玉榕湾楼哥个人觉得单论楼盘所在地的周边各项资源，不能说是很差，但是也只能说是“街道”的正常水准。整体中规中矩和乐清市中心是有一定差距的。
轻轨的价值需要由远比乐清市中心楼盘低廉的价格来体现。
而这个价格，楼哥个人认为应该是乐清均价的腰斩，比如说市区内均价2.4万，那么玉榕湾就不该超过1.2万。其竞争力，以及在宣传上才有足够的“噱头”
比如说。“一半价格享受市区黄金地段的生活”这样的噱头。
玉榕湾在楼哥看来是一个典型的不能再典型的依托轻轨影响力的楼盘。其成败甚至会影响到后续，大家对周边街道轻轨站盘楼盘的信心。
而考虑到意华作为首次跨界地产圈，也需要“开门红”楼哥觉得玉榕湾的价格是可以期待一下的。
以一个较低的价格享受到乐清城区优秀的配套，这样的说法你会认可吗？
好了这篇文章楼哥写的已经够长的了，我们就暂时先到这
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