相当于A股10000点水平的商品房价格的下跌是不可阻挡的 [复制链接]

田野农夫

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发表于 2008-10-28 03:12:01 |显示全部楼层

在经济领域，很多东西都是相通的，因为人性的本质在不同的国家，不同的时期并没有什么不同。股市是这样，房地产也是。
　　　　
　　　　过去的一年，中国A股从6000多点跌到了上周五收市的1800点。原因很多，源于股改锁定了大量筹码同时给予了送股补偿的股市开始了漫长的疯狂的超级大牛市。在6000多点的高位上，贪婪的人们还沉迷在“10000点不是梦”的癫狂中。很好，现在股市到了1800点了，我认为年底之前“1000点不是梦”这样的预言不需要多大的勇气就可以说出来。
　　　　
　　　　事实上，几个月之前我说了中国A股深不见底，被这个论坛上耻笑了一回。我不会像郎咸平那样神吹，你可以去搜寻我的帖子看看。
　　　　
　　　　经济学很复杂，但是幸好，人性是相通的。1929年发生在美国的事情，2008年也可以重新在华尔街重演。正如美国现在的对银行进行“国有化”的举动在过去的几十年之前也曾经发生过。
　　　　
　　　　那么，在房地产领域，中国将要发生的事情，必然也和日本在80～90年代发生的事情无比的近似－－东方民族的私有房屋情结、巨大的银行存款，升值带来的流动性泛滥，人性的贪婪，政府的推波助澜等等。
　　　　
　　　　和日本不同，中国政府在本不属于政府的土地产权的前提下，获取了更多的近乎暴利的土地出让金收益。在所谓的“新兴＋转轨”的幌子下面，房地产开发商和政府、银行之间进行了大量的上不了台面的交易。最终的结果就是商品房的房价到了一个近乎奢侈的程度。那已经难以用泡沫来形容了，根本就是把黄铜硬生生炒作成了黄金。
　　　　
　　　　牛市不言顶。在股市里面，股改之后很多股票都涨了十几倍乃至几十倍。房价也是一样，三年之前，4000多的房价动辄被炒高到了12000。。。
　　　　
　　　　从投机的角度，商品房是一个很好的载体。因为她的首付2成或者3成，有着巨大的金融杠杆。假使你拥有100万的现金，首付两成，那么你可以同时购买5套标价100万的房子，5套房子假如涨到120万你出售，在忽略税费等开支情况下，你获取了5*20＝100万的利润，100％的利润。这样的暴利吸引了最早的炒家去疯狂炒楼。然后是那些手里有余钱的政府公务员、垄断行业的员工、小本生意的老百姓等等。。。在房价不断上涨的情况下，前往“投机”或者“投资”的每一个人都能够获利，房价由此进入超级大牛市。与此同时，和地产商关系密切的媒体不断鼓吹，铺天盖地的商品房的天花乱坠的广告让你心动，而不断飙升的楼价则不断刺激你的神经让你觉得再不买明天又要多交钱。。。。而那些所谓的专家，则拿出什么城镇化需求、人口增长需求、地少人多需求等等，让你觉得楼价只会上涨不可能下跌。在这样的牛市气氛中，政府可以继续不断的高价卖地（尽管产权并不属于政府，卖出的土地也仅仅是商铺30年住宅70年的使用权），银行可以轻松的数着从躺在银行的N多存款中获取的房地产贷款的存贷差，购房者则享受着第二期、第三期的房价的不断加价的账面获利的快感。。。一切都是那么的完美。大家都在赚钱。
　　　　
　　　　可是，世界经济历史告诉我们，没有永远的牛市。即便是80～90年代仅仅东京的地价就足以买下大半个美国的日本，最后也迎来了房价的暴跌。
　　　　
　　　　中国人乃至于东方人都这有守土恋家的习惯，对于房屋都有着私有的情结。所谓祖屋，认为房子都可以传承到下一代。只有住在属于自己的家里，才有安全感。这一点和习惯于四处为家的欧美人截然不同。这就造成了所谓的对于商品房的“刚性需求”。很不幸，这里被别有用心的地产商调换了概念。这个需求，充其量不过是“潜在需求”。
　　　　
　　　　有需求就必然有供给，于是房地产商登台了，他们从政府那里买地（土地出让金的缴纳别说一次性即便是分期也有推托的），从银行那里借款（别说什么30％的自有资金，某些时候仅仅是一个土地意向合同就足以从银行抵押贷款），然后让建筑包工头自筹资金带资建房，最后是早早的预售给饥渴的购房者。整个环节，近乎空手套白狼。即便到了2007年，在土地出让金严格管理，银行收紧对于开发商的贷款以及严格预售条件的情况下，猫腻还是依然时有发生。
　　　　
　　　　就是这样的商品房从拿地到售卖整个环节，开发商赚取了暴利。还记得前面说过的杠杆吗？同样的，开发商比投机炒楼获取的利润更多得多。举例而言，假如一个亿的土地出让金，一个亿的建设成本，最后三个亿的售价，开发商是不是只是赚了50％的利润？在拖延土地出让金的情况下，由承建包工头带资修建的房子，按照开发商实际投入的资金，这个利润又是多少？
　　　　
　　　　于是，在过去几年的房价大牛市中，房价指数早已经飙升超过了A股的6000点，我认为已经是10000点的水平了。别和我说什么资源稀缺，日本人口密度不比中国大？别和我说什么政府也在打击炒楼，你看看新加坡是怎么做的－－炒楼收益100％充公。。。
　　　　
　　　　那么，既然A股可以从6000多点跌到1000多点，为什么高高在上早已经超越了购房者购买能力的楼价不能跌？
　　　　
　　　　当股市从6000多点跌到现在的1000多点，政府又做过什么“救市”的行为？即便是降低印花税，单边征收印花税又如何？一针鸡血而已。
　　　　
　　　　别和我说什么购房者面对房价下跌心理不平衡，股民面对股价下跌心里就兴高采烈？
　　　　
　　　　别像那个杭州书记说什么“负资产”，中国目前根本没有香港那样的法律，你断供顶多银行收回你的房子，你根本不可能沦为负资产。
　　　　
　　　　别和我说什么银行会产生坏账，谁说过房地产贷款就一定是一本万利的，你银行业绩增长的时候自己不控制风险甚至故意降低门槛提供虚假按揭，你不该亏损吗？
　　　　
　　　　别和我说什么房地产价格降低会影响上下游N多的环节。你房价降低了，将老百姓的潜在的购房需求在一个合理的房价上激发成了真正的刚性需求，还怕房子不卖得火爆？还怕水泥、钢铁等建材行业不景气？还怕千万的农民工兄弟没有事情做？
　　　　
　　　　很可惜，在政府和开发商不肯放弃短期暴利的情况下，他们不惜指鹿为马也要试图将房价“稳定”下来。在房价符合经济规律要下跌的时候，任何违反规律的举措最终都必然会落得一个可耻的失败的下场，而政府在这个过程中的政府信用将荡然无存。
　　　　
　　许小年在CCTV2上对于次贷危机讲述得相当透彻。他关于市场经济的描述也相当到位，摘录如下，给那些试图用政策凌驾于市场的螳臂挡车的某些官员们提个醒：
　　　　
　　　　“
　　　　在市场面前，在自然面前，我们必须认识到什么？人的能力是有限的，不要想驾驭市场，不要想改造自然。工业革命之后，人类脑子发挥强大，掌握了这么大的物质能量，掌握了蒸汽机、发动机，掌握了核动力，他觉得我现在可以成为世界的主宰，我可以成为宇宙的主宰，不，你永远不可能成为世界的主宰，不管你的科技如何发达，不管你掌握的物理力量有多大，这个世界上永远有一些力量是超出人力所及的，所以我们搞市场经济，在市场面前，我老说在市场面前要有敬畏之心，不要动不动就想我要驾驭市场，我要改造市场，我要设计市场，这都是一些非常愚蠢的想法。
　　　　
　　　　　　过去我们讲说人类认识自然的目的是为了改造自然，今天我们还说这样的话吗？今天我们不说了，为什么？我们在改造自然的过程中犯了无数的愚蠢错误，被自然严厉的惩罚，今天我们终于明白了我们认识自然的目的是为什么？是顺应自然，保护自然，所以我们今天提的口号是保护自然，是保护生态，是休养生息，和自然的和谐共处，那人和经济之间的关系是一样的，不要幻想你能驾驭市场，不，市场不可驾驭。你想驾驭市场的结果都是要被市场惩罚，那我们还在这儿研究干什么，我们要认识市场的规律，要顺应它。
　　　　”
　　　　
　　　　很明显，在房地产市场上，商品房的价格远远超出了人们的购买力。即便对于那些已经拥有了房子的购房者，他们有多少不是从父母那里获得支援，从亲戚那里得到帮助，从朋友那里得到支持？
　　　　
　　　　当这些“需求”已经被榨取完毕之后，开始用降低首付这样降低抵御风险的手段的政策去进一步“刺激”那些本来不满足首付条件的潜在的购房者的时候，说明什么？说明整个房地产市场的收益越来越小，而风险越来越大。
　　　　
　　　　真正的投机炒楼客不可能看不到这一点，正如在A股，公布所谓的利好组合拳的第一天地产股大涨，但是银行股大跌；第二天，也就是昨天，地产股和银行股抱团跌。
　　　　
　　　　市场是一个群体的市场，相信“人民的眼睛是雪亮的”一定要比相信人民都是蠢货的决策更加符合市场的规律。
　　
　　
　　近来看了《刺客联盟》，很火爆的一部片子。　　
　　　　我就在想，古老的（1000年之前）的纺织部落的刺客联盟发明的纺织机织出的姓名被刺客们执行了任务，于是维持了世界的秩序。可是，当纺织机开始织出那个守候在纺织机前面解码的反派（摩根·弗里曼饰演）的时候，一切都变化了。摩根没有让刺客去执行杀他自己的任务，而是自己去钻研发现了纺织机的秘密，自己去编写姓名牟利。
　　　　
　　　　幸好，影片的最后，安吉丽娜朱莉发出一颗子弹，让剩下的出现在纺织机上名字的刺客联盟的杀手们都一命呜呼，她用自己的行动维护了刺客联盟的神圣。
　　　　
　　　　联想到今天看到格林斯潘在国会作证承认自己的经济政策对于这次的次级房贷有责任，我立即想到了他终于承担了朱莉的角色。
　　　　
　　　　很可惜，这是在美国。而我看到的是房贷首付降为两成，看到了杭州的书记不惜赤膊上阵胡说八道。
　　　　
　　　　谁是朱莉，谁是摩根？
　　　　
　　　　在房地产价格上，政府可以做的事情很多，廉租房是一个很合适的政策选择，而巴巴的维系高达10000点的房价那是政府力有不逮的事情－－既然A股6400点你都无法维持，怎么可能维持10000点的房价？
　　　　
　　　　在房价转折的关头，毫无疑问是考验政府公信力的时刻，是考验政府信用是放大还是沦为废纸的时刻。在房地产已经事实上绑架了中国的银行、政府的时候，是像朱莉维持刺客联盟的神圣那样维持政府的信用？还是像摩根那样贪生怕死贪图私利？
　　　　
　　　　被忽悠太多的民众已经可以自己分辨是非。
　　

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