本帖最后由 乐清楼哥 于 2022-6-1 13:24 编辑
导读
欢迎大家来到楼哥说实话第11期。上期我们说了君兰和著，反馈还是不错的，最近有不少朋友，想让楼哥说说东厦滨江上品这个盘是怎么样。说实话楼哥觉得做这个盘不是很好做，因为价格没出来，就有很多不确定的因素。但是既然有朋友想要了解，那么楼哥就给大家说道说道，大不了等价格出来之后楼哥再重新写一篇就是了。
先说说结论地块基础硬性指标：不尽如人意
周边设施：较为优秀
内部环境：受地块影响，但看的到诚意
价格：暂时未知，真正的胜负手
下期预告：金地上城公园
01/开发商
东厦滨江·上品由东厦建设开发集团和杭州滨江房产集团股份有限公司一同开发。
滨江：
杭州滨江房产集团股份有限公司成立于1992年，具有建设部一级开发资质，全国民营企业500强，中国房地产企业50强，长三角房地产领军企业。公司秉承“创造生活，建筑家”的专业理念，形成了“团队、管理、品牌、金融、合作、服务”六大核心竞争优势。2008年5月29日在深圳成功上市
在区域布局方面，形成了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市”的发展战略。
来源：百度百科 滨江在杭州还是名气相当大的，这是其来乐清之后的第二个盘，第一个则是目前“热度”很高的金色家园。
东厦：
东厦建设开发集团有限公司为房地产开发壹级企业，公司前身为乐清市东方房地产开发有限公司，成立于1994年1月，2018年9月企业改制，组建为东厦建设开发集团有限公司。
东厦是一个乐清本土老牌开发商，近期开发了未来之星花苑，万丽名筑，江河大境
来源：东厦建设开发集团官网
其实相比作为开发商，东厦更出名的是作为承建商，也就是东厦的子公司，恒鸿建设。恒鸿建设承包了乐清大量的工程建设。
目前东厦滨江·上品为其推广名，而其备案名应为“望潮上品华庭”，楼哥觉得这个备案名略显浮夸冗长了一点，远不及推广名“上品”来的干脆和直接。也不如滨江之前的“金色家园”朗朗上口，简单好记。
02/基础属性
我们先看看这块地的基础属性
对地块好不好的评价楼哥重申一遍：地块好不好的判断标准是对于后期在此做的项目是否“妥帖”而言，并不是独立去评价地块如何！楼哥认为没有差的地块，只有后续建设是否符合。以下内容均在此框架下讨论。
来源：乐清市人民政府，楼哥整理，仅供参考滨江这个号称100多亩的地块其实由三个地块组成。
楼哥先下个结论，在中心区，单看这三个地块的基础指标可以说：三个子地块，个人觉得一个能打的都没有！
楼哥个人本身看不上新湖金溪花园的地块的，但是跟金溪花园一比，上品这三块地的基础指标上就是金溪花园的，迷你青春轻享版。
三块地容积率是刺眼的，3.6，3.85以及3.15，最低的容积率都超过了3。什么概念呢，滨江目前的宣发可并不是针对“纯刚需”的用户的，看架势是要和君兰和著掰掰手腕的，这个容积率君兰和著看了会沉默（君兰和著2.2容积率），琨玉园看了会流泪（琨玉园2.2容积率），两个盘心里八成在说：就这容积率你怎么和我们比？
除了容积率不太行，建筑密度同样较为一般30%，35%和30%。绿地率也是只有30%，25%，30%。
楼哥之前做乐辰名筑的时候说过，中心区的地块，楼哥觉得一个“标准”的水平就是要达到乐辰名筑那个地块的，我们直接看一下乐辰名筑
来源：乐清市人民政府，楼哥整理，仅供参考
可以说上品这三个地块任何一块的基础硬性指标上，相比乐辰名筑都有所欠缺。
有人可能会说但是三块连起来至少比这些盘都大不少啊！
那么真的是这样吗？
楼哥个人觉得并不是，首先先看规划设计图
来源：乐清市人民政府
从这个图上很明显的看出来，三个地块分别被马路和河流阻断了。其中ZX-7d-1和ZX-7a地块由地下通道相连，还能算是一个地块。而ZX-7d-4地块并没有和其他地块相连。在楼哥看来上品三个地块最多只能看成两个中等偏大的地块，两个地块被河流分隔，两个地块可以说是“各自为营”。既然是这样，你还会觉得这是一整个大地块吗？
效果图，楼哥标注，仅供参考
如果你觉得是，那楼哥也没话说，但是楼哥自己觉得这三个地块至少可以看成两个不同的楼盘，如果这样算一个大地块，那楼哥觉得远洋完全可以说自己万和樾和山海万和是一整个大地块。
而这三个地块连接程度没那么深，那么其面积分别约是42.6亩，14.7亩和48.1亩，这样看还大吗？就算把ZX-7d-1和ZX-7a地块看成一块地也就57.3,亩，还是拿“中庸的乐辰名筑”对比一下，乐辰名筑一块地也有46亩。而乐辰名筑其他基础硬性指标方面，比这三个子地块，一对一的一项一项对比的话，优势明显。
上品这一整块地，楼哥个人看多了其他项目，对这个地块的认可程度，相对来说并没有那么强烈，仅仅从地块属性上去看的话，可圈可点之处寥寥，100多亩大地块在楼哥看来同样是一个“伪命题”。建设完毕之后ZX-7d-4完全独立存在，100多亩？抱歉这个加法在楼哥心里感觉不太好做。所以，上品这三块地在楼哥个人看来：一个能打都没有！
整个宣传和地块实际情况给楼哥什么感觉呢，是有点割裂的，就好比手机，不断的和你说：这个旗舰手机屏幕大屏幕大，大的就像平板一样！但是其他的属性细究的话，比如处理器如何，比如内存怎么样呢？细究起来似乎距离旗舰都差点意思。而且平板那么大的手机真的好用吗？这也是个问题。
注：本段关于地块连接的内容所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本段内容仅供参考。
03/地理位置
然后我们讲讲地理位置，以及周边的配套，如果说地块属性“不尽如人意”，那么上品周边确实“可圈可点”。我们一点一点来说
来源：百度地图，有误差，仅供参考
周边道路
滨江上品三块地的范围从玉箫路到旭阳路，旭阳路作为目前直通滨海新区的重要道路，两侧分列着乐清市政府以及南虹广场是乐清重要的主干道之一，玉箫路同样可以直通滨海新区，路况和重要程度稍逊于旭阳路，不过也很不错了。
而其西边则是紧邻千帆东路，目前千帆东路以及s2轻轨整体还在修建中。未来千帆东路也是重要道路之一。另外在上品周边未来还有规划道路，可以说上品不论是具体到哪个地块，周边的道路都是挺方便的。
商业配套
这方面则是上品的长项，上品（其中ZX-7d-4地块）的对面就是瑞鑫·中金汇（建设中），而中金汇的西侧则紧邻南虹广场，相当于说，未来上品周边就是两大城市综合体。这方面上品可以说是非常优秀了。当然上品这个“体量”，也有助于周边的商业综合体更好的发展。高密度社区+商业综合体的组合，楼哥个人未来还是相当看好的。另外上品（其中ZX-7a地块）对面就是君澜天豪大酒店。
自然环境
自然环境方面，上品（其中ZX-7d-4地块）紧邻市民公园，而上品（其中ZX-7a地块）则距离中心公园更近，总的来说，两边公园资源方面都是不错的。另外，虽然楼哥个人很看不上这些地块属性，但是有一说一，该夸就夸，上品两个较大地块的内部营造方面还是可以的。这点我们到小区内环境进行具体说说。
医疗资源
而医疗资源我们以上品整个楼盘较为中心的ZX-7d-1地块为起点，其距离乐清市人民医院以及乐清市妇幼保健院距离都在1.5公里左右，这个距离还是相当不错，既不会离医院太近，有用到的时候也不是很远。
教育资源
我们还是以ZX-7d-1地块为起点，其一公里内的学校包括乐清实验幼儿园（金溪园区），建设路小学南草垟校区（在建），以及知临中学。整体一公里内不同阶段学校的覆盖面还是比较广的（具体学区以未来政府划分为准，此处仅讨论距离）
其他值得一提的
第一个要说的就是s2轻轨，作为琨玉园--上品--君兰和著“S2轻轨受害者联盟”里最后一个说到的上品，其受轻轨影响怎么样呢？
首先一个好消息，上品其实和轻轨大部分时候距离是有的，其ZX-7d-1地块和ZX-7d-4地块，和轻轨之间是有其他规划项目阻隔的，真说到距离较近的，也就ZX-7a地块距离较近，这点未来想要购买上品ZX-7a地块上楼栋的购房者可能需要注意一下。
效果图，楼哥标注，仅供参考
而需要讨论的则是，上品这个盘正好就在站点“旭阳路站”，紧邻站点往好了说就是“方便”，而需要讨论的是对一个住宅项目“人流量大”算好事吗？
楼哥个人觉得人流量大对其对面的中金汇加成更大。而对上品来说，因人流量大造成的噪音方面是否能控制？楼盘外的环境会不会有影响？楼盘的安保如何？都需要上品去思考，整体楼哥觉得较大的人流对上品物业的要求会更高。
而滨江物业最近热度可不低，上品目前前期物业招标公示显示，上品前期物业同样为滨江物业。
另外上品西南侧为安置房，整体接壤的范围是较大的
无人机实拍图
西南侧采光以及视野可能会受到一定程度的影响，这点也需要注意一下。
总的来说，上品在周边环境方面确实是较为优秀的，有那么一点小缺憾楼哥也完全理解，都不是什么影响“根基”的大问题。要是真的十全十美，那才显得“虚假”了。如何扬长避短，可能需要内部环境去控制。而内部环境方面，上品表现也还可以。
我们接下去马上说到。
04/小区内环境
然后我们看看内部环境如何
效果图
而内部环境方面，目前上品内部楼栋共19幢高层，层高在21-33层，户型面积段在108-200平方。
然后我们进入具体的内部环境分析
内部环境楼哥先说不好的方面吧，然后再夸
楼哥个人觉得内部环境主要还是受到“整个地块为三个子地块组合而成”的影响。先说ZX-7a地块和ZX-7d-1地块。
ZX-7d-1地块：本次出让地块中ZX-7d-1地块用于回购安置，用地面积9864.05平方米，回购总建筑面积不大于37676平方米（包括商业建筑面积回购3700平方米），且商业建筑面积3700平方米需独幢设计建设，并设置独立出入口，且建设高度不超过24米。来源：乐清人民政府网站
而楼哥在“政府公示”中看到，以及在“地块属性”里也提过。
来源：乐清市人民政府
ZX-7a地块和ZX-7d-1地块两个地块由地下通道相连，也就是说这两个地块的内部设施是共用的，并且这样的设计会造成物业管理难度增加，这可能会造成一些购房者的排斥。当然政府的公示并不是最后的设计结果，也有可能是两个地块各自独立（根据开发商口径为准），没有通道相连接，那么这两个地块就会变成两个独立的较小的地块，那么楼盘内可活动空间相对应的也就变小了。
总的来说这两个地块，在有地下通道相连的情况下：共用内部设施，物业难度增加。
而在不相连的情况下：活动空间变小受限。
因为存在多个子地块的原因，这方面究竟如何规划ZX-7a地块和ZX-7d-1地块就需要上品多考量。
然后我们来夸夸上品的内部营造，ZX-7d-4和ZX-7a地块面积上也都有40多亩，也还是可以的，整体两个地块上都用了合围式布局
将景观放在楼盘中央，这能够保证 " 户户朝景 "， 避免了行列式布局的单调、呆板及楼间距狭窄的不足。园区内环境更安静，能给住户安全感、归属感，符合大多数人的居住心理。另外，以此方式建设的高层住宅，可以有效地挡风。
上品内部的景观营造，从目前仅有的规划效果图上看都显得，挺有格调，ZX-7d-4和ZX-7a地块最中央都像是镶嵌了一颗“蓝宝石”。
但内部营造方面楼哥个人觉得，以目前得到的资料来说，虽然是不错的，但是和君兰和著“新中式”园林风格，以及琨玉园“度假酒店”风格这样如此鲜明的特点相比，楼哥还没听到上品所倡导什么风格。楼哥个人目前觉得是略逊于这两个盘的，当然上品这才刚开始，后续上品宣传重点，楼哥觉得可以提一提这方面比重。
另外围合式住宅布局不能保证所有的建筑都具有良好的朝向。以及由于建筑物相互遮挡还会使部分住宅的采光受到影响。这些方面需要注意。
总的来说，上品内部的环境营造没问题，看的到诚意，但是目前对环境的宣传发力点还不够，另外整体地块“由多个地块组成”影响较大，目前看还没有形成更加多层次的园林体验。
05/价格分析
目前上品的价格还没出，迟迟不放出价格，也能看出上品对此极为谨慎。
上品好像也在推出“猜价格”的前期活动，那楼哥也来猜猜看，猜中了希望上品不要小气
以下为楼哥猜测内容，仅供参考，切勿当真
楼哥觉得上品有两个很好的参考对象，一个是“万丽名筑”另一个就是“金溪花园”
▲数据来源|温州房管网 ▲数据来源|温州房管网
万丽名筑是属于地段相似，而金溪花园则是建设规格相似
万丽名筑备案均价在27000元/㎡左右，但是这并不是万丽名筑的实际价格，万丽名筑做了活动，算上活动之后实际价格比备案价格要低一些。
而金溪花园地段楼哥觉得是不如上品的，但是上品地块硬性指标方面相比金溪花园也有较大差距，金溪花园五期备案价格在26000元/左右。
考虑到上品这个盘为“首开”，从“万事开头难”角度分析，首期的价格会比这两个盘要低，另外上品这个盘体量较大，楼哥保守估计至少都有五期，所以一般来说不会出现，定个高价然后疯狂优惠的情况存在，那将对后期销售造成巨大影响。整体首开价格一定是求“稳”。
另外结合最近的市场行情，琨玉园第三期140户型的均价在24000元左右，楼哥个人觉得同样的140户型，用户可能会更青睐琨玉园。所以类似的户型大小下，上品不会也不应该超过琨玉。
▲数据来源|温州房管网
综上所述，价格方面，楼哥保守估计，就140户型而言，开盘备案价在24000左右。而实际的价格在21000-22000元/㎡左右。整体的平均价格在此基础上浮动一点有限。
以上仅为楼哥猜测，欢迎打脸！
06/楼哥总结
总的来说上品这个盘优缺点是十分明显的。
地块基础硬性指标：不尽如人意周边设施：较为优秀内部环境：受地块影响，但看的到诚意价格：暂时未知，真正的胜负手
一方面价格目前还不知道，价格会非常直接的影响，这个盘首开的情况。
而楼哥想说的则是，在价格合理的情况下这个盘，适用人群也有一定的不同。
首先如果你较为在意周边的环境，希望生活便利，那么上品是个不错的选择，周边的配套是相当完善的。各个方面做到了不错的水平。
但是如果你追求更好的舒适度，那么上品地块基础硬性指标上是有所欠缺的，楼哥个人觉得有更好的选择。这是基础指标上的“天生”缺陷，开发商对内部环境的营造是没问题的。
当然如果你在ZX-7d-1地块上有指标，楼哥就只能表示羡慕了。
另外上品地块由多个子地块组成，其ZX-7d-4和ZX-7a地块还是有一定的区别的，楼哥甚至想在未来上品一切情况较为明朗的情况下，直接出个特殊的“楼盘对比”，名字预计就叫《楼盘对比：同是上品，ZX-7d-4和ZX-7a地块这两个地块谁更优秀》，这两个地块区别也是挺多的，真正去对比能说的不少。
效果图
那么回到标题的问题，上品目前看来真的“上品”吗？
上品，汉语词语，读音shàng pǐn，意思是上等，指最高的门阀品第。（来源：百度百科）
楼哥个人还是要稍微得罪了一下上品了
楼哥个人觉得，上品的地块硬性指标方面的缺陷，这可能会让上品名不副实，另外即使是拿滨江自己的标准：
在产品研发方面，公司已成功建立“A+定制、A+豪华、A+经典、A 豪华、A 经典、A舒适、B豪华、B经典、B舒适、C豪华、C经典、C舒适、D豪华、D经典、D舒适”共四大产品体系十五个标准版本。（来源：滨江官网）
上品这个盘能排进哪里呢？能否达到“最高的门阀品第”这样的标准呢？
所以楼哥个人认为，滨江对“上品”两个字的意义，应该也不只是一个楼盘的推广名而已，也努力在达到滨江在乐清真正的“标杆”“上品”之作，这样的高度。期待最终的呈现。
好了，楼哥想说倒不止那么多，受限于篇幅，以及一些情况目前还并不明朗，楼哥就先说到这，同样的如果你还有什么想法，不如在评论里告诉楼哥。楼哥未来应该还会带来上品的相关文章。
最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。
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