最近大热的新湖·金*花园分析贴，个人观点，仅供参考

闲的蛋疼的蛋挞 · 发表于 2021-2-18 23:32

听到大家普遍反应都是金溪花园都是买不到，要找关系，甚至找关系都买不到的传闻，据传说明天会开盘，来个销售预测分析
1. 项目位置：乐清南草垟106亩地块，楼面价约9675元/㎡，溢价率为21%，近邻南虹，轻轨S2，去滨海新区也方便，属于中心不用赘述，周边相对比较大地块的开发商的房子也就几个点的出来，南虹公园1号住宅参考价22000-23000，绿城玫瑰园以及翡翠湾的140 170 190 主力面积也在20000-24000左右也时代锦悦园这些也是2万左右的毛胚房，已经展示中心区的价格了. 那就很简单对标这几个项目，就可以看出值不值得！
就和我心目中的中心区No.1项目翡翠湾做个对比
外墙设计：1. 从房管局广网的数据可以查到这次新湖采用的外墙材料采用的主要材料为瓷砖涂料以及玻璃幕墙，配合局部石材铝板，然后我也在网上搜了一下原材料的具体价格，玻璃幕墙比较贵每平米600-750，一般大家喝的饮料，配料成分表，主要成分基本都写在第一个，估计该项目还是以瓷砖和涂料为主的，电梯用的是三菱，建造成本大概在3500左右，大公司能压在2800左右，占且算个建造成本3800+楼面价9675+园林绿化目前从微信公众号了解还在招标估计是350左右+ 开发商融资费用每年综合算8%-12%左右+营销费用1000/平米+开发商应缴纳税费，基本可得成本应为15700左右，
目前根据房管网公示的开盘价格总优惠不超10个点，根据信息按揭30%客户最多大概也就享受4-5个点优惠，全款估计可以多三个点，以房管局公示的数据3-1001 总价为3412960（其中71920全装修价格不打折）面积143.84平米套内106.90平米，如果是三成首付，大致可以推断出价格的折后为：3207360，单价为22298/平米. 价格大家其实有预期也能接受，感慨一下得房率（虽然毛胚房后期可以拓展）但原始106.9/143.84，74.3% 的得房率也真的算低的可怕，比一期可差远了，建议买房人去实地看看大小，不然可是花大价钱买小房子... 有点事，先断更，开发商賺钱是必须的，但是在高额的利润下能不能给业主交出物有所值的答卷值得期待，简单预测明天首开销售大概65%左右，有点事后续更新对比分析图

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