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具体位置区位分析
来源：百度地图（大致位置）
该出让地块位于盐盆街道盐城社区，出让面积21453㎡，也就是约32.1795亩！起始价20350万元！折合初始楼面价约3060元/㎡！
整体21453㎡，也就是约32亩，大小属于中等偏小。容积率3.1，绿地率35%，建筑高度80米，建筑密度22%。
同时考虑到这块地有回购房的因素，所以整体的定位是纯粹刚需的。
这块地楼哥觉得最值得一说的地方在于这块地的地理位置。
因为这些年乐清明确了“乐盐组团发展”，所以我们看到在今年发布的土地出让计划表中。
来源：乐清人民政府网
盐盘街道的一些土地也被归于乐清中心区，所以中心区的范围似乎比我们想的要大不少。
行政规划是一方面，更重要的是这块地的实际位置，确实也比较靠近中心区。
来源：百度地图 楼哥制作仅供参考
你比如说这块地距离正大广场的直线距离仅有2公里，距离中心区的住宅项目，山海万和仅有2.5公里。（来源：百度测距）
考虑到这里的地理位置，以及存在一定的回购房子，所以这块地的初始楼面价仅有约3060元/㎡，那么这块地上做的纯刚需项目，楼哥保守估计一下，可能每平的最终备案价格只有一万出头。
那么这里就会出现一个明显的问题。
其实就是隔了一个盐盘山隧道，同样可以说是中心区的地块，距离大型商业综合体仅有2公里的一个住宅项目，价格相比传统意义上的中心区楼盘，未来项目可能1开头的价格。
价格只有目前中心区一半左右。
这样的一块地，市场前景你觉得怎么样！
出让地块的基本情况和规划指标要求
来源：乐清人民政府网楼哥整理
备注：
1、具体规划参数详见乐清市自然资源和规划局《规划设计条件通知书》（乐资规条〔2023〕0099号）。
2、计入容积率指标的总建筑面积：≤66491.9平方米（温州2000坐标面积）（其中不同功能的建筑面积要求：2000平方米≤零售商业用地（B11）、餐饮用地（B13）≤3000平方米（建筑物的地下室、半地下室除作为车库及消防、人防等必备设备及其配套的设备用房外，其余功能建筑面积另行单独计算容积率建筑面积指标）。
3、城市市政基础设施配套费、契税、公证费等其他规费和税费未计入起始价和竞得价，由竞得人另行支付。建筑物的地下室、半地下室除作为车库及消防、人防等必备设备及其配套的设备用房外，其余功能建筑面积根据批准的总平方案确定的用途另行单独计算容积率（不得作为经营性用途），并由竞得人另行缴纳出让金补签出让合同，评估时点为总平方案的批准时间。
4、竞买人在取得竞买资格后，不得擅自变更其企业的法定代表人和股东及股权比例；受让人在办理土地使用权初始登记前，不得擅自变更其企业的法定代表人和股东及股权比例。
5、本次地块以现状条件出让、交地。
回购房建设要求:
本次出让地块中部分建筑面积由东园股份经济合作社和柏树巷股份经济合作社回购，其中由东园股份经济合作社集体及社员回购建筑面积19424平方米，由柏树巷股份经济合作社集体及社员回购建筑面积19012平方米(包括商业建筑面积回购小于等于2600平方米，最终回购面积在方案会审时，由经合社集体确认)。
信息来源：乐清人民政府网
区位图
信息来源：乐清人民政府网
土地勘测定界图
信息来源：乐清人民政府网
现场图
信息来源：乐清人民政府网
竞买注意事项：
竞买资格及要求：中华人民共和国境内的自然人、法人均可参加竞买，但法律、法规另有规定外。本次出让活动不接受联合竞买。
凡在乐清市境内未缴清土地出让金、违约金及地上物作价款（未到土地出让合同约定缴纳期限的除外）或已构成土地闲置但未处置到位或列入经营异常名录的竞买人，及其按招拍挂文件在本市成立的新公司均不允许参加竞买。
自然人或住所地不在我市的竞得者取得该宗土地国有建设用地使用权的，应当在签订《成交确认书》之日起一个月内在我市成立新公司，并以新公司名义签订《国有建设用地使用权出让合同》，竞得人出资比例不低于100%。本地公司也可成立新公司，成立新公司条件同外地公司在乐清市成立新公司要求一致。
本次出让不设置底价，本次挂牌地块设定上限价格为26450万元。当地块挂牌价格未到上限价格时，实行自由竞价，竞买人每次报价应高于当前最高报价，挂牌增价幅度为人民币100万元或100万元的整数倍，竞买人可在满足增价幅度的条件下进行多次报价，按“价高者得”的原则确定竞得入选人。当竞买人报价达到上限价格时，确定竞买地价为26450万元，不再接受更高报价，转为线下摇号确定竞得人，线下摇号规则详见《乐清市国有建设用地使用权挂牌出让线下摇号规则》。
以上来源：乐清人民政府网
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