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发表于 2008-10-28 03:02:36
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 地方政府救楼市拉开序幕了，什么“零契税”、政府提供补贴和首付降至20%等等，花样不少。不用说，所有的措施都是为了维持现有的房价，都是为了持续吹大房地产这个已经巨大的泡沫。
就中国房地产的问题，我已发过《打算买房的人，你听说过这个吗？》和《看在改革的份上，拉“泡沫”一把！》两篇短文。本小文只讨论一个问题：现在将购房首付降至20%意味着什么？
先谈谈国外的一般情况。以美国为例，在房地产泡沫以前，消费者欲申请购房贷款，一般要提供房价20%的现金证明，而所贷金额不能超过家庭年收入的四倍。在这样的情况下，万一出现无法还贷的问题，银行就可以比较容易地以低于房价20%的价格将房子卖掉，收回贷款。这样的规矩，在房地产泡沫过程中被打破了，于是，我们看到了今天的美国金融危机。
中国的情形如何呢？长期以来，即使在前几年房地产市场十分火爆、房价飞涨的时候，银行在为普通消费者提供房贷时，也要求购房者提供30%到40%甚至更高的首付。原因很简单，中国的房价/年收入比早已远远超过四比一，如果银行按照房价的80%发放贷款，除非有其它的资金来源，仅仅依靠工资来付每月的本息，购房者恐怕连饭都吃不上，银行的贷款安全是不能得到保证的。
这种情况现在改变了吗？是房价显著降低了还是群众的收入明显升高了？都没有。事实上，在一片房地产“冬天”的喧闹声的背后，是房价的继续上升，只不过升幅有所减慢而已。房地产市场的困难，是销售量的下降；中国地方政府的所谓“救市”，也不过是促销，这和美国政府的“救市”不是一回事。我们知道，表面上，大量积压的空房套的是地产商，而实际上，真正被套住的是银行。这就是任志强会说“要死银行先死”这样的话。那么，在这样的情况下，为什么银行的胆子突然变大，放宽贷款条件呢？他们此时为什么不怕出现购房者断供的问题呢？要知道，如果出现大规模的断供，在大量的积压空房的影响下，房价的下跌绝不止20%，银行要想收回贷款，要比从前更难。
文章在哪里？文章出在地产商的贷款同按揭的利率不同和破产法的适用范围。
地产商的贷款是短期贷款，利率一般是固定的，而按揭贷款的利率是不固定的，在通货膨胀、利率上升的时候，按揭的利率也会水涨船高，银行的风险降低；与美国等西方国家不同的是，中国只有企业破产法，没有个人破产法。
房子卖不出去，地产商最后可以选择破产，银行接收下来的一大堆空房的价值将越贬越低。在资金反正都被套住的两种情况下，银行选择了非常自私的“两害相权取其轻”的做法，试图以降低首付的诱惑，将债务从房地产商的身上，转移到普通消费者身上。这样，地产商解了套，地方政府的利益得到保护，而银行则“不赔不赚”，它不过是通过一个手续，作了一个债务转移。但是请注意：即使在缺少资金不得不断供的情况下，购房者欠银行的贷款也会因为中国没有个人破产法而无法“赖账”。银行收回去的房子如果不能抵偿按揭的数额，消费者即使在失去房子以后，仍需继续偿还欠债的剩余部分（这种情况美国的购房者是不会遇到的）。在房地产泡沫破裂、房价大幅度缩水、房产变成负资产的情况下，按揭就可能象鬼魅缠身，把贷款人活活缠死。这不是我在危言耸听，汶川地震后，银行有关人士已经对类似问题有过说明，只是由于地震的情况特殊，灾区人民才没有陷入失去财产后还要继续支付贷款的困境。不久前有报道，深圳就出现了房贷断供的案例，银行也并没有简单收回房子了事。
在这里，我想提醒现在想买房的人，不要被眼前的所谓“优惠”所迷惑。在房地产市场明显是买方市场的情况下，一定要揝紧手里的钱，坚持再等一段时间，直到确信你不会出现上述困境的时候再打开你的钱袋子。
中国的房地产这个巨大的泡沫，很快就会破。有“经济学家”说了，现在政府“救楼市”，是为了经济的“软着陆”。什么是“软着陆”呢？就是在着陆时找个“垫背”的。在你决定买房子的时候，我劝你不妨问自己一句：我是不是这个“垫背”的？ 黄金保值可以放一万年,而房子保值能放多少年呢?十年旧了,新房出来了!拆了没了,旧了不值钱了!
[ 本帖最后由 田野农夫 于 2008-11-8 16:11 编辑 ]
[ 本帖最后由 田野农夫 于 2008-11-20 20:24 编辑 ] |
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