关于绿城琨玉园的分析贴（仅代表个人观点意见，不喜勿喷！）

闲的蛋疼的蛋挞 · 发表于 2021-12-24 23:37

1.【土地成本】土拍“面粉”价决定了面包的价格，乐清市中心区ZX-5b-3地块（乐清绿城琨玉园）经过114轮出价,最终由乐清青坤置业有限公司（乐清绿城琨玉园）拿下,配建保障房面积达9400㎡，第一轮溢价率直接达到了30.0%，然后竞配人才用房，综合楼面价合计约17500/平米. 刷新了乐清历史的新高近.
个人小结：上半年期房的热抢，以及开发商对土拍市场的狂热，有点非理性发展，历史上，这附近小区品质天花板，分别为置信·翡翠湾和绿城·玫瑰园以及德信·御宸府楼面价分别为12000，12100，以及10700，这块地拍到综合成本17500，也是特殊时期加之中心区核心地块的稀缺性，溢价率高了15%-20%.

2.【开发商】篇，这里声明一下，本人也是绿城的老粉，（本文将客观评价）黑粉勿扰！ 13年曾经在大学听讲师讲过一节课，就是关于绿城，和老板宋卫平的故事，08年，国家四万亿政策，导致杭州，上海等地地王频出，绿城老宋激进的拿地风格，都是封顶楼面价拿地，很多同行都说绿城拿地成本过高，难賺钱，老宋依旧很坚持的相信一个理念，酒香不怕巷子深，坚持把产品做好，一定能卖高价格的理念，当时每一个项目设计都由他亲自检验验收，甚至出现了类似86年海尔冰箱挽回品质形象的那种极度苛刻的验收细节.
  这里分享几个小故事，第一个当时在杭州绿城一个项目，同位置旁边是万科，卖2.1左右，绿城卖2.5-2.6，销量还是遥遥领先，为什么卖的好？因为老宋对品质的极度苛刻，甚至带着对品质的偏执，堪称地产界的乔布斯！小区道路大理石拼花不对，砸了重来，门厅规格不对，砸掉重来，泳池太滑小孩子不安全等无数个动辄百万成本的推倒重来，以及对设计师严格的标准：你设计的是给人住的么？都比你强等等金句，让当时旁边来操盘的万科的设计师看到的绿城的细节都是低着头由衷的赞叹，由于当时绿城产品优先的第一理念，吸了一大波绿粉，在浙江有无数的中产老板愿意买绿城，甚至给家人第二套，第三套，第四套还是愿意选择绿城，因为老宋在的绿城永远值得放心买，（后面还有个2008-2010，绿城激进的拿地风格差点导致破产的故事，由无数绿城业主给老宋捐钱甚至借钱的故事，大家可自行百度，挺感人的！）  但是从14年开始，绿城被融创和九龙仓收购后，公司的操盘方式和产品力发生了巨大的转变，不再是产品第一，盖的房子好就自然能卖出去，而是学起了碧桂园这种高周转模式，利用品牌賺钱，批量精装修，抓回款等一系列操作，所以这几年很多绿城粉都普遍反应绿城的品质下来了，不复当年了，就是因为公司的策略转变了.
个人小结：绿城已经不是当年的绿城了，现在的绿城已经沦为高周转复制模式了。但是绿城高端系列的产品还是值得瞩目，但是还能否回到当年那种细节控的高度，公司策略不改变已经是不可能了！
3.【产品篇】
1【外立面篇】这次绿城·琨玉，根据凤起潮鸣作为蓝本，对其外立面“至简、通透”的效果进行进一步的提升和迭代。淡蓝色的low-e玻璃、香槟色的金属线条、全封闭的阳台设计，完整的南向立面玻璃，琨玉的立面造型通过玻璃幕墙式的效果设计，大面积的超白玻璃和少量的铝板点缀，实现了琨玉“全面屏”的设计概念.  打破了市面上主流的石材干挂，铝板，真石漆的主旋律，用了高成本的玻璃幕墙，可以说是致敬了杭州的蓝色钱江（去年热极一时林生斌住的那个小区）以及温州的天花板（鹿城广场），立面无可挑剔！
2.园区景观设计，项目名琨玉，有个成语叫琨玉秋霜：比喻人的品格高尚，态度坚贞，最近几年来，开发商也越来越喜欢推崇中国风，海月清风四合院，建发君兰和著，已经这个项目，都和中式文化及符号密切相关
图中八景也是纯纯的中国风，叫配绿城所有中高端系的标志：泳池，都彰显了绿城的产品力. （缺点：目前没见到实景展示，期待后续）
3. 地理位置篇：项目处于乐清中心区核心位置，周边生活配套发展成熟，离中心公园，南虹广场，市政府等都很近，交通便捷，（这个项目的业主应该不会考虑学区问题），东面直面金溪，在乐清一般面水的房子很受欢迎，也属于一个闹中取静的项目了，整体还是很不错的！
  【缺点篇】1是地块偏小，地形中规中矩.
2原地块有石马村的三个殿和庙，讲究风水的人较难接受.3.玻璃幕墙系列产品，无法和周边项目很好的融合，（旁边为置信·翡翠湾，大理石立面米黄色，德信·御宸府真石漆灰色，运河花园土黄色，以及时代·锦悦园米白色）单体玻璃幕墙和周边环境格格不入. 如果这项目移到滨海新区总部经济园和万怡酒店旁，城市的界面和小区的档次一下子会提高很多. 4.小区东北首有污水泵站5.北面的s2线，以及西边大门紧靠安置房，能否满足乐清大部分土豪客户对于门面的要求（期待后续）
4.【户型篇】之前也看了198边厅的样板房，主卧尺寸相当好，同时搭配了一个南向的卫生间，也是比较了解和满足改善人群了，其它三个房间尺寸偏小，有两个只有书房9-10平米左右尺寸，不过土豪们不管是300还是500平，都是几个人住，其实差别不大，这里提一点！如果是家里孩子比较多的家庭还是慎重选择户型，尺寸和柜子收纳空间还是很重要滴！
这里提一点，看过展示区样板房，我很肯定的说买243平米，272平米，332平米是绝对不会踩坑，而且物有所值的，甭管价格，买买买，对于土豪们绝对物有所值！我之前文章写过，现在好的房产越来越保值，一些人通过社会关系买到保值升值可以自主的好房子，被割的“韭菜”都是想冒充有钱人的中产，
简单举个例子，今年车的芯片短缺，奔驰C260，都得卖个40+w，C级快卖到E级的价格你说是韭菜么？
琨玉园也是同样道理，楼主朋友想买靠河边好楼层的房源，700w都撑起来+车位和装修（千万级了）肯定想的是一步到位，可惜没有拿到满意房源，真的感慨乐清有钱人确实多！【销售力推198户型，但是个人觉得完全是智商税】夹在小区里面，风景全靠夹缝中，背靠石马安置房，还有三个不利因素，加装修和车位也近千万，商量后觉得属实不值，不能一时冲动光靠名气买房！等二期再试试吧
  4.总结，由于疫情（大客户无法返乡）和楼市调控政策影响，最近其实各个房开都挺难的，琨玉首开142套取预售证，预计卖了三十套出头的样子，大面积除了低楼层之外基本还是售空，证明了土豪们的看法是一致的，最贵的就是最好的，还是盯着贵的买，保证不踩坑！小户型198.177小户型个人感觉还是比较难卖的，划不来！
随着近期杭州和温州土拍的回暖，国家政策的回调，如果今年还能迎来返乡潮，琨玉销量应该还是有保障的，毕竟市面上没有能打的竞品项目，但是后续河边的房源卖完了，里面的房子的小户型卖点不突出，价格又远高于市场，估计会比较挣扎
PS：纯手工码了这么多字，记得帮忙点个赞，搬砖去了，争取自己早日也能买一套

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