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2019三四线城市的楼市如何走?

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  稳楼市、稳地价、稳房价成为目前行业的三大关键词。这也让我们对于未来的楼市走向有了一个心里预期。在过去的2018年在国家有效的调控政策引导下一二线城市楼市稳中有降,三四线城市虽然出现了局部过热总体而言从量价上来看还是稳中有升。
  众所周知,近两年在一二线城市楼市降温的背景下三四线城市的房价相对而言增幅过快深入分析原因:首先,一二线城市限购趋严导致的刚性需求外溢在短时间内造成三四线城市的供需失衡;其次,近两年伴随着新型城镇化建设步伐的加速在棚改货币化安置政策利好下催生了大量的购房需求;再次,在一二线城市拿地门槛高启的背景下一些品牌知名开发企业纷纷涌入热点三四线城市,在知名房企品牌溢价效应的带动下三四线城市房价也就呈现出上涨态势。正是在这样的主观因素的影响下三四线城市的供需基本面就被打破。在这样的背景下很多人就会问未来三四线楼市会继续高走吗?哪些区域会成为热点区域?2019回乡置业是不是好的时间节点?
  人口净流入与人口净流出的三四线城市会出现分化
  人口是影响一个地区房价走势的关键因素,人口聚集的地区往往都是产业聚集经济相对发达的区域在这样的区域需求与房价的关系依然是存在。因此对于一些人口净流出的三四线城市来说,在没有需求支撑的前提下区域楼市会平稳不会有太大的波动。相对于那些人口净流入的城市在充足的需求刺激下会有小幅的增长也是可以预见的。
  棚改利好带动下的购房需求释放未来三四线城市房价企稳
  楼市发展20几年来经过市场化的洗礼,一二三四线城市刚需释放率高启是个不争的事实。特别是在过去几年的的棚改中各自区域的本地居民购房需求再次被释放,这样的城市就算是放松调控,需求端后劲也会不足。何况在去年国家出台相关文件对以货币化安置为主的棚改政策做了调整在未来以实物安置唱主旋律的前提下,三四线城市的房价不会出现爆发式上涨。
  大牌房企布局城市会成为热点
  在一二线城市拿地门槛提高的前提下,知名房企便纷纷在三四线城市布局。在目前行业进入整合时代的背景下房企拿地做土地储备的谨慎性会增强,因此未来发展潜力大、产业聚集的区域必然会成为房企重点布局的优先区域。
  所以,我们也可以从品牌溢价的这个角度来讲大牌房企扎堆的三四线城市房价还是有上涨的可能的,反之,大牌房企都不关注的城市只会继续走跌。
  2019三四线城市进入买方市场
  过往三四线城市的楼市出现了量价齐升的现象,因此去库存也就成为地方政府的当务之急,随后国家出台了一系列的相关政策,在有效去库存的前提下三四线城市的楼市也逐渐理性回归,另外在国家“房住不炒”“因城施策”理念的引领下,2018年部分三四线城市也陆续出台限制性政策,虽然对房价过快上涨的抑制效应没有立刻显现,成交量却得到了有效控制,有价无市的市场现象也就显现出来。
  为何会出现这样的局面呢?一方面在目前热点的三四线城市市场也出现了一二城市楼市发展初期阶段出现的房价收入比失衡的现象,在棚改货币化安置利好影响下的一部分需求群体、以及高收入阶层已经得到释放的前提下,需求端的购买力后劲不足。另一方面在目前一二线城市在限购影响下楼市降温的前提下,部分需求端群体对三四线城市楼市预期不明确,因此除去棚改急需要购房的人群,市场化条件下产生的刚需阶层在目前的房价水平下并没有多强的购房积极性大多都在犹豫观望。
  从投资角度来分析,虽然目前三四线城市楼市火热但是其中投资性需求还是有一定的占比,租售比失衡,甚至二手房、新房价格倒挂的现象也是存在的。
  按照去年下半年的趋势伴随着棚改政策的收紧,开发商为了稳现金流今年三四线城市的楼市或许会出现量价齐跌,对于购房者来说选择购房的范围就更宽泛或是一个买房的好时机。

 
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你见到了我 发表于 2019-1-12 16:04 | 显示全部楼层
房子是越来越贵,就是不知道什么时候不涨
 
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bird吧 发表于 2019-1-12 16:08 | 显示全部楼层
额 倒挂是啥意思
 
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 楼主| 上班族.房产焦点 发表于 2019-1-12 16:43 | 显示全部楼层
房价倒挂,即房价与应该呈现的趋势相反的反常现象
 
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