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夫妻一方擅自卖房合同有效吗?可以买吗?

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上班族房乐儿 发表于 2019-9-2 15:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
房产交易中,可能会遇到夫妻一方没有经过另一方的同意而擅自卖房的情形,这种情况下签订的合同还有效吗?买方遇到这种情况又该怎么处理呢?

问题一、夫妻一方擅自卖房,合同有效吗?

卖家夫妻中一方擅自卖房,签订的合同是无效的。根据法律规定,夫妻双方对于夫妻共同财产的处理应当有平等的权利,夫妻双方非因生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商后,取得共同意见。

参考法律依据:

①、《婚姻法》第十七条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权;

②、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效;

③、《城市房地产管理法》第三十八条中更是明确规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的不得转让。

问题二、房屋买卖合同无效怎么处理?

在房屋买卖合同被判定无效后,是不具有法律约束力的。

《合同法》第五十八条规定,合同无效时因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

合同无效后,卖方应如数返还购房人房款,中止交易。而且房地产管理部门在办理过户时,对于转让共有房产时没有其他共有权人(夫妻另一方)签字或授权的,是拒绝办理产权过户手续的。

《婚姻法》、《城市房地产管理法》等也有相关法律的规定,夫妻一方处分夫妻共有房产的,应当共同处分或征得另一方同意,一方擅自处分的可能被认定无效。如果是共有房产,应要求共有权人共同在合同中签字或提交授权委托书,以保护交易的有效性和稳定性。也可以找专业人士进行咨询,以免浪费不必要的时间和金钱。

问题三、合同无效,买方应该怎么办?

①、买方有理由相信夫妻一方对财产的处分是双方共同意思表示的,这种情况应优先保护善意第三人的利益。

所谓善意第三人,在本文情境中指的是购房人不知道是一方擅自卖房,或者没有途径知道这桩买卖是违法、无效的。法律上一般以购房人是否系善意、有偿购房作为判断。一般来说,为了保护买受人的合法权益,只要购房人要有证据证明夫妻双方同意,该合同有效。那么另一方不能追回房屋。

相关法条:

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

②、如果有证据能证明夫妻一方擅自卖房是与卖房的第三人恶意串通,或是第三人存在重大过失、或是以不合理的低价购买,另一方则可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼,请求确认该合同无效,进而追回房屋。

相关法条:

《中华人民共和国合同法》第五十二条:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,合同无效。

所以,房屋的买卖不能随意,不仅夫妻在卖房时要双方同意,第三人在买房的情况也需要看房产情况。

参考资料来源:《婚姻法》、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》。

 
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月见黑 发表于 2019-9-2 16:44 来自手机 | 显示全部楼层
呵呵
 
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第三方212 发表于 2019-9-2 16:45 | 显示全部楼层
夫妻共有财产肯定得俩人都同意才能卖
 
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午夜难眠 发表于 2019-9-9 08:15 来自手机 | 显示全部楼层
现在房产证上都会写共同所有还是单独所有,如果是单独所有签约过户都不需要另一半过来的。有效
 
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午夜难眠 发表于 2019-9-9 09:19 来自手机 | 显示全部楼层
补充一下,如果是共同所有房产,另一半又没空的话。可以让另一半签一个同意销售该房产的证明。这样签约也可以不需要另一半到场,只需过户的时候来就行。
 
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