新湖·金*花园数据分析图2，仅供个人观点，理性交流！

闲的蛋疼的蛋挞 · 发表于 2021-2-19 23:34

本帖最后由闲的蛋疼的蛋挞于 2021-2-20 02:04 编辑

白天搬砖，晚上抽空继续码字，数据采集都来自于房管局和规划局官网公布，个人观点仅供参考，帮助大家更好的选择.
1.从去年拿地开始，就一直很关注这个项目，很多朋友问为什么得房率达问题，根据去年9月新湖施工招标平台公示，原计划16-a1块地（现一期再售项目）原计划是8栋房子的，现在16-a1地块实际是盖了7栋房子，图2大家自己对比，重新排布以后，大家其实可以发现原来的 1栋房子一个单元两套也就是所谓一户一梯的（改善型住房标志）变成了多单元栋，也就是一栋房子两单元（一个平面四套的房子）的房子，户型段也根据市场需求做出了调整.  其次应该是考虑了销量，将价格重点侧重在靠进河的三栋，将原本的户型段比例从大户型的182 拆分成134和139为主的刚需户型，不是每家房开老板都是老宋，不计成本为产品.
  在乐清买房一直有个不成文的规矩，以背山面水为贵（如没山，北面最后一幢房子一定是最高楼层，以做形）所以靠近水的房子多了，小户型也多了，绝大多数的消费者也能接受的起.
   但是，有个很矛盾的问题出现了，这个项目的定义是什么，根据我去买房的朋友反馈的话，销售跟他说这个项目是乐清最牛的. 定位是乐清市场上绝对高端豪宅项目.  其实众所周知，豪宅的定义，第一就是要大！当年隔壁玫瑰园起手都是170  190 230做主力面积，翡翠湾也是163 起手 180 215 265做主力面积，如果充斥着大量130-140面积段的房子也就不能称得上豪宅了.  第二点，如果有细心的朋友一直关注着土拍市场的朋友，其实会发现，B地块的东面那块地（东禾紫荆的西面）去年已经流拍了两次，具体原因以后在解释，如果盖起来之后，会很大影响B地块面水大户型的视野，所以A地块中间两栋的大面积将会是项目的精华，建议有钱土豪买买买，自主绝对不踩坑. 至于B地块的景观面，目前打个问号
3.第一文我已经说了，我很认可这地段的价值，但是很多时候也想吐槽一下，有个人跟我说新湖不会定价，楼栋前后栋，楼层差价这么大，一套房差了几十万，还为买到便宜的沾沾自喜，这里我只能呵呵一笑，让我想到前段时间的一个段子：奔驰“专坑”富人？错！奔驰“专坑”那些没钱还装有钱的人，对于大部分人来说能开上奔驰E级、GLC就算是富人了，但是对于奔驰来说这两款车都是“走量”车型，请看图3和图4 楼间距图，可能你不懂什么叫阳光夹角对日照的影响，没关系，到冬至日就会明白了，你以为的便宜几十万，其实在一个小区里，同一面积段价差可以差到100万以上，如果你贪便宜而买房，这波羊毛就开发商被薅定了！
4.附上小区平面规划图，数据房管局规划局上面都有，也有地下车库规划，也祝买了房的朋友们早点看看车位，住上心仪的房子

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